近期，貝殼控股有限公司（以下簡稱“貝殼”）發布2026年一季度財報，在新房、二手房兩大核心業務收縮周期中，卻交出了一份盈利質量顯著提升的答卷：憑借省心租輕托管模式，貝殼的房屋租賃服務收入占比逆勢攀升至26%，實現了租賃業務利潤的翻倍增長，不僅為自身打造了穿越周期的壓艙石，更標志著住房租賃行業正式從“規模擴張時代”邁入“服務盈利時代”。

貝殼控股有限公司公佈2026年第一季度未經審計財務業績.pdf

01

整體業績概覽

營收下降利潤增長

毛利創7個季度新高

2026年第一季度，貝殼總交易額7117億元，同比-16%；實現凈收入人民幣189億元，同比下降19.0%，管理層表示，主要受新房及存量房交易高基數回落影響。

然而，公司凈利潤達到人民幣12.55億元，同比逆勢增長46.7%；經調整凈利潤為16.11億元，同比增長15.7%。盈利大幅改善的核心原因在于公司通過降本增效實現利潤的增加，毛利率從去年同期的20.7%提升至24.1%，同時運營費用總額同比下降22.3%。

URI點評：

對股東來說貝殼的表現當然讓人極度舒適，但貝殼目前“營收收縮、利潤擴張”的成績反差值得警惕，利潤是靠“省”出來的，而不是“賺”出來的，這種模式不可持續，一旦成本端沒有進一步壓縮空間，利潤即將同步塌陷。

02

各板塊表現

新房交易受沖擊最大

租賃服務成為“穩定器”

分板塊來看：

·新房交易服務受市場調整沖擊最大，凈收入同比下降37%，是拉低整體營收的主要因素；

·存量房業務表現相對穩健，降幅顯著小于新房，值得注意的是財報中提到“傭金收入同比下降14.1%，通過鏈家門店進行的存量房交易額同比下降14.8%”而“平臺服務、加盟服務及其他增值服務的收入同比增加3.8%”。這部分主要是貝殼向貝聯門店和經紀人收取的費用；

·家裝家居業收入同比減少，原因是貝殼主動優化獲客渠道，調整業務節奏；

·房屋租賃服務收入同比僅下降2%，是各業務板塊中最為“堅挺”的一項，更關鍵的是租賃服務收入在總營收中的占比從2025年同期的22%提升至26%，已接近新房交易服務業務體量。

URI點評：

貝殼一季度租賃服務收入占比躍升，讓置身租住行業的我們喜憂參半。

喜的是這映射了居住市場正在進行“租售并行”的轉型，年輕人的購房愿望下降，租房比例、租房時間都將持續提升，租住行業前景可期；

憂的是租賃服務凈收入本質上并無大幅提升（50億元，同比微降2%），占比提升是由于分母（總凈收入）變小所致，換句話說，也就是——是交易業務摔得更慘，而不是租賃業務漲得更快。

03

租賃服務

利潤率激增

“省心租”模式是核心原因

關注第一季度貝殼租賃服務業務的經營指標情況，我們可以看到其展現了收入微降、成本顯著下滑、利潤率激增的成果。

·收入端：一季度規模小幅下降，但財報中指出“主要由于省心租業務下新服務模式占比增加的影響”，意味著收入波動并非由于業務萎縮，而是新模式下收入確認邏輯變化的結果。

“省心租”是貝殼推出的業主委托“輕資產”托管服務，與傳統委托模式（如自如）的區別在于，省心租模式下貝殼收取的是：（1）簽約傭金；（2）租期內的管理服務費；無需承擔租金和房屋空置成本。

財報中還提到“省心租模式下的租賃房源數目增加”：盡管2026年第一季度在管房源量未予披露，但參考已知數據：2025年第一季度已超50萬套，至2025年末進一步增至超70萬套（較2024年末同比增長62%），其規模擴張動能可見一斑。

·成本端：前文提及，“省心租”模式下貝殼無需承擔租金和房屋空置成本；此外在財報中提及“經營效率的提高進一步優化了成本結構并助力更健康的盈利能力”，在AI的助力下，組織效率、服務人員的專業能力提升，都有效促進降本增效的實現。

·利潤端：2026年Q1租賃服務貢獻利潤率已達14.8%，同比翻倍有余。省心租模式的利潤來源于“服務費”而非租金本身，不需要承擔資產價格風險，毛利率天然更高且穩定，具備非常強的穿越周期、抗風險能力。

非常值得警惕的是，一季度租賃服務的利潤絕對值同比增加4億元左右，而貝殼總的凈利潤也同比增加4億左右，也就是整個集團利潤的全部增量幾乎都來自租賃業務，一旦租賃業務出現風險，利潤將面臨斷崖風險。

URI點評：

貝殼一季度租賃服務收入雖然小幅減少，但收入的質量實際上有所提升，且規模仍處于增長周期，省心租業務占比的提升，是實現成本顯著下滑、利潤率激增的最重要原因。隨著在管房源數量的提升，貝殼預計將進一步推行省心租模式。

04

資產負債

“雙降”結構更穩健

經營性現金流持續承壓

貝殼資產負債表呈現“雙降”特征——總資產與總負債同步收縮，資產負債率從47.2%降至42.6%，公司財務杠桿持續優化，資產負債結構更趨穩健，為應對周期波動提供了更大緩沖空間。

現金流表現上，值得警惕的是貝殼經營活動現金流持續為負，可見新房及存量房業務收縮對貝殼經營的拖累情況，但2026年Q1經營性現金流流出14.71億元，流出收窄62.9%，有所好轉；

投資性現金流目前是貝殼現金流的主要來源，2026年Q1流入50.14億元，同比減少20.2%；融資性現金流5.03億元，同比幾乎翻倍，股份回購仍在進行（約1.95億美元）。

URI點評：

貝殼當前處于“舊業務失血、新業務補位、財務策略防御”的轉型期。經營性現金流的持續凈流出，核心交易業務的現金造血能力仍待修復；而投資活動持續凈流入，主要依賴存量理財回收，缺乏可持續性。

總體來看，貝殼2026年一季度財報中核心交易業務的現金造血能力仍待修復、壓力較大，利潤增長固然受益于運營效率提升，但折射出的“降本”現實同樣殘酷，過度依賴租賃服務帶來的利潤也值得警惕。

若僅看租賃服務板塊，貝殼則交出了一份超出預期的答卷，“省心租”業務模式帶來的盈利令人振奮，更是證明了輕資產服務在長租行業的商業可行性。

未來，隨著租售同權政策的深化和居住消費升級，租賃服務在貝殼版圖中的戰略權重將持續上升，貝殼有望在萬億級居住服務市場（尤其是分散式租賃領域）鞏固龍頭地位。當租賃板塊提供的營收能夠超過新房乃至二手房業務，才標志著貝殼真正實現“租售雙輪驅動”，完成從交易平臺到居住生態的終極進化。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶