最近*ST景谷發(fā)布了一個澄清公告，說市場關(guān)于控股股東周大福投資可能轉(zhuǎn)讓控制權(quán)的傳言是假的。

其實，假不假的，大家已心中有數(shù)。

周大福投資是香港四大家族之一的鄭氏家族旗下投資平臺，而鄭氏家族近兩年深陷債務(wù)危機(jī)，正在四處甩賣家產(chǎn)。

*ST景谷又正身陷退市風(fēng)險危機(jī)，對于急需用錢的鄭氏家族來說，應(yīng)該是合適的標(biāo)的，這也符合其瘦身計劃。

按照2026年的國際機(jī)構(gòu)排名，鄭氏家族在香港四大家族中排在第四位，深陷債務(wù)危機(jī)的原因，似乎是中了富不過三代的魔咒。

2020年，鄭氏家族第三代長子鄭志剛從父親鄭家純手中接過新世界行政總裁的位置，這意味鄭氏家族第三代全面掌權(quán)。

鄭志剛卻不是賺錢能手，而是花錢大王。由于他的激進(jìn)舉債、全域擴(kuò)張，最終在行業(yè)下行周期深陷債務(wù)泥潭，欠了1400多億，每年要還幾百億。

眼看家業(yè)要被敗光，鄭家純趕緊踩下剎車，2024年就把鄭志剛踢出了家族經(jīng)營，自己則重掌帥印解決債務(wù)問題，開始了子債父償。

香港老牌地產(chǎn)商的風(fēng)控意識相當(dāng)老練，長實、新鴻基、恒基等頭部港企，數(shù)十年來始終將集團(tuán)負(fù)債率牢牢管控在10%-20%區(qū)間。

依靠自有資金和穩(wěn)健融資拿地開發(fā)，極少依賴高杠桿撬動項目，這也是港資房企能夠數(shù)次避開地產(chǎn)暴雷的核心原因。

鄭氏家族在前兩代掌舵時期，完整沿襲這套保守策略，鄭裕彤、鄭家純執(zhí)掌新世界數(shù)十年，即便市場上行的紅利期，也克制盲目投資沖動。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在第三代鄭志剛?cè)嬲茩?quán)之后，這位出身哈佛、深耕投行的新生代繼承人，不滿足于父輩穩(wěn)守存量資產(chǎn)的發(fā)展模式，從2020年正式出任新世界行政總裁后，就開始大手筆投資布局。

鄭志剛的擴(kuò)張路線分為三大板塊，香港本土重投大型綜合體、內(nèi)地重倉大灣區(qū)地產(chǎn)項目、跨界布局一級市場科創(chuàng)投資，全維度砸錢。

香港本地市場上，接連敲定啟德體育園、機(jī)場航天城11SKIES兩大超級地標(biāo)項目，僅 11 SKIES整體投資規(guī)模就突破200億港元，啟德體育園聯(lián)合體項目投入超300億港元，兩個項目均為超長周期重資產(chǎn)投入，資金回籠周期普遍在十年以上。

內(nèi)地市場是其擴(kuò)張主戰(zhàn)場，瞄準(zhǔn)大灣區(qū)樓市紅利，在廣州、深圳、長沙、杭州等城市密集拿地，大舉布局舊城改造、高端寫字樓、K11藝術(shù)購物中心，截至2022年，鄭氏在內(nèi)地大灣區(qū)累計砸入投資金額突破2000億港元。

除地產(chǎn)主業(yè)之外，依托個人設(shè)立的C資本風(fēng)投平臺，跨界布局新能源汽車、人工智能、連鎖消費(fèi)等賽道，先后投資小鵬、蔚來、商湯科技、貨拉拉、海倫斯酒館等六十余家科創(chuàng)企業(yè)，橫跨一級、二級資本市場，大量流動資金被股權(quán)投資鎖死，變現(xiàn)難度大幅提升。

全方位撒錢式擴(kuò)張直接推著新世界負(fù)債規(guī)模直線飆升，徹底跳出了港資房企的安全財務(wù)框架。

2018年新世界凈負(fù)債率尚不足 30%，處在港企常規(guī)安全區(qū)間,但到2025年末，集團(tuán)整體借貸總額突破1460億港元，凈負(fù)債率飆升至59.7%，若疊加永續(xù)債統(tǒng)計口徑，實際負(fù)債率超過70%。

看看鄭氏家族負(fù)債率與另外三大家族的差別，就能理解其當(dāng)下的危機(jī)了。

債務(wù)快速抬升的同時，集團(tuán)現(xiàn)金流卻持續(xù)收緊，2024年新世界迎來上市二十余年首次全年虧損，歸母股東虧損金額高達(dá)196.83億港元。

2025年繼續(xù)虧損165億港元。

一邊是高債高利息，一邊是利潤大額虧損，照此路徑下去，崩盤只是時間問題。

幸好鄭家純及時踩下了剎車，關(guān)鍵時刻做出了家族接班人調(diào)整。

2024年9月，鄭志剛辭去行政總裁等全部核心經(jīng)營職務(wù)，僅保留非執(zhí)行董事頭銜，2025年甚至連董事都辭去了，徹底退出家族經(jīng)營。

父親鄭家純則重新執(zhí)掌集團(tuán)全盤業(yè)務(wù)，開啟了“子債父償”的救局模式。

接手爛攤子后，鄭家純第一時間定下全面瘦身、變賣資產(chǎn)、壓降負(fù)債的核心經(jīng)營策略，暫停一切新增投資與土地競拍，把回籠資金還債放在企業(yè)所有工作的第一位。

可千億級別的債務(wù)壓力短時間無法消化，集團(tuán)從2025年開始出現(xiàn)付息困難，先后三次對外公告延期支付四只合計34億美元規(guī)模的永續(xù)債利息，單次延期涉及利息超7700 萬美元。

而從債務(wù)到期周期來看，新世界真正的償債高峰集中在2027至2029三年，三年間每年需要兌付的到期債務(wù)分別為285億港元、476億港元、428億港元。

每年都要還幾百億，變賣資產(chǎn)成為鄭氏唯一可行的破局路徑。

在變賣資產(chǎn)的選擇上，鄭家純采取“先非核心、后優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從港股到A股全面拋售股權(quán)”的處置思路，資產(chǎn)甩賣范圍覆蓋香港商業(yè)物業(yè)、內(nèi)地地產(chǎn)項目、上市企業(yè)股權(quán)三大品類。

香港本土，陸續(xù)掛牌出售荃灣愉景新城商場配套車位、多處臨街商業(yè)底商，擱置部分在建小型綜合體開發(fā)，甚至啟動洽談出售已經(jīng)投入160億港元的11 SKIES項目部分權(quán)益，即便項目折價虧損也優(yōu)先換取現(xiàn)金流。

內(nèi)地地產(chǎn)板塊，陸續(xù)轉(zhuǎn)讓深圳前海周大福金融大廈部分股權(quán)、多座三四線城市閑置商住地塊，終止數(shù)個回款緩慢的舊改合作項目，回籠資金優(yōu)先補(bǔ)充償債資金池。

A股市場的資產(chǎn)處置動作同樣落地，此前鄭氏在2018年耗資23億元通過周大福投資溢價拿下ST景谷控股權(quán)，如今受資金壓力影響，也被列入變現(xiàn)清單。

眼下鄭家純帶領(lǐng)新世界的資產(chǎn)瘦身還在持續(xù)推進(jìn)，變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)只是階段性緩解債務(wù)壓力的手段，數(shù)百億年度償債壓力短時間無法根除，未來很長一段時間，鄭氏家族都要在持續(xù)出售資產(chǎn)、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)中艱難求生。

兩代人幾十年積攢起來的家業(yè)，一代人幾年就可以敗掉，這就是“創(chuàng)業(yè)難、守業(yè)更難”這7個字的份量。