北京進深 徐迪 6月5日，海開上地0702項目方案的反饋意見出來了，一共有：1092份！

這應該是北京近兩年收到公眾反饋意見最多的一個新盤了。

經主管部分整理，一共有十四大類。

包括架空層層高、樓棟間距、各類贈送平臺、消防設計，以及開閉站、調蓄池、化糞池等公共設施的位置，甚至直接質疑審批標準。

幾乎涉及到一張總平圖上所有的設計。

看完這份采信情況通告，基本不用看圖都知道海開這個新盤的設計方案了。

除此之外，還有兩條非常主觀，帶有極大個人情緒的意見：

1、項目影響周邊二手房保值，導致二手房降價，違背“穩房價”的國家政策導向。

2、要求和附近其他新建項目一致，不得單獨把這個項目納入上地學區。

對此，開發商和主管單位都表示，二手房地產價格的問題屬于市場行為，學區劃片以教育主管部門意見為準。

具體看下屬于海淀規自分局職責范圍內的幾類意見。

（一）關于架空層層高、計容的有關問題

建設單位意見：本項目依據住房和城鄉建設部關于推動“好房子”建設的部署、《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》、《北京市人民政府關于印發〈北京市居住公共服務設施配置指標〉和〈北京市居住公共服務設施配置指標實施意見〉的通知》(京政發[2025]25號)等政策中有關要求，架空層層高為3.05-4.25米 ，架空層面積不超過住宅總基底面積50%，同時架空層作為居民公共活動、交往空間使用不封閉，不計入地塊容積率。

（二）關于樓棟布置、間距、日照的有關問題

建設單位意見：

1.關于住宅建筑間距

多棟塔式建筑的建筑間距：依據《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003年）第2.4.2條的要求：本項目18地塊18-3#住宅樓及18-4#住宅樓形成群塔、18-5#住宅樓及18-6#住宅樓形成群塔、18-7#住宅樓及18-8#住宅樓形成群塔、18-9#住宅樓及18-10#住宅樓形成群塔、18-11#住宅樓及18-12#住宅樓形成群塔、18-13#住宅樓及18-14#住宅樓形成群塔、18-15#住宅樓及18-16#住宅樓形成群塔；本項目24地塊24-3#住宅樓及24-4#住宅樓形成群塔、24-5#住宅樓及24-6#住宅樓形成群塔、24-7#住宅樓及24-8#住宅樓形成群塔、24-9#住宅樓及24-10#住宅樓形成群塔、24-12#住宅樓及24-13#住宅樓形成群塔，建筑間距滿足多棟塔式居住建筑的間距系數要求。

板式建筑的建筑間距：依據《海淀區建設工程居住建筑間距審批工作的實施細則（試行）》及《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003年）第2.4.2條的要求：板式建筑間距系數為1.6。本項目18地塊18-1#住宅樓、18-2#住宅樓、18-17#住宅樓，24地塊24-1#住宅樓、24-2#住宅樓、24-11#住宅樓為板式建筑，建筑間距滿足板式居住建筑的間距系數要求。

2.關于23、24地塊與北側學校的建筑間距：本項目與北側HD00-0702-19中小學合校用地教學樓的建筑間距及日照滿足《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003年）及相關國家、地方法規、規范、標準、規定等的要求。

3.關于日照：本項目已于總平面圖設計說明中承諾：“設計方案符合國家及地方相關日照標準，日照計算包含屋頂架構、挑檐、立面線腳。按照方案建設后，本項目對周邊現狀、規劃、待建建筑國家規范規定的日照標準未產生不利影響”。

（三）關于建筑退線的有關問題

建設單位意見：本項目退讓建設用地邊界線距離依據《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003年）、《住宅項目規范》GB 55038-2025文件相關要求已調整設計方案，均滿足規范要求。

我局意見：公眾反饋意見已采納，在總平面圖中予以落實。

（四）關于飄窗、一步臺、設備平臺的有關問題

建設單位意見：

1.關于一步陽臺：根據《北京市房屋面積測算技術規程》DB11T661-2009：“有頂蓋的不封閉陽臺，當陽臺寬度或陽臺進深小于等于0.60m時，該陽臺不計算建筑面積”。本項目一步陽臺的進深寬度為0.50m，面積計算滿足上述規范要求。我單位承諾嚴格按審批圖紙施工建設。

2.關于飄窗：根據《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T 50353-2013：“窗臺與室內地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m以下的凸(飄)窗或窗臺與室內地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗，不計入建筑面積”。本項目飄窗滿足上述規范要求。我單位承諾嚴格按審批圖紙施工建設。

3.關于設備平臺：根據《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T 50353-2013：“與建筑物內不相連通的建筑部件，主體結構外的空調室外機擱板(箱)、構件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷，不計入建筑面積”。本項目設備平臺滿足上述規范要求。我單位承諾嚴格按審批圖紙施工建設。

（五）關于消防的有關問題

建設單位意見：

1.關于一側防火墻：依據《建筑設計防火規范》GB 50016-2014 （2018年版）第5.2.2條：“注2：兩座建筑相鄰較高一面外墻為防火墻，或高出相鄰較低一座一、二級耐火等級建筑的屋面15m及以下范圍內的外墻為防火墻時，其防火間距不限；注3：相鄰兩座高度相同的一、二級耐火等級建筑中相鄰任一側外墻為防火墻，屋頂的耐火極限不低于1.00h時，其防火間距不限”。本項目防火間距均滿足此要求，設置防火墻的墻面均不開窗。

2.關于消防車道：本項目設置的消防車道均為單向車道，消防車出入口及消防車道設置符合《建筑設計防火規范》GB50016-2014（2018年版）、《建筑防火通用規范》GB55037-2022要求。24、23地塊為同一權屬單位，建成后將統一管理，確保消防救援可達性。

3.關于消防回車場：依據《建筑防火通用規范》GB55037-2022、《建筑設計防火規范》GB 50016-2014（2018年版）第7.1.9條，“盡頭式消防車道應設置回車道或回車場，回車場的面積不應小于12m×12m；對于高層建筑，不宜小于15m×15m”。24地塊7、8號樓前回車場尺寸調整為13m×15m，符合規范要求。

4.關于消防荷載：依據《建筑設計防火規范》GB50016-2014（2018年版）第7.1.9條，消防車道的路面、救援操作場地、消防車道和救援操作場地下面的管道和暗溝等，應能承受重型消防車的壓力。本項目消防車道、救援操作場地下方的化糞池已考慮消防車荷載進行結構計算及設計，滿足規范要求。

5.關于平面圖高度的標注：本項目公示總平面圖中標注的“H”為規劃建筑高度，“h”為消防高度。本項目住宅樓消防建筑高度及防火設置均符合《建筑設計防火規范》GB50016-2014（2018年版）、《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003年）的相關要求。

我局意見：關于一側防火墻、消防車道、消防荷載、平面圖高度的標注問題，建設單位意見屬實，予以采信。關于消防回車場的問題，公眾反饋意見已采納，在總平面圖中予以落實。

（六）關于23、24地塊地下聯通的問題

建設單位意見：23、24地塊土地所有權人均為同一主體，地下聯通的設計方案不存在侵占公共空間的問題。本項目地下空間的規劃設計滿足土地出讓條件、規劃用途等相關要求。同時本項目地下空間將在23、24地塊紅線位置處設置門禁等隔離措施，后期我單位將做好安全管理工作。

（七）關于HD00-0702-23地塊內10千伏開閉站的問題

建設單位意見：本項目開閉站設置于地下，符合《北京市人民政府關于印發〈北京市居住公共服務設施配置指標〉和〈北京市居住公共服務設施配置指標實施意見〉的通知》(京政發[2025]25號)和《新建居住項目供電設施地下設置防澇風險評估、審查的指導意見》（京規自發[2025]336號）的相關要求。

（八）按照開放社區政策要求，該項目不得設置圍墻，應保持住宅商業完全開放

建設單位意見：圍墻作為居住小區的重要組成部分，不僅承擔著安全防護、用地邊界界定與物業秩序管理的核心功能，更在保護居民隱私、塑造空間歸屬感與提升心理安全感方面發揮著關鍵作用。我單位結合項目定位和實際使用需求，18、24地塊設置了圍墻，圍墻及基礎均位于建設用地紅線范圍內，滿足國家地方法規、規范、標準、規定等有關要求。我單位將嚴格按照規劃許可內容進行建設。

（九）服務于小區的雨水調蓄池、化糞池不應安排在辦公用地內

建設單位意見：本項目各地塊的雨水調蓄池和化糞池均獨立設置，不存在共用情況。

（十）關于安全措施的有關問題

建設單位意見：關于本項目采取的安全措施將于“多規合一”會商階段由相關部門進一步審核。

（十一）關于審批標準的問題

建設單位意見：本項目規劃設計滿足《民用建筑通用規范》GB55031-2022、《住宅項目規范》GB55038-2025、《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003年）、《住宅設計規范》DB11/1740-2020、《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》等國家地方法規、規范、標準、規定等有關要求。

我局意見：依據《北京市城鄉規劃條例》，我局始終堅持依規受理，依法審批。

（十二）23地塊多功能用地綠地率僅15%，不滿足北京市對混合功能用地不低于20%的綠地率要求

建設單位意見：方案符合掛牌文件中相關要求。

我局意見：關于本項目綠地率符合上位規劃及掛牌文件要求；關于綠地計算問題以園林部門意見為準。

附：更新后的建設工程設計方案總平面圖

海淀上地0702街區地塊于去年12月23日完成出讓，由海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。

其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

作為海淀本土國企，海開在當地開發過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。

上地新盤開發主體北京上宸房地產開發有限責任公司，成立于2026年1月12日。

注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經理由葉星一人擔任。

葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設計此前曾擔任融創香山壹號院設計總監、北京融創學府壹號院項目總經理。

面積段高度對標功德寺雙子

0702-18、24兩地塊為居住用地，東北角一塊，西南角一塊。

容積率均為2.2，地上計容面積約9.31萬㎡。

規劃30棟4-10層洋房：東區18地塊17棟，西區24地塊13棟。

戶型預計99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力為116㎡、139㎡四居。

這個面積段，難怪功德寺雙子的業主炸鍋了。

和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2棟200㎡+的大平層，其余戶型面積段高度重合。

而海開0702項目，據悉將拿出TOP級“頌系”規格打造。

超級界面、大體量架空層、豪標會所……再加上景觀花池贈送，得房率起碼高出同區域項目5個百分點。

客觀來看，在北京，這些規劃配置，甚至是跟不上其他區樓盤產品力的。但在海淀，起碼對功德寺雙盤而言，無疑是降維打擊。

海淀的房子，尤其是上地這種帶學區溢價的地段，金融屬性還是非常明顯的，甚至在很大程度上主導了購房者的決策邏輯。

功德寺雙子10萬+的單價遭瘋搶，本質上是在為一種稀缺性和確定性支付溢價。

然而，海開新盤同樣的面積段，更先進的產品力，意味著功德寺雙盤的資產護城河正在被迅速填平。

花大價錢買的新品還沒穿上身，過時了。對于將房產視為核心資產配置的家庭而言，這是真金白銀的賬面縮水。

與此同時，另一個支撐房子溢價的因素——學區屬性，也面臨著預期的落空。

“上地學區”作為功德寺雙子的核心賣點，現實卻是充滿不確定性的多校劃片與學位緊張，業主們聯名要求明確劃入上地學區的訴求，在教育資源日益均等化和人口結構變化的大背景下，注定是一場艱難的博弈。

此外，項目自身產品力的落后，也在“好房子”盛行的市場中被無限放大。

當周邊競品以更優的產品設計和更清晰的價值主張入市時，老項目“未收房即貶值”的落差感，成為點燃功德寺業主情緒的導火索。

贈送面積對比

項目官宣戶型圖尚未出街，以下分析僅供參考。

99㎡起步建面就能做到三面寬，同區域這個面積段都是兩面寬。

139㎡四居則是對標功德寺雙子主力戶型，產品上更是進一步的升級迭代。

項目在總平圖上如實展示出了“一步陽臺”，沒有隱瞞、沒有玩雙標，結果卻引來爭議。

海淀帶一步陽臺的新盤不少，只不過都沒在總圖上畫出來，反而順利過關。

樓王層高3.3米

除了腳下面積的擴容，海開新盤還向上開拓了空間。

海開新盤絕大多數戶型層高是3米，但北區的兩棟179平米樓王棟，層高達到了3.3米。

而功德寺的樓王們，層高只做到3米，由于在新規前開建，個別樓棟甚至只有2.9米。

指標條件其實差不多，實際容積率均在2.2左右，限高都是30米。

海開能把樓王做高，是犧牲了一定的建筑高度，并沒有違規。

一切在于前期做設計時的取舍。

地段區位

海開上地項目地段很核心，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站。

此外，上地西路還規劃有地鐵快線R5線。

東地塊范圍內規劃有公交中心站。出讓文件提到，考慮到入市商品房住宅項目銷售時序等因素，應適度提前實施建設，保障入駐前實施完成，避免產生輿情。

周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發百旺商城、北京市上地醫院、北京積水潭醫院（新龍澤院區）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。

配套的產業地塊，要求符合中關村產業要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業應用方向，致力于打造國際領先的人工智能應用產業集群。