云南
如果要說商業(yè)地產(chǎn)里最難啃的一塊骨頭，專業(yè)市場絕對(duì)排在前列。上千間商鋪，產(chǎn)權(quán)和租賃關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，租金單價(jià)差異大，轉(zhuǎn)租就像擊鼓傳花，有些鋪?zhàn)拥沽巳氖?，管理方甚至不清楚?shí)際經(jīng)營者是誰。這樣一筆糊涂賬，指望用Excel表格和紙質(zhì)合同來治理，顯然不現(xiàn)實(shí)。
最近，筆者關(guān)注到一個(gè)在專業(yè)市場圈層引起討論的案例——ABAI智慧租賃系統(tǒng)。它并非憑空造概念，而是從真實(shí)的運(yùn)營場景里長出來的數(shù)字化平臺(tái)。目前，這套系統(tǒng)正在改變市場管理的底層邏輯。
傳統(tǒng)市場總會(huì)出現(xiàn)這樣的畫面：招商人員手里有一張紙質(zhì)的租控表，上面用彩色筆畫滿了各種標(biāo)記，代表已租、空置、欠費(fèi)等狀態(tài)，但這張表往往一星期才更新一次。ABAI系統(tǒng)做的第一個(gè)改變，就是把這張紙變成一塊實(shí)時(shí)滾動(dòng)的數(shù)字屏。所有商鋪位置、面積、業(yè)態(tài)、租金、合同狀態(tài)全部呈現(xiàn)在可交互的房產(chǎn)剖面上，管理層點(diǎn)開屏幕就知道哪些鋪位空著，哪些即將到期。租金也不再是誰說了算，系統(tǒng)預(yù)設(shè)了價(jià)格區(qū)間，不同位置、不同面積的商鋪，租金浮動(dòng)范圍透明化，銷售人員只能在區(qū)間內(nèi)談判，從制度上避免了隨意定價(jià)。
私下轉(zhuǎn)租是另一個(gè)公開的秘密。過去租戶私底下把鋪?zhàn)痈邇r(jià)轉(zhuǎn)出去，中間賺差價(jià)，市場方還承擔(dān)著業(yè)態(tài)混亂的風(fēng)險(xiǎn)。ABAI的解法是把轉(zhuǎn)租變成一項(xiàng)線上服務(wù)：租戶在手機(jī)端提交申請(qǐng)，市場方在后臺(tái)審核，審核通過后在線簽署三方轉(zhuǎn)租協(xié)議，整個(gè)過程全部留痕。這么做的目的很明確，就是讓灰色的操作變得透明，讓管理規(guī)則真正落地。
財(cái)務(wù)管理端的變化也很直接。過去商戶要分別繳納租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，跑多個(gè)窗口，收據(jù)一堆。現(xiàn)在統(tǒng)一歸集到一個(gè)賬戶，不管通過POS機(jī)、微信還是自助機(jī)，都能自動(dòng)識(shí)別核銷，系統(tǒng)直接出票。對(duì)市場財(cái)務(wù)人員來說，月底對(duì)賬的時(shí)間能從三四天縮短到幾小時(shí)。
最后是數(shù)據(jù)層面。經(jīng)營班子以前開會(huì)，匯報(bào)材料里大多是滯后的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，現(xiàn)在手機(jī)里就能看到實(shí)時(shí)看板，出租率、回款率、欠費(fèi)清單，甚至哪些業(yè)態(tài)的坪效更高，都能自動(dòng)分析出來。這比拍腦袋決策要可靠得多。
說到底，專業(yè)市場的數(shù)字化不是要引入什么高深概念，就是把租賃、收費(fèi)、分析這些日常動(dòng)作搬上線，讓一切有記錄、可追溯。ABAI系統(tǒng)正好踩準(zhǔn)了這個(gè)點(diǎn)。當(dāng)市場管理長出數(shù)字大腦，那些陳年積弊也就慢慢消解了。
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