前幾天，地產股單日暴漲，漲出了情緒，也漲出了幻想。

暴漲的原因，據說是城市更新盛宴。

新聞熱點更新太快，董小姐還在關注上一個地產熱點：

五月的最后一周，廣州出招，當地國資宣布下場收購二手房。

廣州安居集團申請專項資金，按一定條件從市民手里收購二手房，并附加要求，180天內須在廣州購買新房，以舊換新，才算作數。

在此之前，上海、珠海、南京、蘇州、寧波、鄭州等一大批城市，都陸續出臺了城市版的以舊換新。

這一波國資進場掃貨，有什么背后的故事？

董小姐和不同身份的朋友們聊了聊，大家都很關心如下議題：

入場的原始動力是什么？

資金使用能否閉環？

誰來為分散的收購房源提供兜底服務？

以舊換新之道，哪家城市方案更強？

從地方城投、安居集團，到配合的開發商，再到持票進場的購房者。

各方心態，不僅值得細細品味，而且還關乎新政的成敗前途。

這些心態與動作就是一個個橫切面，讓國資下場收樓變得更真實立體。

董小姐把一些觀察與感受分享給朋友們。

1、第一槍

地方國資收房，并不新鮮。廣州不是第一個，也不是最后一個。

聲量和實物工作量最大的其實是鄭州。

過去幾年，鄭州一度霸榜爛尾樓最多的省會城市。沒想到，國資收樓，局部治療了這個局面。

鄭州最早收的是那些開發商未售的商品房，而非二手房。從22年開始，截至去年11月，鄭州國資已經收了115個項目，累計14.4萬套房源。

很多房源是「白菜價」。

因為鄭州民企居多，在資金鏈壓力下，大家更愿意讓步。

這些房源轉做保障房后，鄭州市政府又給了保障房運營機構專門的資金補貼。

一來二去，規模和聲量都起來了。

在住建系統內部，鄭州國資收樓的做法，已經成了一個標桿案例。

董小姐聽說，好多城市都派了專門的團隊跑去鄭州取經，想要效仿它的做法。

希望為日后各地收樓行動，打好前站。

2、此路不通

然而，各地國資在推廣、復制鄭州案例的時候，卻發現了問題。

當他們下場收購開發商的未售新房時，發現價格總是壓不下去，不是所有城市都能拿到鄭州房源那樣的「白菜價」。

問題出在這里。

因為很多本地開發商并不真的愿意把房源賣給國資平臺。

開發商背負著大量開發貸，一些房源被地方國資收購后，這筆收購資金轉回銀行系統，可能還不夠還。

對出險的房企來說，這一來一回，房子是解套了，卻依然沒有增量資金可落袋為安。

「還不如放著房子不動，等一堆債權人來談判，大家你讓一點兒，我讓一點兒，說不定機會就出來了。」

在很長一段時間內，基于上述利益動機，很多開發商都保持著這種心態。

一時之間，這讓許多地方國資很苦惱。

于是，新房收儲的動靜漸漸減弱。

3、試水二手

新房此路不通。

相比之下，二手房收購計劃，好像簡單多了。

在地方國資看來，收老破小二手房，價格比新房便宜。

同樣的錢，能收回更多房源。有的轉做租賃后，租售比還會更好看。

同時，很多老破小持有者，本身就有置換房屋的動力。

通過收房，撬動杠桿，還能鼓勵他們去買新房，刺激當地去庫存。

這種多功能策略，立刻讓二手房收購更有故事空間。

于是，從23、24開始，陸陸續續有一些城市開始收購二手房，啟動二手版「以舊換新」。

走在前面的有許多城市，有南京，有蘇州。

不過，體量都不大。

24年，南京國資在江寧等區域，做了二手房試水。

他們的策略是，收購二手房，然后給購房者發「房票」，賣出的二手房價可置換為部分新房首付。

這種行動到來了當年年底就收尾了。粗略估計，收了數百套二手房。

兩年之后，26年4月，南京又重啟新一輪「以舊換新」。

24年11月，蘇州高新區國資也開始收購二手房。

但是，這輪「以舊換新」更像是為了個別新房項目的定向去化。

蘇州給出的「房票」只指向了區域內少數幾個地方國企樓盤，他們引導賣房者到固定樓盤買房。

這幾個被指定的樓盤賣完之后，蘇州的二手房收房行動就迅速結束了。

直到今年3月，蘇州工業園區、吳江才繼續跟進、擴圍國資收購。

4、加速

進入26年，國資收房的時鐘開始加速。

26年2月，上海下場。

從收購條件看，上海國資的標準很嚴格，自己的安全墊設置得比較足。

上海只收核心區、70平以下、總價低于400萬的老破小。

三個半月下來，上海國資收購了523套二手房。

只是，今年滬七條后，上海二手房成交量已經明顯硬氣起來。

3月成交了3萬多套，4月2.8萬多套，5月也賣了2.6萬多套。

500余套的二手房收儲，跟今年爆棚的上海二手房交易相比，那感覺就像是：

「池子太大，魚就顯小。」

寧波幾乎和上海同時下場，在今年2月全市推廣國資收房。

寧波的玩法，因為一件事而聲名鵲起，從眾多城市里脫穎而出：

「寧波城投敢于溢價收購。」

除了房價抵價券，寧波還會給市民房屋收購價的5%，最高10萬元作為換購券，要求是60天內買指定新房。

從數據看，到3月份，寧波新房市場的確拉漲了一波「小陽春」。

5月的廣州明顯是在抄3月寧波的作業：對賣了二手房的業主，廣州會給市級貸款1%或最高3萬元的補貼，要求大家半年內必須去買新房。

目前，這一輪國資加速收購二手房的城市名單，還在繼續擴大。

每個城市基于各自的財政基本面、庫存基本面和樓市基本面，選擇策略也有所不同。

但是，有很多問題是逃不掉的。

5、動機和賬本

國資下場，向樓市注入真金白銀的流動性。那么，其中的動機和賬本怎么說？

現在最普遍的心態是，既然上面有政策，那么大家就要思考用好這個政策，去申請專項資金，來刺激消費和本地樓市。

出發點沒錯，但是，對于收樓的地方國資來說，有一個問題始終是思考的靶心：

「怎么實現資金閉環？」

從玩法看，珠海的算盤，打得就很響。

珠海安居是華發旗下國資平臺，成立了專項資金，它下場收購二手房后，業主需購買新房，目標池里大多數是華發的樓盤。華發拿到錢后，就繼續買地開發。

這樣一來，資金就在城市體系內循環回來了。

但是，珠海的玩法有個前提：這個城市需要有一個市占率超高的國資房企。

華發正好滿足了這個前提。

在這個循環過程中，各方的資金損耗都很小。

如果一個城市的全國化房企太多了，從資金角度看，地方花錢收樓的效果就容易打折扣。因為，本地政府對國央企、全國化房企的約束能力沒有那么強，資金可能轉不回來。

一些開發商在考慮要不要夯實他們的GR團隊，好集中力量拿著房票去兌現資金；

但是，有的開發商找地方兌現完房票后，也不再追加買地了。

「最怕的是拿100塊錢進去，只回來20塊錢。」一位國資平臺的朋友形容說。

據說現在，為了盡可能實現資金閉環，有國資選擇大范圍先收了地方國資旗下的房源，再小范圍收市場上的二手房。

「肉要留在自己的鍋里。」

「很多事情的本質就是化債，只要能化債的動作都是好動作。」

等等，不一而足。

在和大家聊天的過程中，董小姐還聽到一個腦洞很大的說法。

「如果資金足夠支撐，老破小的房越收越多，當一個小區里，地方國資能收到90%的時候，這個小區就可以動遷了。到時候賣地，就可以把錢循環回來。」

太理想化了？留言區說說你們的看法。

6、落地卡點

地方國資下場收樓，還活躍著一股民間的力量。

不少中介公司的朋友告訴董小姐：

各地國資收樓前，基本都會和當地中介公司打招呼，希望他們幫助對接。

因為，二手房以舊換新，收購只是開始，后面面臨大量的實操細節。

公開征集房源之后，還需要拓客渠道，和業主線下一對一價格談判與溝通——收集二手房源，其實工作量并不小。

目前，一些當地中介公司已經開始做國資的外援，承擔二手房收購對接工作。

大家發現，收購是一門學問，二手房源也不好拿。

最大的那個卡點可能在價格。

房源評估該怎么定價？

「定低了，業主不買單，就拿不到房源，定高了，自己又吃虧。」

因為擔心資產價格沒有筑底，有的地方國資會給二手房源不斷壓價，以減少損失。

但這樣一來，一些二手業主就不愿意參與了，最終，就是大家看到的結果，動作聲量很大，房源規模很小。

相比之下，市場上很多中介公司，對C端更熟悉，這是他們最熟悉的業務場景。

拿到房源后，又出現了新的情況。

地方國資該怎么管理一個城市分散的二手房源？

對分散房源的維修、維護、裝修，意味著它的管理成本不會低。

有地方城投的朋友告訴董小姐，作為一個平臺公司，他們人數有限，要去干經營的活，管理成本、責任壓力就都上去了。

和多位業內人士討論，大家認為，一些專業租賃運營管理機構可以介入進來，幫助國資把房源管起來，他們的經驗更足，成本最低，資金效率最高。

董小姐聽聞，珠海國資就把數千套二手房源分包給了不同的中介平臺，由中介來租賃管理。

畢竟，分散式租賃的業務門檻，本就比集中式租賃更高。

它的盈利門檻高，利潤經常被打得很薄，還涉及到重資產的投入、改造等等。

出房渠道更是核心能力，房源越分散，出房難度越大。

未來，國資旗下分散式租賃房源的出路，會在哪里？

據說，內部已經在討論分散式公募REITs的可能性，也多方征詢過意見。

但是，目前還是未知數，更不用說，即使開閘，也會有企業血統的優先順序。

寫到這里，董小姐突然覺得，國資下場收購房源，動作爽快利落，不失為一個救市辣招，接下來，如果卡點和細節不想清楚，沒有系統性解決方案，這個辣招，也可能藥效有限。當然，這種情況應該不會發生，因為，不會有人愿意看到這樣的局面。

對此，你有什么看法呢？

PS：

去年至今，匠樸資本一直在看住宅地塊。今年以來，兩家大型險資機構向我們表達了協助初篩項目的強烈意愿。住宅直投之外，還在看商場、長租、物流、IDC數據中心等四類資產。

收購資產的城市范圍很剛性，長租公寓聚焦一線城市及強二線城市；商場類資產集中于北上廣深，杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、鄭州等。

資產招募中。詳細的資產收購要求，可以和董小姐聊一聊。

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