耗資近200萬元經由司法公開拍賣購得137個地下車位，手握國家頒發的不動產權登記證書，卻眼見本屬己有的資產被他人擅自對外招租、持續牟利。

更令人震驚的是，當產權人依法啟動維權程序時，涉事方非但未表歉意，反而反手遞交起訴狀，向產權單位索要高達33.2萬余元的所謂“車位管理服務費”。

這起發生于安徽寧國市金寧景秀家園小區的真實事件，令眾多知情者感嘆：現實比劇本更難想象。

200萬元法拍購入137個車位，法院封條形同虛設

2020年，位于浙江嘉興的銀豆家居用品有限公司在常態化瀏覽全國司法拍賣平臺過程中，留意到安徽省寧國市金寧景秀家園小區一批待處置的地下停車資源。

該批標的共計137個，集中分布于小區34號、36號與38號樓附屬地下停車場內，系原房地產開發企業破產清算后移交法院依法處置的存量資產。

競拍前，銀豆公司負責人袁先生專程赴現場實地踏勘。他清晰回憶，當時整個地下停車區域處于嚴密封閉狀態：車庫主出入口均安裝有加厚型電動卷閘門，門體醒目位置張貼著寧國市人民法院加蓋公章的紅色司法封條，地面無車輪印痕，照明系統全部斷電，整片空間靜默如初，未見任何使用跡象。

經內部綜合研判，公司認定該批車位具備長期持有價值和穩定收益潛力，最終以人民幣198.6萬元成交價成功拍下全部權益。

拍賣流程完結后，銀豆公司依規完成全部137個車位的不動產登記手續，取得由寧國市自然資源和規劃局核發的《中華人民共和國不動產權證書》。證載用途明確標注為“機動車庫”，權利人欄完整登記“銀豆家居用品有限公司”全稱。該權屬證明具有完全排他性，與人防設施車位、業主共有車位等法律屬性截然不同。

因彼時公司尚在籌劃運營模式，加之跨省管理存在現實難度，銀豆公司決定暫不啟用這批資產，僅作靜態保值處理。他們深信：既有法院封條為物理屏障，又有法定權證為法律盾牌，資產安全應萬無一失。

誰料，正是這一看似穩妥的安排，悄然埋下了后續連鎖爭議的導火索。

五年后重啟啟用計劃，卻發現車位早已被物業長期出租

轉眼至2025年初，隨著金寧景秀家園入住率突破86%，周邊住宅區停車供需矛盾日益加劇，車位租賃價格連續三年上浮超40%。銀豆公司經審慎評估，正式立項啟動該批車位的商業化運作，并派遣袁先生帶隊赴寧國開展實地接管工作。

當袁先生一行再次步入該地下車庫時，現場情形令其愕然——原本緊鎖的雙道卷閘門已全部開啟，內部照明系統正常運行，約百個車位均停放有車輛，且每個泊位前方懸掛定制化車牌標識牌，部分車位旁還設有物業統一配置的充電接口及監控探頭。

整個空間不僅處于滿負荷運轉狀態，更顯現出成熟運維體系下的標準化管理痕跡。

袁先生隨即約談寧國市誠一物業服務有限公司現場負責人陳某祥。面對質詢，陳某祥起初回避核心問題，僅強調“這些車位屬于全體業主共有，由物業代為統籌調配”。

待袁先生當場出示全套137本不動產權證書原件后，陳某祥語氣驟變，轉而表示“此前從未接到過產權變更通知”，需“向上級主管部門匯報后再予答復”。

為夯實證據鏈，袁先生以普通住戶身份提交車位租賃申請，在繳納費用環節，物業前臺工作人員無意中透露關鍵信息：“這批車位實際歸屬一位浙江老板，所以開不了正規租賃發票，只能打一張‘車位日常維護費’收據。”

持此收據再度交涉時，陳某祥態度陡然強硬，拒絕進一步溝通，并揚言：“你要是覺得有問題，直接報警處理好了。”

轄區派出所民警到場協調過程中，陳某祥改稱“開門出租系業委會集體決議”，卻始終未能提供任何會議紀要、簽字授權或公示文件等佐證材料。

39.1萬元非法收益浮出水面，正當維權竟遭惡意反訴

此后數月，銀豆公司團隊多次往返浙皖兩地，圍繞侵權事實展開系統性取證。

通過逐戶走訪登記租戶、調取近三年車庫進出口高清錄像、比對物業收費臺賬及銀行流水等方式，團隊構建起一套邏輯嚴密、要素完整的證據閉環。

所形成的《金寧景秀家園地下車位非法占用經營明細表》詳實列明：2022年1月至2024年12月間，誠一物業將137個非自有產權車位分批次出租給89名自然人及3家本地企業，累計簽訂租賃協議127份，收取租金總額達391,258.60元。

經交叉驗證，所有繳費記錄均指向同一收款主體——寧國市誠一物業服務有限公司對公賬戶。

2026年3月，銀豆公司正式向寧國市人民法院提起民事訴訟，訴請判令誠一物業立即停止侵占行為、返還全部不當得利391,258.60元，并賠償產權閑置損失、維權差旅支出等合計26.7萬元。

就在立案受理通知書送達后的第七日，袁先生意外收到法院轉交的應訴材料——誠一物業已就同一糾紛另行提起反訴。

反訴請求赫然載明：要求銀豆公司補繳自2020年7月（拍賣成交次月）起至2025年12月止的車位基礎服務費、公共區域電費分攤、消防維保費、智能道閘系統運維費等共計332,741.47元。

其訴狀援引《物業服務合同》第十二條稱，凡小區范圍內所有具備停車功能的空間，無論權屬歸屬，均須納入物業統一服務體系并履行繳費義務。

該公司進一步辯稱，對外招租行為系“主動履行資產管理職責”，目的在于防止地下空間長期空置引發潮濕霉變、設備銹蝕及安全隱患，屬“善意管理”范疇。

雙方立場尖銳對立，業主群體意見明顯分化

消息在小區業主群迅速擴散，輿論呈現兩極化態勢。

相當一部分住戶坦言，多年來一直將上述車位視為小區配套公共資源，每年繳納4200元至5800元不等的年度租賃費，從未質疑過其權屬來源。

他們普遍希望維持現狀，主張若確權歸銀豆公司所有，也愿按市場行情續簽長期租賃協議，保障自身基本停車權益不受影響。

另有約三成業主公開質疑物業操作合規性。他們指出：物業從未就車位權屬變更事宜進行過任何形式的公告說明；歷年租金收入亦未納入小區公共收益公示清單；更無人知曉這筆資金具體流向何處。

多位業主聯名致函街道辦反映：“若連產權歸屬都模糊不清，所謂‘專業服務’又從何談起？”

面對持續發酵的輿情，誠一物業始終保持緘默，僅在公告欄張貼簡短聲明：“一切以司法機關最終裁決為準。”而銀豆公司則通過社區公告發布《致金寧景秀家園全體業主的一封信》，承諾判決生效后將以不高于周邊均價10%的標準優先面向本小區住戶開放租賃，并設立專屬服務通道保障權益兌現。

媒體觀察：物權邊界與服務邊界的雙重拷問

這場表面聚焦于車位歸屬的個案糾紛，實則觸及現代城市社區治理中的結構性癥結。

物權法定是市場經濟運行的基本準則。銀豆公司全程參與法院主導的司法拍賣程序，依法繳納全部稅費，完成不動產登記，其對137個車位享有的占有、使用、收益與處分權能，受《民法典》第二百零七條、第二百四十條等條款剛性保護。

誠一物業在未獲權利人任何形式授權的前提下，擅自破除司法封條、接管控制標的物、建立租賃關系并收取全部對價，已實質性構成《刑法》第二百七十條規定的“非法侵占罪”要件，亦嚴重違反《物業管理條例》第三十五條關于“不得擅自利用屬于業主共有的道路、綠地或其他場地設置經營性設施”的禁止性規定。

至于其提出的“服務費”主張，雖具一定形式依據，但關鍵在于服務內容是否真實發生、收費標準是否經合法程序確定、費用支出是否透明可溯。

倘若所謂“服務”始于撕毀法院封條那一刻，則該行為本身即喪失合法性根基，后續一切衍生主張均難以成立。

尤為值得追問的是：司法封條作為國家強制力象征，為何在長達三十六個月內屢次被隨意啟封而無人監管？相關巡查機制是否存在制度性缺位？若非產權人主動介入，此類越界行為是否將持續隱匿更久？

此案亦為全國不動產投資者敲響警鐘：不動產權證絕非“一紙保險單”。尤其針對異地持有的非自用類資產，必須建立常態化巡檢機制、委托可信第三方實施動態監管、定期核查登記狀態與實際使用情況，方能真正筑牢資產安全防線。

同時，本案凸顯物業行業轉型升級的緊迫性。管理方須清醒認知自身角色定位——是服務提供者而非資源支配者，是契約執行者而非規則制定者。唯有恪守權責邊界、敬畏產權尊嚴、堅持陽光運營，才能贏得業主信任，實現可持續發展。

據悉，寧國市人民法院已于2026年4月12日正式立案受理該案，目前正組織證據交換與庭前調解。本報將持續追蹤案件審理全過程，期待司法機關以事實為依據、以法律為準繩，作出兼具法理深度與社會溫度的權威裁判，既捍衛產權人的合法權益，亦厘清物業服務的合理邊界，為類似糾紛提供可復制、可推廣的示范樣本。

官方信源

大象新聞 2026 年 6 月 4 日報道《法拍 137 個車位被物業 "截胡" 出租多年 業主維權反遭物業追討 33 萬服務費》濱州傳媒網 2026 年 6 月 4 日報道《浙江一公司花 200 萬拍下安徽一小區 137 個車位產權后閑置，準備啟用時發現已被小區物業私自出租獲利 39 萬，起訴物業反被索要 33 萬車位服務費》