廣東
房地產(chǎn)市場，未來的大局大概是已經(jīng)定了。
回顧一下房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史，在2019年及以前，房地產(chǎn)市場基本上是呈現(xiàn)單邊上漲的態(tài)勢，尤其是2009-2019年期間，更是迎來了一輪超級(jí)上漲周期。
在這個(gè)超級(jí)上漲周期里，房地產(chǎn)市場的成交量不斷攀升，房價(jià)快速上漲，不少城市的房價(jià)都是幾年翻一倍。那個(gè)時(shí)候，有不少人嘗到了買房的甜頭，甚至有些人產(chǎn)生一種幻覺，認(rèn)為房價(jià)會(huì)“只漲不跌”。
然而，這種幻覺也沒有延續(xù)多久。從2020起，就開始有一些小城市的樓市開啟了下跌調(diào)整的態(tài)勢，到了2022年，基本上進(jìn)入了全面的下跌調(diào)整之勢。之后，就開始迎來了成交量的暴跌，房價(jià)的跌跌不休。
這樣一跌，就把很多人的對(duì)房地產(chǎn)市場的信心都打擊沒了，以至于現(xiàn)在又有部分人認(rèn)為房價(jià)會(huì)一直這么跌下去。
而實(shí)際上，經(jīng)歷這么多年的下行調(diào)整，市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)也基本上出清了。房地產(chǎn)市場也逐漸告別早期發(fā)展階段，也不再會(huì)是單邊上漲或是下跌了，未來房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段，即房地產(chǎn)市場的走勢將會(huì)因城市而分化、因區(qū)域而分化。
房地產(chǎn)市場由過去的增量市場進(jìn)入存量市場之后，從市場整體供需情況來看，樓市基本上不會(huì)再有普漲行情了。但是隨著市場逐漸進(jìn)入理性，以及樓市政策的支持，更重要是城市發(fā)展的差異性，也會(huì)使得市場會(huì)自身調(diào)整，樓市的走勢及房價(jià)的漲跌將會(huì)回歸到城市基本面及城市自身的樓市供需上來。這也就意味著，未來的房地產(chǎn)市場也不再會(huì)是過去幾年那種普跌的態(tài)勢。
發(fā)展到今天，不同城市之間的發(fā)展差異性還是挺大的。一線城市及部分二線城市等大城市具有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)水平、更優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)、更好的公共配套和公共服務(wù)，也就使得這些大城市對(duì)人口更具有吸引力。所以，我們可以看到一個(gè)現(xiàn)象，即便是整體人口在下降，但大城市人口仍在增加或是維持高密度的人口狀態(tài)。
有了人，自然就有住房需求，就能夠?yàn)闃鞘械陌l(fā)展提供強(qiáng)有力的需求支持。只要整體發(fā)展是上升的，這些城市的房價(jià)就有支撐。過去跌下去，也可能會(huì)漲回來，甚至繼續(xù)創(chuàng)新高。
但除了這些大城市外，一些中小城市的情況確實(shí)恰恰相反，這些城市缺乏吸引力，人口處于凈流出狀態(tài)，但新建好的住房卻是一波波的供應(yīng)上來，使得部分中小城市的住房市場供大于求比較嚴(yán)重，房價(jià)自然就會(huì)下跌。
所以，看到未來的房地產(chǎn)市場走勢，一定要摒棄單一思維，全面上漲和全面下跌出現(xiàn)的概率都會(huì)比較低，房地產(chǎn)市場的漲跌將會(huì)由城市的發(fā)展水平來決定，樓市走勢分化行情將會(huì)是大勢所趨。
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