北京進深 徐迪 6月2日下午，大興三合莊0202-0188地塊，由綠城中國以8.87億元低價摘得。

當晚八點多，設計方案公示。

項目占地約2.14公頃，總建面約6.38萬㎡，其中地上計容建面約3.85萬㎡，容積率1.8，限高36米。

規劃8棟洋房，住宅建面總計約3.82萬㎡，共388戶，戶均建面98.5㎡。

最大的亮點：內嵌式陽臺。

大興樓市新物種，此前都是奇偶陽臺，雖然對外口徑上也算贈送面積，能提高實際得房率，但不能封進室內，實用性還是差一些的。

內嵌陽臺計一半建面，與奇偶陽臺相比，實得率也許沒有明顯提高，但卻真正延展了客廳或臥室的使用空間。

壓低建筑高度，打造純洋房住區

8棟洋房南北兩排，中間一座獨棟單元樓靠西設置，與東側景觀大門遙遙相對，整體形成圍合式布局。

這一點非常符合城市設計引導規定：建議主體建筑南北方向布局，在內部形成集中的綠化空間。

北排4棟：

3#樓為11層，總高33.75米，也是小區最高的建筑；

其余均為10層，其中1#、4#樓首層架空，樓棟總高度為32.65米；

2#樓高31.75米，標層準高最高的一棟，達到3.1米以上。

西邊5#樓：共9層，總高27.65米。

南排3棟：均為11層，總高33.75米。

地塊出讓文件顯示限高36米，項目沒有把高度做到上限，而是以超過3米層高的標準，打造了全洋房的社區。

出讓文件也提到，地塊內主體建筑退讓用地東側邊界線不小于3米。

但在報規圖上，東邊的兩棟住宅樓，退線僅有2.5米左右。

反而是沒有退線要求的南邊，整體建筑退線超過12米。將調蓄池、化糞池、燃氣調壓柜，以及一部分電動車停車場地等公用工程配套設施，集中放在了小區南側這片退線空間里，保證了中心園林的完整性。

小戶型出道，與兄弟盤錯位互補

項目戶均建面98.5㎡，定位偏剛需或首改客群。

曉月和風是住宅總建面12萬㎡，不到1000套房源，主力戶型是121㎡大三居。

新地塊面積段更小更極致。

預計上車戶型是當前最主流的78㎡左右小三居，位于小區四角樓棟及西邊的5#樓；

主力是99㎡三面寬舒適三居，戶型占比超50%；

保留少量四居選項，面積段121/139㎡，數量不多，只在2#樓里。

總圖上建筑四周有明顯的外延輪廓線，立面大概率會延續曉月和風的法式新古典風格。

來到四代宅時代，得房率肯定是會創區域新高了。

贈送手段主要有：

1、南向陽臺，按開敞陽臺報規，但其實是建筑內結構，完全滿足封閉陽臺的規格。

2、北向設備平臺，大部分房源一戶有兩個，大概率也是可以封進室內的；

3、南向主臥飄窗；端戶有側邊飄窗，與客廳的陽臺形成轉角采光面。

為綠城“定制”的地塊

這是綠城繼曉月和風之后，又一次落子大興核心區。

拿地主體北京榮意房地產開發有限公司，成立于2017年9月，注冊資本5億元，由綠城房地產集團100%持股。

項目公司法定代表人、董事長、總經理由綠城北京總經理陸建強一肩擔任。

綠城上一次在北京拿地還是限價時代。

2024年底以51.75億元的封頂價，搖中了海淀功德寺西側001號地塊，成功開發出和樾玉鳴這個大爆款。

上周，綠城也參與了豐臺蒲黃榆地塊的競爭，但在拍賣現場舉牌顯得比較謹慎。

相較于上面這兩塊核心區地塊，大興地塊具有更高的安全邊際。

地塊樓面價2.3萬元/㎡，對比曉月和風3.15萬/㎡的地價，擁有更充裕的利潤空間，可以更好的打磨產品。

拿地之后，綠城也是同步發出了喜報。

文案上提到的“以和敬興賢”，結合綠城北京最近的兩個項目，和樾玉鳴、曉月和風，盲猜新項目案名也是帶“和”字的。

這塊地在今年2月5日公示了規劃綜合實施方案，正式掛牌前，根據公眾反饋意見做了一些優化，主要有三點：

1、優化住宅地形

前一版方案中，0188地塊接近正方形，調整之后，雖然多出了邊角空間，但整體面寬更好。

2、調整綠地位置

西側部分綠地，調整至住宅用地北側。

上面這兩點拉開了與北側星光城小區的樓間距，最大程度地減少采光影響。

調整后，小區四面都有綠地包裹，宜居性更好。

特別是北面，綠城依據地形把小區北門的人行入口放到到綠地外，做出一條穿林小路的歸家動線。

按照規劃，這一片公園綠地將建為社區級戶外文化廣場，結合1000平米社區室外運動場地統籌設置。

3、增加商服配套

本次調規，還在小區隔著綠地的東南角位置，增加了一處社區級商業服務設施，建面約1100平方米，可有效補充民生配套。

同時保留南側沿富華路的停車場用地，緩解路側停車問題。

接檔曉月和風

項目所在的0202街區現狀實施程度高，配套設施齊全，且有一定品質。

距離4號線清源路站步行超過1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。

比較近的商業有新辰天地，能滿足日常購物，往遠一點還有薈聚——南城最大的購物中心之一。

教育資源有國教院附實學校、北京小學(大興分校)、大興區第一幼兒園。

此外還有產業支撐，距離生物醫藥基地5公里。

板塊內樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風華、大興星光城等。

南邊一街之隔就是綠城開發的曉月和風，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售。

曉月和風總建面約12.5萬平方米，容積率約2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

曉月和風的樓面價是3萬出頭，銷售指導價期房5.9萬，現房6.1萬。

目前累計網簽920套，去化超九成，成交均價5.16萬元/平方米。

對標曉月和風的話，0202-0188地塊2.3萬/平方米的拿地成本，地貨比45%左右，現階段來講利潤空間還是比較充裕的。

并且綠城一向以改善產品見長，曉月和風入市之初，法式美學立面、高得房率戶型以及全齡園林體系等，當時在大興都是比較超前的。

新地塊不僅樓面價更低，且經過調規優化后，四面環綠、樓間距拉大，疊加四代宅規劃，產品打造的空間會比曉月和風更加從容。