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【樓盤(pán)參數(shù)】

開(kāi)發(fā)商：湖南匯方國(guó)鑫投資有限公司（湖南國(guó)鑫投有限公司，占股51%；長(zhǎng)沙湘江資產(chǎn)管理公司占股49%，湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)旗下，國(guó)企）

樓面價(jià)：5118元/㎡

容積率：1.4；建筑面積：約10萬(wàn)方

樓棟規(guī)劃：北院14棟16-17層小高層；南院36席純雙拼別墅

戶數(shù)規(guī)劃：小高層760戶，雙拼別墅36席

車(chē)位配比：約1:1

后期物業(yè)：高端自持物業(yè)/品牌物業(yè)（待定）

產(chǎn)品類(lèi)型：住宅、別墅、底商

待售戶型：小高層建面約125㎡、雙拼別墅237㎡

【地段價(jià)值】

梅溪湖二很久沒(méi)有大動(dòng)作了，沒(méi)有振奮人心的消息，熱度和關(guān)注度沒(méi)有之前那么高！

實(shí)際上梅二處在一個(gè)厚積薄發(fā)，蓄力發(fā)展的階段，很多項(xiàng)目都在推動(dòng)，很多產(chǎn)業(yè)正在導(dǎo)入：

市二醫(yī)院已經(jīng)開(kāi)業(yè)、梅溪湖中軸東段慢行廊道已經(jīng)開(kāi)放、2號(hào)線西延線二期即將通車(chē)、招商花園城2027年開(kāi)業(yè)、中國(guó)能建綠色民爆創(chuàng)新發(fā)展中心已經(jīng)封頂、雷鋒湖中央公園正在施工、象鼻窩森林公園正在封閉施工……

1.總體定位

梅溪湖二期是所有遠(yuǎn)郊新區(qū)里面最有發(fā)展?jié)摿Φ?，不僅功能定位高，能級(jí)高，而且綜合配套齊全。

看規(guī)劃，從全長(zhǎng)沙角度看，梅二與梅一一起定位為：全國(guó)科創(chuàng)新引擎、長(zhǎng)沙城市副中心，生態(tài)宜居新城，產(chǎn)城融合示范區(qū)。

從湘江新區(qū)角度看，梅溪湖是新區(qū)主中心，包括梅一、梅二，他們是作為一個(gè)整體來(lái)看待的，各種公共資源聚集程度在河西是第一名。

看交通，首先梅溪湖二期有地鐵2號(hào)線、6號(hào)線、機(jī)場(chǎng)快線，還有城際鐵路麓谷站，這4條軌道交通線路都在中軸上交匯，或者有站點(diǎn)，中軸首先是交通樞紐。

其次，二期在交通路網(wǎng)上也進(jìn)行了升級(jí)，中軸兩側(cè)的雪松路梧桐路都是雙向十車(chē)道，泉水路也是雙向八車(chē)道，徹底改變梅一路網(wǎng)規(guī)劃擁擠的問(wèn)題。

論產(chǎn)業(yè)，梅溪湖二期，在金茂大廈CBD龍頭的帶領(lǐng)下，規(guī)劃有數(shù)字健康、康養(yǎng)及科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)，都是相對(duì)高端的產(chǎn)業(yè)。

此外，一路之隔的長(zhǎng)沙高新區(qū)體量達(dá)到4000億，工程機(jī)械、網(wǎng)絡(luò)IT、生物醫(yī)藥、智能制造都是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，體量之大，在長(zhǎng)沙第一。

麓谷的產(chǎn)業(yè)人群高端購(gòu)買(mǎi)力，必然外溢到梅溪湖，這是其他板塊無(wú)法企及的優(yōu)勢(shì)。

梅二有全新的城市界面，有山有水有公園，而且投入巨資建了地下綜合管廊、海綿城市。

2.發(fā)展周期

梅溪湖二期，面積比一期更大，整體發(fā)展周期較長(zhǎng)，估計(jì)大概需要15-18年左右。分板塊來(lái)看，超級(jí)中軸應(yīng)該在3-5年左右就能建成。

梅溪山境屬于未來(lái)社區(qū)板塊，位于中央公園正南，6個(gè)住宅項(xiàng)目+2所學(xué)校+商業(yè)，預(yù)計(jì)4-6年全部建成。

【核心配套】

交通方面：出門(mén)200米即可達(dá)地鐵6號(hào)線象鼻窩站口，6號(hào)線橫跨長(zhǎng)沙東西，直達(dá)黃花機(jī)場(chǎng)、三大湘雅醫(yī)院。6號(hào)線地鐵口臨主干道-泉水路，為東西向主干道。

學(xué)校方面：項(xiàng)目西側(cè)200米左右就是48班制木棉小學(xué)和54班制木棉中學(xué)，小學(xué)今年開(kāi)學(xué)，初中預(yù)計(jì)2027年開(kāi)學(xué)。

這兩個(gè)學(xué)校將引入博才梅溪湖、師大附中梅溪湖品牌，這個(gè)組合是梅溪湖最好的學(xué)校組合。

師大附中梅溪湖是一類(lèi)中學(xué)，四大率約16%，普高率超過(guò)80%，這個(gè)成績(jī)?cè)诓粨駜?yōu)的學(xué)校中僅次于長(zhǎng)郡雙語(yǔ)。

師梅目前沒(méi)有任何的分校，木棉中學(xué)是唯一的集團(tuán)校，距離本部也很近，支持的力度，選派師資都會(huì)非常到位，值得期待。

商業(yè)方面，規(guī)劃有鄰里中心+社區(qū)商業(yè)，約3.4萬(wàn)方，業(yè)態(tài)包括生鮮超市、街區(qū)商業(yè)、運(yùn)動(dòng)健身中心、衛(wèi)生服務(wù)中心等，以后不怕沒(méi)有買(mǎi)菜的地方。

6號(hào)線象鼻窩站往東1站地鐵直通招商花園城，14萬(wàn)方大型商業(yè)，預(yù)計(jì)2027年開(kāi)業(yè)。

環(huán)境的話，象鼻窩森林公園（在建）、中央公園（在建）、龍王港山體公園（在建），山環(huán)水抱，森林氧吧，負(fù)氧離子高。

【樓盤(pán)規(guī)劃】

小區(qū)非常純粹，全是這種11-17層小高層+少量別墅組成，容積率只有1.4，預(yù)計(jì)主推120-130㎡小高層得房率約115%-120%。

北院采用圍合式布局，規(guī)劃14棟16-17層墅質(zhì)小高層，完整保留中央景觀主軸，中央景觀樓棟間距寬達(dá)63-70米，遠(yuǎn)超市場(chǎng)常規(guī)超高層標(biāo)準(zhǔn)，最大化保障居住私密性、全景視野與全時(shí)采光，同時(shí)預(yù)留充足公共活動(dòng)空間。

絕版高得房率：梅溪湖片區(qū)新規(guī)4.0絕版項(xiàng)目，小高層得房率115%-120%，一梯一戶私梯入戶（含約9.5㎡電梯廳），綜合得房率約125%；

超寬樓間距：樓棟間距最高達(dá)70米，片區(qū)小高層最優(yōu)；

豪宅級(jí)層高：層高3.1米，片區(qū)內(nèi)相同面積段最高，剛改面積享豪宅體驗(yàn)；

大型中心景觀：片區(qū)小高層唯一配置約1.2萬(wàn)方中心景觀軸，搭配中式亭臺(tái)、流水庭院；

架空層配套：部分樓棟架空，設(shè)兒童游樂(lè)、閱讀吧等功能區(qū)，統(tǒng)一封窗更整潔；

全小區(qū)集中供能：外立面整潔無(wú)空調(diào)掛機(jī)，省去中央空調(diào)安裝費(fèi)用，24小時(shí)供應(yīng)且使用成本更低；

完善配套：配備2000㎡會(huì)所，含恒溫泳池、健身房、瑜伽館、私宴廳等；

主大門(mén)負(fù)一層打造約2000㎡下沉式高端會(huì)所，無(wú)縫銜接地下車(chē)庫(kù)，配置大堂吧、恒溫泳池、健身中心、瑜伽館、雅致茶室、私宴廳等全維配套，一站式滿足業(yè)主社交、休閑、會(huì)客、健身需求，定義圈層生活新標(biāo)準(zhǔn)。

【戶型設(shè)計(jì)】

小區(qū)小高層都是兩梯兩戶純板樓設(shè)計(jì)，私廳入戶，隱私性和利用率更高；得房率115-120%之間（不含電梯廳），小高層得房率在片區(qū)內(nèi)是最高的。

四房三衛(wèi)格局，最小臥室開(kāi)間尺寸不少于3.1米，面積不低于11㎡；同面積段南向開(kāi)間最寬，整體南向開(kāi)間達(dá)16.2米。

【優(yōu)缺點(diǎn)分析】

梅溪山境的缺點(diǎn)有兩個(gè)：

1.位置較偏，板塊成熟需要較長(zhǎng)時(shí)間。未來(lái)社區(qū)1000畝地，大概7個(gè)樓盤(pán)，全部建成交付需要4-6年左右。

非常適合不著急入住，追求舒適度，接受不了太嘈雜，希望配套齊全的朋友。

2.開(kāi)發(fā)商是民企，非大品牌，高端住宅的交付品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)存在一定的不確定性；不過(guò)湘江新區(qū)國(guó)企占股49%，交付還是有保障。

優(yōu)點(diǎn)有很多，核心亮點(diǎn)有以下幾個(gè)：

1.舒適度高，容積率低只有1.4，小高層雙拼別墅為主；不臨主干道和學(xué)校，比周邊樓盤(pán)更加靜謐；周邊森林氧吧空氣好，具有強(qiáng)大的生命力。

2.產(chǎn)品力強(qiáng)，兩梯兩戶純板樓，私梯入戶，得房率高達(dá)120%，特別南向面寬無(wú)敵，采光通風(fēng)好。內(nèi)部配置高，恒溫泳池健身房會(huì)所一應(yīng)俱全。

3.配套好，地鐵口200米，中小學(xué)都在家門(mén)口，家門(mén)口有鄰里中心，大型商業(yè)的距離不近也不遠(yuǎn)，剛好。

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