引言

2026年作為“十五五”新開局之年，在國家倡導(dǎo)“好房子”建設(shè)的政策背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正加速回歸居住本質(zhì)與產(chǎn)品價值。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游生態(tài)伙伴開始重新聚焦產(chǎn)品本身，通過品質(zhì)提升、服務(wù)升級與價值創(chuàng)新，為資產(chǎn)和居住場景賦予更多內(nèi)涵。基于這一行業(yè)趨勢與發(fā)展背景，中指研究院特別策劃并推出了本次系列訪談，圍繞資產(chǎn)價值賦能這一核心主題，分別從地產(chǎn)篇、供應(yīng)商篇、金融篇等多個維度展開深度對話與探討。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整、輕重資產(chǎn)并舉的新發(fā)展階段，代建作為輕資產(chǎn)模式的核心賽道，已從早期的規(guī)模快速擴(kuò)容，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的“質(zhì)量制勝”時代。

回望“十四五”，代建行業(yè)迎來黃金發(fā)展期：全國入局代建的企業(yè)突破百家，年度新簽約規(guī)劃建筑面積連續(xù)站穩(wěn)億平方米級，行業(yè)整體實現(xiàn)高速增長。但在規(guī)模擴(kuò)容的同時，行業(yè)分化顯著加劇，企業(yè)在品牌影響力、項目管理能力、盈利空間、風(fēng)險控制水平等差距持續(xù)拉大。

站在新的周期起點，“十五五”的代建賽道將走向何方？企業(yè)將如何把握新機(jī)遇、決勝新周期？帶著行業(yè)共同關(guān)注的命題，中指控股副總裁兼華東大區(qū)總經(jīng)理丁曉女士專訪了浙商綠建集團(tuán)總裁黃夢鋼先生，深度拆解代建行業(yè)底層邏輯、未來發(fā)展趨勢與企業(yè)長期成長路徑。

圖：浙商綠建集團(tuán)總裁黃夢鋼先生接受中指研究院專訪

浙商綠建集團(tuán)成立于2019年，擁有地方國資背景，業(yè)務(wù)版圖覆蓋浙江、江蘇、安徽等省市，布局住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)新城、城市更新、AMC資產(chǎn)盤活等多元領(lǐng)域，具備行業(yè)領(lǐng)先的專業(yè)能力與資金實力。

截至2026年，浙商綠建集團(tuán)已連續(xù)五年榮膺“中國房地產(chǎn)代建運營優(yōu)秀企業(yè)”，并連續(xù)四年榮膺“中國房地產(chǎn)政府代建運營優(yōu)秀企業(yè)”，逐步成長為兼具專業(yè)實力與行業(yè)影響力的綠色智慧城市綜合服務(wù)商。

代建不是新賽道，區(qū)域精耕定義行業(yè)新格局

黃總指出，代建本質(zhì)上并沒有脫離傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，核心仍是開發(fā)營造、產(chǎn)品打磨與運營服務(wù)能力的延伸，只是項目開發(fā)的出資主體、權(quán)責(zé)主體發(fā)生了轉(zhuǎn)變。放眼中長期行業(yè)格局，行業(yè)競爭也不再單純比拼企業(yè)品牌勢能與規(guī)模體量。因此，代建不會走向全國寡頭化，而是將呈現(xiàn)出區(qū)域深耕、百家齊放的穩(wěn)定態(tài)勢。

在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，民營房企拿地意愿與資金能力收縮，地方城投、國資平臺成為土地持有與項目出資的核心主體，但多數(shù)平臺公司普遍缺乏成熟開發(fā)操盤體系與專業(yè)團(tuán)隊，這也成為代建需求持續(xù)擴(kuò)容的核心背景。

在黃總看來，代建本質(zhì)是將傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行專業(yè)拆分，形成投資主體與操盤服務(wù)主體的分工協(xié)作，底層邏輯依舊圍繞房地產(chǎn)全周期開發(fā)運營展開。

同時房地產(chǎn)市場與代建行業(yè)天然形成“蹺蹺板效應(yīng)”：市場上行周期，民營企業(yè)拿地自主開發(fā)意愿增強(qiáng)，代建市場需求相對收縮；市場下行周期，平臺方更傾向引入專業(yè)機(jī)構(gòu)合作操盤，代建業(yè)務(wù)需求擴(kuò)容，但同時面臨項目去化承壓、運營難度加大的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，更考驗企業(yè)真實操盤功底與風(fēng)險把控能力。

代建具備典型的輕資產(chǎn)、強(qiáng)服務(wù)、重屬地特性，高度依賴對本地政策規(guī)則、市場客群、土地價值的深度研判，以及在地團(tuán)隊執(zhí)行力、區(qū)域政企資源整合能力的支撐。若盲目擴(kuò)大管理半徑、跨區(qū)域粗放擴(kuò)張，極易推高運營成本、稀釋服務(wù)品質(zhì)、拉低管控效率。因此，代建行業(yè)不會復(fù)刻傳統(tǒng)房企全國化、規(guī)模化的發(fā)展路徑，未來將形成全國少量標(biāo)桿頭部與各區(qū)域本土強(qiáng)勢企業(yè)并存的格局，一省一標(biāo)桿、區(qū)域精耕為王將成為行業(yè)常態(tài)。

不靠規(guī)模靠團(tuán)隊，專業(yè)能力構(gòu)筑三大核心壁壘

黃總強(qiáng)調(diào)，代建行業(yè)的核心競爭力從來不取決于企業(yè)體量大小，而根植于成熟專業(yè)操盤團(tuán)隊；企業(yè)真正的競爭壁壘，集中體現(xiàn)為在產(chǎn)品迭代打造、市場營銷去化、精細(xì)化成本管控三大維度。代建經(jīng)營應(yīng)始終堅持風(fēng)險優(yōu)先于收益，不賭市場、不碰劣質(zhì)地塊，在住宅代建之外，延伸商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、城市更新等多元賽道，構(gòu)建穩(wěn)健可持續(xù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

浙商綠建雖入局代建時間不算早，但核心管理與操盤團(tuán)隊均出身頭部房企一線開發(fā)條線，具備完整的設(shè)計、客研、營銷、工程、成本的全鏈條專業(yè)能力和實戰(zhàn)經(jīng)驗，區(qū)別于部分以監(jiān)理、施工人員轉(zhuǎn)型的代建團(tuán)隊，從源頭筑牢操盤專業(yè)底色。

圖：浙商綠建集團(tuán)投融資開發(fā)運營一體化架構(gòu)

在黃總看來，當(dāng)下代建企業(yè)的核心競爭壁壘聚焦三大硬核能力：

1.產(chǎn)品迭代打造力

在“好房子”時代，四代宅、低密產(chǎn)品、立面美學(xué)、空間尺度、得房率等已成為置業(yè)客戶的核心訴求。

浙商綠建集團(tuán)堅持以精細(xì)化客戶研究為前置邏輯，深耕板塊與項目兩級客群研判，實現(xiàn)產(chǎn)品因地制宜、按需定制。

2.全周期營銷去化力

政府及城投平臺委托的代建項目，普遍存在資產(chǎn)保值、收益保本的剛性底線，項目銷售去化效率直接決定資產(chǎn)盤活成效與合作口碑。

浙商綠建集團(tuán)堅持前置做好市場定位、價值梳理與定價策略，后期靈活調(diào)整推盤節(jié)奏與營銷打法，以強(qiáng)去化能力贏得委托方長期認(rèn)可。

3.精細(xì)化成本管控力

在產(chǎn)品內(nèi)卷、成本高企的當(dāng)下，代建企業(yè)既要保障產(chǎn)品品質(zhì)兌現(xiàn)，又要嚴(yán)控全過程造價、守住合理利潤空間，實現(xiàn)品質(zhì)與成本雙向平衡，這是企業(yè)長期穩(wěn)健經(jīng)營的立身之本。

在項目甄選上，浙商綠建集團(tuán)始終將風(fēng)險防控置于首位，嚴(yán)守準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)先規(guī)避地塊稟賦偏弱、去化缺乏支撐、合同條款權(quán)責(zé)失衡的項目，堅持不賭周期、不冒激進(jìn)風(fēng)險，寧可適度放棄業(yè)務(wù)規(guī)模，也要守住經(jīng)營安全底線。

同時，浙商綠建集團(tuán)靈活優(yōu)化經(jīng)營布局，在穩(wěn)固住宅代建基本盤的基礎(chǔ)上，積極向辦公、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、專業(yè)市場等多元賽道延伸拓展，形成多業(yè)態(tài)協(xié)同并進(jìn)的業(yè)務(wù)格局，進(jìn)一步拓寬成長空間、增強(qiáng)經(jīng)營韌性。

圖：浙商綠建集團(tuán)主要代建業(yè)務(wù)

結(jié)構(gòu)性機(jī)遇下，輕重并舉礪能力

黃總最后強(qiáng)調(diào)，站在“十五五”新周期的起點，代建行業(yè)雖已步入紅海競爭，但仍蘊藏顯著結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇。企業(yè)未來五年清晰戰(zhàn)略目標(biāo)：推動輕資產(chǎn)代建與重資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)均衡發(fā)展、各占半壁江山，堅持做精做穩(wěn)、做一成一，賺取合理可控、長期可持續(xù)的開發(fā)經(jīng)營利潤。

在黃總判斷，當(dāng)前代建賽道門檻看似不高、入局企業(yè)持續(xù)增多，收費內(nèi)卷、低價競爭現(xiàn)象凸顯，但真正具備全流程操盤、產(chǎn)品自主迭代、營銷去化破局、風(fēng)險閉環(huán)管控綜合能力的專業(yè)企業(yè)依舊稀缺。這正是優(yōu)質(zhì)專業(yè)代建企業(yè)穿越紅海、搶占市場的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

未來房地產(chǎn)市場，整體將向制造業(yè)化、利潤合理化、運營精細(xì)化轉(zhuǎn)型，代建業(yè)務(wù)未來也會隨政府托底項目減少，逐步回歸市場化專業(yè)服務(wù)本源。

基于行業(yè)趨勢判斷，浙商綠建集團(tuán)明確五年發(fā)展路徑：

持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)雙輪均衡布局。以純品牌管理代建筑牢輕資產(chǎn)基本盤，擇優(yōu)布局小股操盤、合作開發(fā)等重資產(chǎn)項目補充盈利空間，不盲目追求規(guī)模增速，專注穩(wěn)健經(jīng)營、合理盈利；

依托成熟操盤能力深度綁定資本方與地方平臺。構(gòu)建利益共創(chuàng)、價值共享的長期合作機(jī)制，從單一代建服務(wù)商，向綜合開發(fā)合作伙伴、資產(chǎn)價值運營商全面轉(zhuǎn)型。

長遠(yuǎn)而言，城市改善居住需求、城市更新升級需求將長期存在。市場筑底企穩(wěn)后，具備專業(yè)團(tuán)隊、產(chǎn)品力與風(fēng)控能力的企業(yè)，才能在穩(wěn)健經(jīng)營中實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：深耕代建本源，強(qiáng)壁壘決勝未來

在行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，浙商綠建集團(tuán)堅持以專業(yè)團(tuán)隊為發(fā)展根本，以硬核能力構(gòu)筑核心優(yōu)勢，以穩(wěn)健審慎謀劃長遠(yuǎn)發(fā)展。通過持續(xù)打磨產(chǎn)品力、突破營銷去化瓶頸、嚴(yán)守全流程風(fēng)險底線，企業(yè)在行業(yè)變局中精準(zhǔn)找準(zhǔn)自身定位，夯實經(jīng)營底盤，穩(wěn)步實現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健成長。