江蘇
王大哥花 78 萬買了一套有銀行抵押的二手房，簽了合同付了 25 萬首付。
結果賣方反悔說 “沒經過銀行同意，合同無效”，要把房子賣給別人。
我是邳州律師姜威，在邳州本地執業 10 年，處理過多起抵押房糾紛，今天講透 2026 年最新裁判規則。
邳州律師姜威：2026 年新規，抵押房買賣無需銀行同意，合同有效
1.法律依據：《中華人民共和國民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。
2.這是 2021 年民法典實施后的重大變化，至今仍是法院裁判的統一標準。
3.真實案例：王大哥的案子，法院認定合同合法有效，判決繼續履行。
邳州律師姜威提醒：“抵押房不能賣、合同無效” 是過時的舊觀念，現在已經不適用了。
邳州律師姜威：這 2 種特殊情況，抵押房買賣合同可能無效
1.抵押合同明確約定 “禁止轉讓”，并且該約定已經在不動產登記中心登記。
2.房屋除了銀行抵押，還被司法機關查封，無法辦理過戶手續。
3.真實案例：李大姐買的房子有禁止轉讓約定且已登記，法院判決合同無效。
邳州律師姜威建議：簽合同前一定要去不動產登記中心查檔，確認是否有禁止轉讓約定。
邳州律師姜威：有銀行抵押的房子，怎么合法辦理過戶
1.買方可以行使滌除權，代替賣方還清銀行貸款，解除抵押后辦理過戶。
2.也可以和銀行協商，辦理抵押權轉移手續，繼續償還剩余貸款。
3.本地法院普遍支持滌除權方式，只要買方愿意代償，基本都能判決過戶。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百二十四條，第三人代為履行后，可以向債務人追償。
邳州律師姜威提醒：代償的貸款本息可以從剩余房款中抵扣，最終由賣方承擔。
邳州律師姜威：賣方以未獲銀行同意為由反悔，3 步維權流程
1.立即向法院申請訴前財產保全，查封案涉房屋，防止賣方一房二賣。
2.收集好購房合同、轉賬記錄、查檔證明等全部證據。
3.向法院起訴，要求繼續履行合同，明確表示愿意行使滌除權代償貸款。
邳州律師姜威建議：本地法院這類案件審理周期一般 3-4 個月，保全后房子就安全了。
邳州律師姜威：2 個防坑技巧，避免抵押房交易風險
1.預留足夠的尾款用于償還銀行貸款，不要直接把錢給賣方解押。
2.在合同中明確約定，賣方逾期解押過戶的違約責任。
真實案例：劉大姐預留了 50 萬尾款用于解押，順利完成了過戶，沒有任何風險。
總結：2026 年抵押房買賣無需銀行同意，合同合法有效；只有存在禁止轉讓登記或查封時才可能無效；買方可以通過行使滌除權實現強制過戶。
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