在廣州越秀區培正路，有一處地方掛著“明園”二字的石匾，門口處還有“廣州市文物保護單位”的黑色碑石。明園與東山片區一帶的柏園、逵園、潤園、慎園、春園、簡園、竺園等華僑物業被人熟知。2021年年底，越秀區建成廣東省粵港澳大灣區文化遺產游徑標識系統，將“秦牧舊居-逵園-春園-簡園-明園-慎園-培正學校建筑群”列入“廣州新河浦‘東山小洋樓’游徑”。

走進明園，可以看到園內四棟樓宇坐落在此，其中有的被打造為咖啡館、補習機構。然而，同樣位于明園內部，培正路8號的房屋卻陷入了糾紛。近日，黃女士向羊城晚報“記者幫”報料，她作為培正路8號產權繼承者之一陳先生的委托人，表示培正路8號房屋目前被外人霸占居住，內部已有破損，希望曾受聘在此幫忙看管房屋的蔡女士夫婦配合搬離，收回后希望將房屋打造為具有教育意義的華僑紀念館。

仍在房屋居住的蔡女士表示，此前有受聘看管的《委托書》在，為何要搬走？律師表示，蔡女士居住行為已構成無權占有，應當立即搬離并將房屋返還給產權人。

位于培正路的明園

位于明園內的培正路8號房屋

華僑祖輩留下的房屋被霸占

早年已離開廣州，到香港長居、發展的黃女士已年過七旬，她有一個心愿，希望能幫助房屋產權繼承人之一、長居美國的親戚陳先生收回培正路8號房屋。然而，讓黃女士一直揪心的是，房屋長年被外人霸占居住。

“記者幫”走訪發現，培正路8號房屋有兩層高，建筑面積約67平方米，加上外圍地塊約300平方米。培正路8號房屋外墻為米黃色、數根木頭頂著的瓦片屋頂已有破損痕跡。

黃女士介紹，明園地塊可追溯至1930年，是其爺爺和堂兄弟、侄等人共同購買。20世紀30年代，祖輩買好材料、打好地基，準備建現位于培正路8號的房屋，后來卻遇到日軍攻占廣州，祖輩分別逃難，明園也被當時的日軍占用。1945年抗日戰爭勝利后，祖輩回到廣州，在培正路8號繼續建房屋。

黃女士提供了培正路8號房屋的不動產登記信息，權利人為黃某就（曾用名為黃某初）：“權利人是我爺爺的堂兄弟，也就是繼承人之一陳先生的外公。20世紀90年代，陳先生在美國已辦理相關手續，委托我處理培正路8號房屋的事宜。”

培正路8號產權信息 受訪者供圖

由于黃女士家族早已在外地發展，培正路8號房屋早年已被黃女士二姑媽繼子女等人霸占戶口。

在2019年年初，黃女士帶著陳先生回到培正路8號，收回、參觀祖輩留下的房屋，還帶上水果、感謝信慰問培正社區居委會工作人員。然而，在返回香港途中，黃女士、陳先生等人卻被二姑媽繼子女柳姓人員反告冒充業主認房。

黃女士帶著陳先生回到培正路8號，收回、參觀祖輩留下房屋的合照

陳先生擔心房屋被其他人霸占、破壞，與黃女士家人商量處理辦法。黃女士家族決定聘請同是江門臺山端芬鎮的同鄉蔡女士夫婦看守培正路8號。“當時快到新年，為了房屋有人看管，我向蔡女士每月支付兩三千元，請他們幫忙看房子。在2020年新年期間，為了房屋繼續有人看守，向蔡女士夫婦每天支付1200元。”黃女士說，之前經常請蔡女士吃飯、向她送禮，不敢虧待夫婦二人：“沒想到，當時聘請幫忙看房屋的人，現在卻‘鳩占鵲巢’。”

“記者幫”實地走訪培正路8號發現，房屋一側外墻靠近電箱，周圍有樹木，屋頂木頭、磚瓦出現脫落，外墻有青苔。房屋的窗戶有打開，周圍也有生活物品。

房屋的瓦片殘舊，墻壁也有青苔

黃女士說：“房屋所在地承載著一段讓人無法忘懷的歷史。我畢生有一個愿望，希望幫助陳先生等人收回房屋，幫家族修繕房屋。祖輩是華僑，我也保留著祖輩在外國打拼時的物品，寄回給家人的書信，望日后能在房屋展出，打造具有教育意義的紀念館。”

房屋外墻有裂痕

現居住人為何不肯搬離？

“記者幫”走訪明園時，一位從培正路8號窗口探頭的女士是蔡女士。對于能否開門，給“記者幫”拍攝房屋現狀，蔡女士表示：“不方便給你們拍我們的房子。”

隨后，蔡女士主動出門和“記者幫”交談。“經常有人破壞我的房子。”蔡女士表示，住在該房屋，就有相應的權利。但在2021年被黃女士的朋友鄭叔、黃姨帶人上門拆鎖、拆路由器，當年還就此事報警。

蔡女士稱被人拆門鎖

對于蔡女士所述的拆鎖事宜，黃姨和鄭叔表示，多年來，相關部門敦促要求重新辦理培正路8號房產證。受黃女士所托，幫助其處理相關事宜。為推進房產證辦理，2021年，測繪單位要求入屋鑒定、測繪。在測繪單位上門前的2-3個月，已多次告知蔡女士，蔡女士也留下了鐵閘鑰匙。然而，當測繪單位上門時，蔡女士人不在房屋，還為房屋加了鎖，也多次推脫測繪。

多年來，黃姨和鄭叔等人常年奔走，幫助長居香港的黃女士處理房屋事務。2025年，經多方努力，才完成房產證更換。黃女士說：“經陳先生同意，也受他委托，房產證暫時在我手中保管。”

“我們不是當地居民，也不是租戶，沒有交租，是從臺山過來住的。房屋是契娘親戚讓我們住，當時業主和委托人也寫了一張證明。”蔡女士表示，目前房屋里有很多白蟻，也經常請人滅白蟻，花了很多錢。

蔡女士向“記者幫”展示了落款為陳先生代理人黃女士，在2019年2月28日寫的《委托書》，《委托書》有蔡女士夫婦的簽名。該《委托書》提到，受繼承人陳先生所托，從2019年2月28日開始，由鄉親雷某貴、蔡某香居住、看管培正路明園8號，其他任何人不得前來干涉，特此聲明。

委托書

黃女士也向“記者幫”表示，《委托書》是其本人親筆所寫。

此外，“記者幫”還看到一份《繼承權聲明書》，聲明人為陳先生，落款時間為2019年9月25日。《繼承權聲明書》提到：“我的外祖父黃某初（又名黃某就）生前擁有房屋坐落于中國廣東省廣州市培正路8號。根據《中華人民共和國繼承法》的有關規定，我是其遺產繼承人之一。現我鄭重聲明，我愿意繼承上述遺產。以上所述全部屬實，特此聲明。”

繼承權聲明書

為何不肯搬走？蔡女士說：“因為有人拆我門鎖、路由器，寫信到多處投訴我，還說我霸占。不是不想走，但有一張紙（委托書）在，我干嗎要走。”

培正社區居委會表示，此前沒有收到關于該糾紛的情況反映。經居委會上門了解，蔡女士本人自述是黃女士聘請夫婦二人為其看守房子，關于其他情況，蔡女士不愿意透露。關于蔡女士是否辦理居住證，根據《廣州市流動人口居住登記和居住證辦理指引》，辦理居住證非強制事項，需要本人自愿申請。

律師：現居住人行為已構成無權占有

“蔡女士無權繼續居住在該房屋。其居住行為已構成無權占有，應當立即搬離并將房屋返還給產權人。”北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，黃女士作為陳先生的代理人，可以通過協商或訴訟方式收回房屋。核心訴訟策略為“返還原物糾紛”，并可依據具體情況主張排除妨害和損害賠償。

王玉臣認為，雖然蔡女士提供了2019年的《委托書》，但這只是房屋看管的委托關系，并未設立租賃關系，委托人是可以解除委托關系，“只要解除了委托關系，且蔡女士無租金支付行為，那么就無任何合法的居住權基礎。”

王玉臣表示，《委托書》明確由蔡女士“居住、看管”，黃女士向其支付報酬的行為也佐證了“看管”的性質。這與以“支付租金”為對價換取房屋“使用、收益”權的租賃合同有本質區別。《中華人民共和國民法典》第七百零三條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《委托書》構成一個事實上的委托合同關系，即陳先生通過黃女士，委托蔡女士看管房屋的事務。對于這一委托，雙方均有隨時解除的權利。黃女士代表委托人陳先生，已明確要求蔡女士搬離，這是解除委托、收回房屋的意思表示。委托關系解除后，蔡女士繼續占有的法律基礎已經喪失。

王玉臣表示，蔡女士聲稱“被拆鎖、拆路由器”屬于另一個獨立的侵權糾紛，不能成為其繼續無權占有他人房屋的合法抗辯事由。就“被拆鎖、拆路由器”，她應當通過報警或另案起訴解決該問題。而其自認“沒有交租”則直接否定了租賃關系的存在，承認了其居住是無償的、基于特定委托的。

“在委托關系解除后，蔡女士繼續占有該房屋，屬于無權占有。”王玉臣表示，權利人陳先生有權請求蔡女士返還原物，排除其對物權的妨害符合《中華人民共和國民法典》第二百三十五條和第二百三十六條的規定。