（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

長輩承租的公房拆遷，在原房主去世后，由母親簽約回遷、出資辦證，房屋登記在母親個人名下。多年后母親通過房屋買賣形式，將房屋無償過戶給小女兒。家中晚輩認為房屋屬于父母夫妻共同遺產，母親無權私自處分，起訴要求確認過戶合同無效。最終法院駁回原告訴求，守住了房屋合法過戶效力！

涉案人物主體

原告（兒媳、孫女）：張女士、小葛

被告（小女兒）：陳小姐

過世父親（原公房承租人）：葛老先生

過世母親（房屋登記權利人）：陳女士

過世大兒子：葛先生

拆遷開發公司：甲地產公司

涉案房屋：一號房屋（訴爭回遷房）、二號房屋（另一套回遷房，無關糾紛簡化處理）

案情核心事實

葛老先生與陳女士系夫妻，育有大兒子葛先生、小女兒陳小姐。一家人原有兩套單位公房，分別由葛老先生、大兒子葛先生承租。

2001年，葛老先生因病去世，未留下遺囑。同年，片區啟動危舊房拆遷改造。此時葛老先生已經離世，不再具備民事簽約資格，最終由配偶陳女士單獨與甲地產公司簽訂回遷安置協議，置換取得一號回遷房屋，所有回遷購房款項均由陳女士支付，后續房屋正式登記在陳女士個人名下。

后續大兒子葛先生也因病去世，同樣未留有遺囑。

2011年，陳女士與小女兒陳小姐簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號房屋以低價轉讓過戶，實際為無償贈與，陳小姐并未支付任何購房款，房屋順利變更登記至陳小姐名下。

2019年，兒媳張女士、孫女小葛發現祖輩遺留的一號房屋已全部過戶至陳小姐名下，認為權益受損。二人主張：一號房屋是葛老先生與陳女士的夫妻共同財產，屬于祖輩遺產，全體繼承人都有份額，陳女士無權私自將整套房屋處分給小女兒，雙方的過戶合同屬于無效合同，遂起訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。

被告答辯核心觀點

1、案涉一號房屋是母親陳女士個人合法財產，登記在其名下，擁有完全處分權，過戶行為合法有效；

2、兩套回遷房早已通過實際分配完成析產，大兒子一家早已取得另一套回遷房，無權再主張一號房屋權益；

3、母親因自己身有殘疾、生活需要，自愿將房屋無償過戶給自己，屬于合法贈與，不存在惡意轉移、侵害他人權益的情形。

法院審理關鍵認定

1、原公房≠個人遺產，拆遷安置權益歸屬在世簽約人

涉案房屋的前身是單位公房，公房承租權不屬于個人私有財產，不能作為遺產繼承。拆遷簽約、出資辦證時，原承租人葛老先生早已去世，不具備被安置資格和簽約能力，本次拆遷安置權益全部歸屬在世的配偶陳女士。

2、房屋登記在母親名下，屬于母親個人合法財產

一號房屋全程由陳女士簽約、出資、辦理產權，產權登記在其個人名下，屬于陳女士個人合法財產，并非夫妻共同遺產。即便購房資金可能使用了夫妻過往積蓄，也不改變房屋產權的歸屬性質。

3、名為買賣、實為贈與，不存在合同無效情形

母女之間雖簽訂房屋買賣合同、未收取房款，但不屬于惡意串通、虛假交易。該行為本質是親屬間無償贈與，原告無任何證據證明本次過戶存在違法、惡意侵害他人權益的情形，贈與行為合法有效。

最終判決結果

駁回張女士、小葛的全部訴訟請求，確認陳女士與陳小姐的房屋過戶交易合法有效。

普法避坑指南

? 誤區1：祖輩承租的公房，拆遷后一定是夫妻共同遺產

? 真相：公房屬于單位財產，承租權不能繼承。原承租人去世后，由在世家庭成員簽約取得的回遷房，歸簽約人個人所有，不屬于祖輩遺產。

? 誤區2：親屬低價、無償過戶房屋，合同就是無效的

? 真相：親屬之間名為買賣、實為無償贈與，是常見合法操作。只要產權人是真實權利人、無惡意串通損害他人權益，交易就合法有效。

? 誤區3：家中長輩處分房產，其他繼承人都能主張分割

? 真相：房產屬于長輩個人財產的，長輩擁有完全自主處分權，可自由贈與、過戶給任意子女，其他親屬無權干涉、主張無效。

案例總結

公房拆遷安置的產權歸屬，核心看拆遷簽約主體、出資主體、產權登記主體。原承租人去世后，在世家庭成員獨立簽約取得的回遷安置房，屬于個人合法財產，可自由處置。親屬間無償過戶房屋，只要無惡意串通侵權行為，法院均可認定交易有效，其他繼承人無權主張撤銷或確認無效。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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