北京
2026.06.08
作者 | 馬光遠
過去的三個月，中國房地產市場正在發生一些值得關注的變化，熱點城市交易量連續三個月大漲，一些城市的稀缺房子又出現搶房子的情況。很多人都在問房：地產有沒有見底、房價會不會漲。
籠統問這種問題的人一出口你就知道，他對現在房地產市場的底層邏輯已經完全變化毫無感知，思維還停留在過去的階段。
過去三個月房地產市場究竟發生了什么？
一線城市本身連續三個月的交易量，特別是二手房的交易量維持在高位，代表中國最高端層級的城市，二手房的表現連續三個月處在榮枯線以上：
北京：3月1.97萬套，4月1.79萬套，5月1.60萬套。5月數據創近5年同期新高。
上海：3月3.12萬套、4月2.87萬套、5月2.80萬套；3月創近5年新高，5月創近6年同期新高、近10年第二高；
廣州：3月1.09萬套、4月1.04萬套、5月1.01萬套；3月為近3年同期新高；
深圳：3月7,898套、4月9,044套、5月1.01萬套；5月時隔13個月再破萬套。
從價格去看，國家統計局官方數據：
3月：一線新房環比+0.2%、二手房環比+0.4%（終結10個月下跌；
4月：一線新房環比+0.1%、二手房環比+0.4%（連續兩月同漲）；
5月：一線核心區二手房均價環比+0.4%~+0.6%（北京+0.6%、上海/深圳+0.4%）；
二手房、新房環比都在上漲，這是過去六年調整期里從未有過的。
然后看強二線，包括天津、杭州、成都、重慶、南京，最近整個市場也出現了一個比較好的熱度：杭州五一新房成交同比45%，120㎡+改善戶型去化率超70%；成都取消限購后二手房成交量環比上漲30%。
但價格本身也出現了一個分化，并不是所有的房子都止跌、都在上漲。
從這三個月的交易量能夠得出什么樣的結論？我認為，房地產總體來講，經過六年的調整以后，已經到了一個底部。到了底部以后會怎么走？
我講三個觀點，告訴大家下一個周期的房地產和以前有什么樣的不同的底層邏輯：
第一個觀點：以后的房子會分為兩種：第一種是可以用來保值增值的，買了既可以住也可以增值，像過去一樣。還有一種房子買了以后只能住，不要想著增值，把錢存在銀行跟買這個房子可能差不多，漲幅可能會很低。
中國最多有20%的房子可以保值增值、可以作為投資的房子，80%的房子只能用來住，大多數房子跑不贏通脹。
第二個觀點：中國房價會出現K型分化：當大家籠統談房地產見底的時候，有人會理解為房地產市場會像過去一樣普遍反彈，肯定地說，這種情況出現的概率非常低。
好房子會反彈上漲，但大部分的老破舊房子會橫盤很多年會不到以前的房價高點。我們之前講過全球房地產的規律，就是歷史上絕大多數國家的房地產經歷調整后，好房子會很快反彈，但絕大多數的房子回到以前的價格高點需要很長時間。
第三個觀點：好房子的價格一定會創歷史新高。我說的是會超過2021年最高點，而且這個時間不會太長（3-5年）。但絕大多數的房子很難回到那個高點，這也是有歷史上的一些數據為證的。
看過去的日本、美國、香港等很多國家的房地產: 東京核心區豪宅,現價遠超1990年泡沫高點，漲幅大約50%到+100%。
但日本全國普通城市：90%房源沒有回到1990年高點，部分下跌50%左右。還有希臘等歐洲國家的房子，現在大多數仍然沒有回到以前的高位。
也就是說，以后房價，好房子一定會創歷史新高，而大多數的房子10年以內回到以前高點很難。
正因為如此，我一直強調，問房地產總體見底其實沒有意義：
一線/強二線核心：已見底、局部反彈；
普通二線：底部震蕩、以價換量；
三四線：仍在底部、10年內難回高點。
最近上海、杭州、成都，包括深圳，好的房子從價格到追捧的程度到驗資要求的門檻都創了新高：上海頂豪：驗資3000萬+，開盤40分鐘售罄；杭州改善盤：驗資800-1000萬，中簽率5%~8%。
很多人看不懂，說這么低迷的情況下房價怎么還會創新高？
是的，大多數人不懂，這也很正常，而且大多數人不愿意去懂，這也很正常。
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