最近刷朋友圈，總能看到朋友們在聊房子的事。有朋友說，家附近中介門店里，二手房掛牌量早已超過新房；還有人提到，如今走訪售樓處，工作人員都會主動介紹項(xiàng)目是準(zhǔn)現(xiàn)房，交付時(shí)間有明確保障。

當(dāng)下樓市的一系列新變化，也讓不少人重新提起李嘉誠。數(shù)十年來，他對房地產(chǎn)市場的多次判斷，都精準(zhǔn)踩中行業(yè)發(fā)展的拐點(diǎn)，成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的市場風(fēng)向標(biāo)。

從早年預(yù)警市場泡沫，到逆周期布局資產(chǎn)，再到提示區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，每一次預(yù)判都被后續(xù)走勢一一印證。站在2026年6月這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，結(jié)合過往的市場規(guī)律與當(dāng)下頂層政策，樓市正迎來一輪整體性變革。

NO1.那些年，李嘉誠和他家族的市場預(yù)判

先來看李嘉誠本人幾次影響深遠(yuǎn)的公開判斷，每一條都有清晰的時(shí)間線與市場佐證。

2007年8月，他公開提示內(nèi)地股市與樓市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，提醒市場參與者保持理性。時(shí)隔不久，2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，內(nèi)地樓市迎來深度調(diào)整，深圳等熱點(diǎn)城市房價(jià)跌幅超30%，A股大盤也從6124點(diǎn)的高點(diǎn)大幅回落，這次預(yù)警得到了完整驗(yàn)證。

2009年3月，在市場普遍陷入悲觀情緒時(shí)，他提出行業(yè)最壞的階段已經(jīng)過去，地產(chǎn)價(jià)格回歸合理區(qū)間，并且逆市大舉拿地。伴隨當(dāng)年多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激政策落地，國內(nèi)樓市走出V型反彈行情，全年房價(jià)漲幅創(chuàng)下階段新高，這次逆周期操作也成為行業(yè)經(jīng)典案例。

2013年是極具標(biāo)志性的一年，李嘉誠直言內(nèi)地房產(chǎn)價(jià)格被過度炒作，投資價(jià)值大幅下降，隨后開始集中拋售內(nèi)地核心商業(yè)與住宅物業(yè)，上海東方匯經(jīng)中心、廣州西城都薈等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相繼轉(zhuǎn)手。2014年開始，內(nèi)地樓市整體進(jìn)入調(diào)整周期，量價(jià)同步走弱，大量房企陷入庫存與現(xiàn)金流壓力，這次高位離場也被視作教科書級別的操作。

2015年6月，他專門點(diǎn)出三四線城市的潛在風(fēng)險(xiǎn)，直言這類城市房源供應(yīng)體量過大。后續(xù)市場走勢分化明顯，一二線城市依托政策率先復(fù)蘇，而多數(shù)三四線城市長期低迷，部分區(qū)域房源去化周期長達(dá)二三十年。

2020年疫情初期，他判斷全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境會變得復(fù)雜，但香港樓市并不會出現(xiàn)恐慌性大跌。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署統(tǒng)計(jì)，2020年香港樓價(jià)僅小幅下跌1%，隨后便逐步回升，再次印證了判斷的準(zhǔn)確性。

除了本人的公開言論，李氏家族核心成員的資本動作，同樣體現(xiàn)出對市場節(jié)奏的精準(zhǔn)把握。

2014年4月8日，李澤楷旗下公司以72億港元出售北京盈科中心，當(dāng)時(shí)便表示區(qū)域商業(yè)樓宇供給趨于飽和，套現(xiàn)是合理選擇。在此之后，內(nèi)地商辦市場長期受高庫存、低租金困擾，市場持續(xù)承壓。

2022年，李澤鉅在行業(yè)整體看空的環(huán)境下表態(tài)，市場集體悲觀之時(shí)，往往會迎來新的機(jī)會。隨后長實(shí)集團(tuán)斥資超百億港元，拿下香港多幅優(yōu)質(zhì)住宅地塊。2024年4月，旗下Blue Coast項(xiàng)目正式開盤，以低于成本價(jià)22%的定價(jià)推出房源，首日去化率高達(dá)98%，精準(zhǔn)捕捉到市場調(diào)整后的機(jī)會。

縱觀數(shù)十年的布局，這個(gè)家族始終堅(jiān)守一套核心邏輯：敬畏市場風(fēng)險(xiǎn)，不追逐行情最后的紅利，根據(jù)市場變化靈活調(diào)整資產(chǎn)方向。

NO2.2026年的樓市底色：穩(wěn)字當(dāng)頭，告別強(qiáng)刺激

時(shí)間來到2026年，如今的樓市發(fā)展思路，早已和過去多年的擴(kuò)張模式截然不同。

結(jié)合2026年《政府工作報(bào)告》與4月28日中央政治局會議精神，當(dāng)前樓市明確遵循著力穩(wěn)定、托而不舉、存量優(yōu)化、保障民生的基調(diào)。政策不再追求短期刺激市場熱度，核心目標(biāo)是盤活存量房源、完善住房保障體系，讓房產(chǎn)回歸原本的居住屬性。

中指研究院5月發(fā)布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交占比已經(jīng)突破60%，其中北京達(dá)到81%、上海85%，存量房徹底成為市場交易主力。城市之間的發(fā)展差距也不斷拉大，不同能級城市的樓市表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯分化。

在政策引導(dǎo)與市場自發(fā)調(diào)整的雙重作用下，從2026年6月開始，樓市將逐步顯現(xiàn)四大根本性轉(zhuǎn)變，重塑整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行邏輯。

NO3.四大轉(zhuǎn)變落地，樓市運(yùn)行邏輯全面更新

轉(zhuǎn)變一：房價(jià)格局極致分化，普漲時(shí)代徹底終結(jié)

如今房地產(chǎn)市場，全域普漲的局面已經(jīng)一去不返。一線、強(qiáng)二線城市的核心片區(qū)，依托持續(xù)的人口流入、成熟的產(chǎn)業(yè)體系和完善的城市配套，房價(jià)逐步企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅溫和修復(fù)。

反觀人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)支撐薄弱的三四線城市，市場依舊保持下行態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年1至5月，全國三四線城市新建住宅價(jià)格同比下降1.2%，部分偏遠(yuǎn)城市跌幅超過3%。

房價(jià)走勢終究由城市基本面決定，核心資產(chǎn)保持穩(wěn)定、非核心資產(chǎn)持續(xù)調(diào)整，已經(jīng)成為當(dāng)前樓市最鮮明的特征。

轉(zhuǎn)變二：現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房逐步替代期房，行業(yè)規(guī)范度大幅提升

過往期房銷售模式衍生出的交付糾紛、貨不對板等問題，一直是行業(yè)頑疾。2026年，自然資源部、住建部聯(lián)合出臺新規(guī)，要求新出讓的住宅用地，原則上全部采用現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房模式銷售。

這一舉措讓“所見即所得”成為新房銷售的主流形式，從源頭降低了樓盤爛尾、規(guī)劃不符等風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2026年1至5月，全國新增出讓土地中，現(xiàn)房銷售地塊占比達(dá)到65%，較2025年全年提升28個(gè)百分點(diǎn)，傳統(tǒng)預(yù)售制度正在有序退場。

轉(zhuǎn)變?nèi)喊l(fā)展重心轉(zhuǎn)向存量盤活，新房開發(fā)規(guī)模持續(xù)收縮

隨著城鎮(zhèn)居民住房總量趨于飽和，行業(yè)發(fā)展重心已經(jīng)從“新建樓盤”轉(zhuǎn)向“盤活現(xiàn)有房源”。目前全國新房開工面積保持回落態(tài)勢，2026年1至5月，商品房新開工面積同比下降12.3%。

各地工作重心也隨之調(diào)整，收購存量商品房改建保障房、推進(jìn)城中村改造、升級老舊小區(qū)，成為樓市相關(guān)工作的核心內(nèi)容。根據(jù)住建部2026年工作部署，今年全國計(jì)劃通過收儲存量房源，新增保障房超100萬套，目前已有28座城市落地具體實(shí)施方案。

轉(zhuǎn)變四：住房體系雙軌并行，居住屬性全面強(qiáng)化

當(dāng)下國內(nèi)住房體系，正式形成商品房與保障房并行發(fā)展的格局，兩類房源有著清晰的功能定位。

商品房聚焦品質(zhì)改善需求，開發(fā)端更加注重戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境與居住體驗(yàn)；保障房依托存量房源持續(xù)擴(kuò)容，重點(diǎn)面向新市民、青年人等群體，夯實(shí)“住有所居”的基礎(chǔ)。

同時(shí)，3000億元保障性住房再貸款、地方專項(xiàng)補(bǔ)助等配套資金陸續(xù)落地，為保障房建設(shè)與存量盤活提供了充足支撐。分層發(fā)展的模式，讓房產(chǎn)徹底剝離炒作屬性，居住價(jià)值成為核心。

這四大轉(zhuǎn)變環(huán)環(huán)相扣：房價(jià)分化重塑市場結(jié)構(gòu)，現(xiàn)房銷售筑牢行業(yè)底線，存量盤活確立發(fā)展主線，雙軌并行指明民生方向，共同推動樓市告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊發(fā)展模式。

NO4.簡單總結(jié)一下

結(jié)合過往數(shù)十年的市場規(guī)律，以及當(dāng)下正在發(fā)生的四大轉(zhuǎn)變，不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入因城施策、品質(zhì)導(dǎo)向、存量運(yùn)營、民生托底的全新周期。

樓市走勢始終圍繞人口、供需、政策、民生四大基本面運(yùn)行，過往全民炒作房產(chǎn)的階段已然落幕。

行業(yè)風(fēng)向與發(fā)展邏輯已然重構(gòu)，平穩(wěn)、理性、回歸居住本質(zhì)，將是樓市未來長期的發(fā)展主線。