這場超21億元的巨額賠付并非突發(fā)風險，而是特區(qū)建發(fā)4年紓困華南城布局中，前期兜底條款全面觸發(fā)后的結果。

中房報記者 許倩 北京報道

一場持續(xù)近4年的民企紓困合作，最終演變?yōu)榫揞~司法糾紛。

6月2日晚間，深圳市特區(qū)建設發(fā)展集團（以下簡稱“特區(qū)建發(fā)”）披露重大訴訟進展：廣州市中級人民法院一審判決，特區(qū)建發(fā)聯(lián)合華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司（以下簡稱“華南國際”），需向深圳市深基華智私募股權投資基金合伙企業(yè)（以下簡稱“深基華智”）支付21.11億元股權收購價款。

這場超21億元的巨額賠付并非突發(fā)風險，而是特區(qū)建發(fā)4年紓困華南城布局中，前期兜底條款全面觸發(fā)后的結果。

值得注意的是，該一審判決早在2026年5月22日便已出具，特區(qū)建發(fā)延遲十余天才正式對外披露相關案情。

針對此次判決，特區(qū)建發(fā)公告回應稱，本次結果為一審判決，尚未最終生效，當事人有權在規(guī)定期限內提起上訴，最終訴訟結果存在不確定性。公司還稱，目前整體生產經營運轉正常，該訴訟事項不會對已發(fā)行的債券本息償付產生影響。

一波未平，一波又起。除21.11億元股權回購糾紛外，特區(qū)建發(fā)還卷入一樁15億余元金融借款訴訟糾紛，原告為華夏銀行深圳分行，該案同樣源于華南城紓困期間的資金籌措安排。自2022年入局紓困華南城以來，特區(qū)建發(fā)財務壓力持續(xù)攀升，連續(xù)多年陷入虧損困境。

記者就此次訴訟及經營問題致電特區(qū)建發(fā)，截至發(fā)稿未獲回應。

從政策性紓困到對簿公堂

本次巨額訴訟的核心癥結，是特區(qū)建發(fā)聯(lián)合中國信達共同參與的華南城紓困項目，因行業(yè)下行、項目失利陷入僵局，最終觸發(fā)協(xié)議糾紛、訴諸司法。

事件回溯至2021年末，華南城突發(fā)流動性危機，資金鏈緊張，急需外部資本紓困。彼時，深圳推進“六穩(wěn)六保”工作、著力紓困出險優(yōu)質民營企業(yè)，作為深圳市屬核心國資平臺，特區(qū)建發(fā)肩負穩(wěn)定本土商貿品牌、保障商戶經營、防范區(qū)域債務風險擴散的政策性使命，牽頭操盤華南城紓困工作。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)通過旗下平臺斥資19.095億港元，認購華南城33.5億股新股，取得其29.28%股權，成為單一最大股東，官方紓困正式落地。

入局之后，特區(qū)建發(fā)持續(xù)為華南城輸血托底。2022年7月，特區(qū)建發(fā)與票據(jù)受托人花旗國際簽訂“維好協(xié)議”，推動華南城五筆境外美元債成功展期；同年12月，特區(qū)建發(fā)依托旗下專項基金深基華智，耗資50億元收購西安華南城69.35%股權，試圖通過核心資產并購、存量盤活改善企業(yè)經營面。

為填補項目資金缺口，進一步盤活資產，2023年4月，特區(qū)建發(fā)將深基華智基金募資規(guī)模從初始50億元擴容至110億元，并成功引入中國信達作為核心出資人，其認繳基金份額占比達54.54%。

而吸引中國信達大額入局的核心條件，是各方簽署的“差額補足+股權回購”兜底協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定，若基金投資期滿后，中國信達無法實現(xiàn)全額退出，特區(qū)建發(fā)與華南國際需按照約定價格回購對應股權，足額兌付投資本金及約定收益。為保障協(xié)議落地，南寧華南城60套倉儲物業(yè)同步完成抵押，為兜底責任提供實物資產擔保。

多重資金加持、剛性兜底保障之下，華南城的經營頹勢并未逆轉。受房地產行業(yè)深度調整、產業(yè)園區(qū)銷售遇阻、存量資產變現(xiàn)不及預期等多重因素沖擊，華南城陷入現(xiàn)金流枯竭困境。2023年末，華南城公開承認，行業(yè)環(huán)境惡化導致公司面臨長期、重大流動性緊張壓力。

兩年基金投資期滿后，華南城債務違約、存量項目無法實現(xiàn)變現(xiàn)退出，中國信達相關投資被劃入“準不良”資產。依據(jù)此前兜底協(xié)議，中國信達最終通過“深基華智”這一主體名義，于2025年4月將特區(qū)建發(fā)、華南國際一并訴至法院。2026年5月22日，廣州中院一審宣判，判令特區(qū)建發(fā)與華南國際支付21.11億元股權收購價款。

與此同時，特區(qū)建發(fā)再添大額債務糾紛。5月7日，特區(qū)建發(fā)公告稱，收到深圳市中級人民法院訴訟材料，華夏銀行深圳分行對深基壹號產業(yè)園、華南國際、西安華南城及特區(qū)建發(fā)提起金融借款合同糾紛訴訟，標的金額15.13億元。從被告主體及案件背景來看，特區(qū)建發(fā)大概率為該筆借款提供了連帶責任擔保，因此被一并追責。

至此，一場初衷為穩(wěn)企業(yè)、防風險的政策性國資紓困，徹底演變?yōu)槌?6億元的連環(huán)訴訟糾紛。

深陷持續(xù)虧損泥潭

在內地巨額訴訟曝光前，特區(qū)建發(fā)早已卷入跨境債務糾紛。

2024年6月，特區(qū)建發(fā)收到香港高等法院傳訊令狀，花旗國際認定特區(qū)建發(fā)違反了為華南城優(yōu)先票據(jù)展期簽訂的維好協(xié)議項下的義務，申索不少于14.07億美元的賠償。

隨著債務風險持續(xù)惡化，2025年1月，花旗國際提出對華南城清盤申請，直指該公司未能償還3.06億美元到期債務。2025年8月，香港高等法院正式頒令華南城清盤令，公司股票隨即停牌交易。

華南城進入清盤程序后，特區(qū)建發(fā)當初耗資19億港元的入股投資價值大幅縮水，對應股權資產賬面價值不足3.6億港元，形成巨額賬面浮虧。

值得一提的是，風險集中爆發(fā)前，深圳市國資委已于2025年6月發(fā)布地方國企投資監(jiān)管指引，明確規(guī)定“對連續(xù)三年經營現(xiàn)金流為負的企業(yè)禁止追加投資”。這也從側面印證了本輪紓困投資的風險失控問題。

自入局華南城紓困以來，特區(qū)建發(fā)財務壓力持續(xù)加大，陷入虧損泥潭。

紓困前的2021年，特區(qū)建發(fā)實現(xiàn)營業(yè)收入142.32億元，歸母凈利潤3.16億元，依托園區(qū)運營、基建業(yè)務實現(xiàn)平穩(wěn)盈利，營業(yè)收入創(chuàng)近五年高點。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)大規(guī)模入局華南城紓困后，公司財務曲線徹底逆轉。當年實現(xiàn)營業(yè)收入137.96億元，歸母凈利潤則由盈轉虧，凈虧損8.72億元。

2023年成為風險集中爆發(fā)之年。受行業(yè)下行、華南城項目滯銷、資產變現(xiàn)受阻、兜底義務計提、股權投資減值等多重沖擊，特區(qū)建發(fā)全年凈虧損高達43.68億元，創(chuàng)公司成立以來最大年度虧損紀錄，其中僅華南城相關資產減值損失就突破35億元。

2024年，公司虧損有所收窄，但依舊處于大額虧損區(qū)間，全年歸母凈虧損29.19億元，年內再度計提超22億元的華南城相關資產減值，存量風險持續(xù)釋放。

2025年，特區(qū)建發(fā)營業(yè)收入僅76.67億元，同比大幅下滑36.91%，較2021年縮水超46%；全年繼續(xù)虧損10.68億元。需要注意的是，2025年的“減虧”并非主營業(yè)務回暖所致，主要依靠內部費用壓降、非經常性損益調節(jié)實現(xiàn)。

進入2026年，虧損態(tài)勢仍未停止，特區(qū)建發(fā)一季度錄得凈虧損2.58億元。截至2025年末，公司總資產896.33億元，但有息負債高企，每年剛性財務利息支出超20億元，持續(xù)侵蝕利潤空間。

一位房地產觀察人士分析稱，特區(qū)建發(fā)近年將大量資金、資源、人力沉淀于華南城紓困項目，優(yōu)質經營性項目投入不足、回款滯后，疊加產業(yè)園區(qū)、地產配套業(yè)務整體下行，傳統(tǒng)主營業(yè)務創(chuàng)收能力持續(xù)弱化，難以覆蓋企業(yè)剛性財務費用與管理開支，盈利空間持續(xù)萎縮。

目前，華南城債務重組仍陷入僵局，存量資產變現(xiàn)困難、價值持續(xù)縮水。這意味著，特區(qū)建發(fā)未來仍將持續(xù)計提資產損失，同時面臨多起訴訟帶來的兜底賠付壓力，企業(yè)長期虧損、財務承壓的局面短期內恐難以逆轉。