本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

6家央國企、89分鐘、291輪競價，一宗宅地讓深圳土地市場再次沸騰。

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6月5日，深圳南山粵海街道宅地T204-0153經過激烈爭奪，最終由保利置業旗下全資子公司深圳市保利房地產開發有限公司以57.72億元競得，溢價率高達150.74%，成交樓面價約10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄。

T204-0153位于有“宇宙第一街道”之稱的粵海街道——深圳灣萬象城、中國華潤大廈（“春筍”）、深圳灣體育中心（“春繭”）、深圳人才公園等城市地標均落地于此，周邊則騰訊、阿里巴巴、字節跳動、中興通訊、邁瑞醫療等行業龍頭總部。2024年，粵海街道GDP突破4500億元，超過不少地級市甚至部分省份的經濟總量。

而此次拿下粵海宅地的保利置業過去二十多年主要深耕龍華、龍崗、坪山等外圍板塊，以剛需和改善項目為主。2024年拿下寶中宅地后，保利置業開始向高端住宅市場進發。

拿下粵海宅地，則將保利置業從城市外圍推向最核心、最昂貴的住宅市場。

T204-0153航拍圖，圖源：深圳公共資源交易中心

保利置業、越秀廝殺到最后，機構預測售價16萬/平以上可保本

自掛牌起，T204-0153便被視為深圳近年來最受關注的宅地之一。

地塊土地面積約1.41萬平方米，建筑面積約5.31萬平方米，起始價23.02億元，共吸引保利置業、越秀地產、建發房產、華潤置地、中海地產、招商蛇口6家房企參與競拍。

交易當天，現場氣氛異常激烈。

6月5日15:03，競價正式開始。初期，舉牌增幅為2000萬元/次，但開發商出價相對謹慎，拍賣官隨后將加價幅度調整為1000萬元/次。當地價升至30.22億元后，加價幅度再次恢復至2000萬元/次。

進入中后段，房企舉牌速度明顯加快。

根據深圳公共資源交易中心披露的報價記錄，現場甚至出現30秒內連續出價4次的情況。競價55分鐘后，報價達到46.12億元，溢價率超過100%。245輪競價后，報價達到53.12億元，樓面價正式突破10萬元/平方米大關。

此后，競爭演變為保利置業、越秀地產和中海地產三家房企之間的較量。中海地產在報價55.12億元后退出角逐，保利置業與越秀地產展開最后的“一對一”拉鋸戰。

又經過約12分鐘、26輪加價，保利置業于16:32報出最終價格57.72億元，成功競得該地塊，溢價率達150.74%，樓面價約10.87萬元/平方米，刷新深圳住宅用地市場紀錄。若按照好地研究院測算口徑，剔除配建等因素后，T204-0153實際樓面價約11.45萬元/平方米。

保利置業力壓對手豪奪粵海宅地，圖源：深圳公共資源交易中心

對于此次高溢價成交，中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅認為，粵海地塊不限地價、無競買門檻，150.74%超高溢價落地、樓面價登頂全市，體現深圳主城核心優質宅地供需格局分化——外圍剛需地塊走勢穩健，科創核心稀缺低密宅地房企爭奪異常激烈。

市場更關注的則是項目未來售價空間。

好地研究院測算顯示，若按照建安成本約15000元/平方米（含裝修）計算，T204-0153未來銷售單價需達到16萬元/平方米以上方可實現保本。考慮到該地塊區位條件優越，且產品打造空間優于當前市場上的深圳灣澐璽等高端項目，其未來入市價格有望達到20萬元/平方米以上。

外圍市場分化，保利置業殺回市中心

在市場明顯分化的當下，保利置業拿下粵海街道最貴宅地，反映出房地產行業投資邏輯正在發生變化——房企回來了，但只回到最好的地方。

保利置業進入深圳的時間，比很多人想象得更早。

2004年9月3日，由保利集團與南方集團聯合投資建設的深圳保利文化廣場開工。項目位于深圳后海，是這一區域開發初期的標志性項目之一。

四年后，一座集劇院、多功能影城、商業零售、餐飲娛樂等業態于一體的大型文化商業綜合體正式開業，成為保利置業在深圳落下的第一枚重要棋子。

2009年11月，深圳市保利房地產開發有限公司正式成立。此后近二十年間，保利置業先后在深圳開發建設保利上城、保利悅都、保利勤誠達譽都等項目，布局區域主要集中在龍崗、龍華等外圍板塊。

房地產行業高增長時期，這種投資邏輯并無問題。

2021年9月，深圳第二輪集中供地啟動，保利置業一次性斥資71.73億元拿下三宗住宅用地，分別是龍華區民治街道A806-0394、龍崗區龍崗街道G09202-0047、坪山區碧嶺街道G11329-0102，龍華和龍崗項目還引入招商蛇口聯合開發。

彼時，房企普遍認為深圳外圍區域仍有較大的成長空間。然而，隨著房地產市場進入深度調整周期，不同區域之間開始出現明顯分化。

龍華地塊開發為保利招商龍譽花園，于2022年9月和2023年3月兩次開盤，截至目前去化率分別約87%和92%；龍崗地塊開發為保利招商雍山郡，于2022年9月入市，748套住宅目前去化約85%。

相比之下，由保利置業獨立開發的坪山地塊保利明玥瀾岸花園表現相對遜色。項目于2022年9月至2023年4月期間三次推盤，去化率分別約75%、63%和23%，市場承壓明顯。

外圍市場的冷暖變化，也讓保利置業開始重新審視深圳的投資邏輯。

在2023年財報中，保利置業董事會主席萬宇清便表示，房企的投資容錯率已降至極低，任何一次錯誤的拓展都可能帶來極大的痛苦。他要求，在流動性管理上，“要達成有限資源的最精準投放，投資必有回報”。

2024年9月，深圳推出寶中宅地A001-0219。這是當時深圳率先按照“價高者得”原則出讓的首宗住宅用地，不設銷售限價、無配建要求，也不受“70/90”戶型政策約束。

保利置業果斷出手。經過82輪競價，保利置業以28.2億元競得該地塊，溢價率35.58%，成交樓面價達5.22萬元/平方米。這也是保利置業從外圍市場轉向核心區布局的重要轉折點。

該地塊隨后以“保利瑧譽”案名入市，2025年8月首開去化96%，實現銷售額23億元。截至目前，保利瑧譽兩批次房源整體去化率均達到99%。

此次競得的粵海街道T204-0153，被視為保利置業加倉核心區域的進一步升級。

T204-0153是近兩年來粵海街道掛牌出讓的第二宗住宅用地。上一宗是2024年12月成交的深圳灣澐璽項目用地，由華潤置地與中海地產聯合體以185.12億元總價競得。

克而瑞數據顯示，截至今年4月，深圳灣澐璽以約217.5億元成交額位居近半年全國新房銷售榜首。5月底該項目最后一棟住宅加推，開盤去化率達到91%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，被稱為“宇宙最牛街道”的粵海街道匯聚超1600家國家高新技術企業，板塊內職住比嚴重失衡。區域內眾多互聯網、半導體等新興行業，新貴購買力非常充裕。

從后海出發，到龍華、龍崗、坪山、寶中，再到如今的粵海街道，保利置業重返市中心。但是，接近151%的溢價率和刷新紀錄的樓面價，也讓這宗最貴宅地的未來留有懸念。