四川
小區門口的中介門店里，掛出來的房源比去年又多了幾張。一套郊區的兩居室，從最高峰的230萬一路降到120萬，業主已經熬不住了，可看房的人還是寥寥。
這不是個別現象，而是當下不少城市的真實切面。馬光遠等業內人士援引全球房地產調整規律，反復強調一個判斷：本輪下行大概率在2027年前接近尾聲，對真正有購房需求的人來說，這兩年時間窗口比什么都珍貴。
要弄明白現在該不該出手，得先看清楚跌到了哪一步。自2021年下半年市場進入調整以來，房地產下行已持續約四年半，新房銷售面積較2021年的峰值下降約五成。
這種規模的回落，擱在過去十年都難以想象。更狠的是供給端。
二手房價格較最高點已回撤約39%，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。開發商不敢拿地、不敢蓋樓，這意味著市場已經在用一種近乎＂剎車踩到底＂的方式自我修復。
說到為啥2027年是個關鍵坎，邏輯其實并不玄乎。國際上幾輪典型的房地產調整，時間長度多在3到6年之間，價格深度通常落在三到五成。
中國從2021年算起，到2027年正好踩在這個區間的尾巴上。馬光遠從周期角度分析認為，調整已經到了尾聲，2026年將成為判斷市場能否真正見底的重要＂窗口期＂，但他同時提醒，如果政策不給力，市場調整可能會延續到2027年。
進入2026年之后，一線城市先冒出了點暖意。在優質樓盤供應帶動下，百城新房價格累計上漲0.13%。
3月部分核心城市＂小陽春＂行情顯現，上海3月二手商品房成交預計超3萬套，創近五年單月新高。但這種回暖目前還是點狀的，沒法代表全國。
二三四線的情況就完全是另一副面孔。2026年1月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅總體收窄，一線城市新房價格同比下降2.1%，上海等核心區域率先企穩；二線城市價格趨于平穩，三四線城市受庫存高企影響，仍處于溫和調整階段。
同樣標著＂房子＂兩個字，命運天差地別。庫存到底有多沉？一個數據可以參考。
2月末，重點25城二手房存量掛牌套數約205萬套，環比下降4%，較去年10月高點回落8%。掛牌量雖在緩慢消化，但全國范圍那個總盤子擺在那兒，業主想順順當當賣出去，多半還得讓一讓價。
讓人揪心的是背著貸款的家庭。房價跌一截，賬面財富就縮一截，要是跌到比貸款余額還低，那就是實打實的＂負資產＂。
好在政策這頭也在松綁減壓。2026年存量房貸利率繼續批量下調，全國超6000萬房貸家庭，月供自動減少，減負力度空前。
這筆賬算下來，一個普通家庭每月能省下幾百到一千多元，確實能緩口氣。頂層的態度也變得越來越明確。
10月，《＂十五五＂規劃建議》定調＂推動房地產高質量發展＂，并強調清理住房消費不合理限制性措施；12月，中央經濟工作會議進一步部署＂著力穩定房地產市場＂。從＂嚴防過熱＂轉向＂穩住別再跌＂，但有一點很清楚——不會再走回過去那種全民炒房的老路。
那么，普通人現在到底該怎么盤算？剛需自住、手上現金充足的，可以認真看房了。但選房的標準跟過去完全不同。
堅持地段優先，聚焦一線及強二線城市的核心板塊，優選地鐵盤、學區房、品質次新房等流動性強的資產。簡單講，就是寧愿在好地段買小一點，也別在偏遠地方貪大。
如果沒那么急，不妨再等等。市場觸底不是一蹴而就的，中性情景下，預計2026年總住房銷量跌幅略收窄，房地產市場仍將處于＂止跌回穩＂第一步的交易量磨底期。
先是成交量穩住，再是價格止跌，最后才輪到房地產投資恢復，這中間隔著不短的距離。家里有好幾套房的，更需要重新捋一捋。
樓市存在明顯的＂二八現象＂，僅約20%的核心城市（如北上廣深+強二線）房價可能企穩甚至微漲2%-3%，其余80%城市以穩為主或繼續調整。指望手里每套房都能等到春天，并不現實。
該出的，趁著市場有人接盤，早點出可能比硬扛更劃算。對中老年朋友尤其要提一句：房子的角色變了。
它依然是養老的依靠、是給子女的牽掛，但作為投資品的那份光環正在變淡。告別＂閉眼買房＂時代，需接受房產作為＂穩健+分紅＂類資產，而非短期高收益工具。
這句話聽著拗口，意思其實很樸素——別再把房子當成會下金蛋的雞。2027年究竟是不是真正的底，沒人能拍著胸脯保證。
但有一件事是確定的：這一輪調整把市場過去那些虛胖的部分擠掉了大半，往后的房子，得靠真實的居住需求和家庭收入來支撐。手里留點現金、月供別壓垮自己、買房先看地段和人口——這三句話，可能比任何＂抄底秘訣＂都管用。
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