新加坡私人住宅市場在2026年上半年表現(xiàn)強勁后，下半年預(yù)計將迎來新一輪供應(yīng)潮。

預(yù)計將有約3550套新私人住宅單位推出市場，其中首批4個項目、共1679套單位，最快將在7月登場，進一步測試市場購買力。

分析師認(rèn)為，未來新盤價格仍會繼續(xù)上漲，但買家的承受能力已經(jīng)開始形成明顯的價格上限，因此短期內(nèi)新盤均價突破**每平方英尺4000新元（psf）**的可能性不大。

下半年供應(yīng)量與上半年相當(dāng)

根據(jù)市場統(tǒng)計：截至目前，2026年上半年（不包括EC執(zhí)行共管公寓）共推出：

• 7個私人住宅項目

• 共3534套單位

表現(xiàn)最亮眼的項目包括：

River Modern

• 共455套

• 已售出93%

• 中位價：3229新元/平方英尺

• 共588套

• 已售出94%

• 中位價：2548新元/平方英尺

• 共863套

• 僅剩3套未售

• 中位價：2113新元/平方英尺

Huttons Asia首席執(zhí)行官葉潤祥（Mark Yip）表示，7月有望推出以下項目：

市場預(yù)計售價如下：

Amberwood at Holland

預(yù)計均價：

2900-3000新元/平方英尺

Dunearn House

預(yù)計均價：

3200新元/平方英尺

Lentor Gardens Residences

預(yù)計均價：

2300新元/平方英尺

Lucerne Grand

預(yù)計均價：

2600新元/平方英尺

農(nóng)歷七月將影響第三季度銷售

傳統(tǒng)上，每年第三季度都是開發(fā)商銷售淡季。

原因在于農(nóng)歷七月（俗稱“鬼月”）期間，不少買家會避免做重大投資決定。

2026年鬼月時間：

• 8月13日開始

• 9月10日結(jié)束

因此市場預(yù)計Q3整體銷售節(jié)奏將放緩。

最大焦點：Thomson Reserve

第三季度最受關(guān)注的新盤將是：

Thomson Reserve

• 1240套單位

• 位于原Thomson View集體出售地塊

• 由UOL與CapitaLand聯(lián)合開發(fā)

由于地價僅：1178新元/容積率平方英尺（psf ppr）

開發(fā)商擁有較大的定價空間，因此被認(rèn)為有機會推出具有競爭力的價格，同時維持可觀利潤。

新加坡房價漲幅已經(jīng)放緩

Savills Singapore研究主管Alan Cheong指出：近年來房價持續(xù)上漲，但漲勢已經(jīng)趨于溫和。

私人住宅價格漲幅

2021年的大漲最終引發(fā)政府在隨后幾年推出多輪降溫措施。

HDB轉(zhuǎn)售價格漲幅

同樣明顯降溫。

新盤價格越來越貴，但“天花板”開始出現(xiàn)

過去兩年：

• 地價上漲

• 建筑成本上漲

• 融資成本上漲

推動開發(fā)商不斷提高售價。

但市場人士發(fā)現(xiàn)：

買家開始展現(xiàn)明確的價格敏感度。

開發(fā)商想賣更貴，但買家未必愿意買單。

OCR（外圍區(qū)域）價格已逼近3000元/平方英尺

今年4月推出的：Vela Bay（Bayshore）

首輪開盤即售出72%

中位價達到：2865新元/平方英尺

創(chuàng)下外圍區(qū)域新高。

Knight Frank研究主管Leonard Tay預(yù)計：

今年剩余時間推出的大多數(shù)項目，價格應(yīng)該仍會維持在3000元/平方英尺以下。

Alan Cheong則認(rèn)為：

條件相對普通的新盤價格區(qū)間可能落在：

2100-2400新元/平方英尺之間。

CCR核心區(qū)可能突破3500元/平方英尺

PropNex首席執(zhí)行官馮建偉（Kelvin Fong）認(rèn)為：核心中央?yún)^(qū)（CCR）部分新項目均價可能達到：3300-3500新元/平方英尺

甚至更高。

事實上，目前已有不少項目超過3000元/平方英尺：

單位：新元/平方英尺

短期內(nèi)突破4000元/平方英尺機會不大

Alan Cheong認(rèn)為：市場要實現(xiàn)新一輪價格躍升，需要滿足幾個條件：

1. 就業(yè)市場保持穩(wěn)定

居民收入持續(xù)增長。

2. AI不會大規(guī)模沖擊就業(yè)

如果人工智能導(dǎo)致大規(guī)模裁員，住房需求可能受到影響。

3. 經(jīng)濟基本面持續(xù)改善

房價必須獲得真實需求支持，而非投機資金推動。

因此：

即使是高端新盤，短期內(nèi)均價突破4000元/平方英尺的機會仍然不高。

• 1240套超大規(guī)模

• 產(chǎn)品覆蓋面廣

• 價格有競爭力

• 靠近成熟住宅區(qū)

• Bukit Timah Turf City首個新公寓項目

• 靠近地鐵站

• 近年來區(qū)域新盤供應(yīng)稀缺

分析師認(rèn)為：

它有機會刷新該區(qū)域99年產(chǎn)權(quán)公寓的新價格紀(jì)錄。

Lucerne Grand位于裕廊湖區(qū)附近。

• 與Lakeside MRT直接連接

• 綜合發(fā)展項目

• 區(qū)域長期供應(yīng)不足

預(yù)計將吸引大量自住買家。

EC市場或比去年更火爆

分析師認(rèn)為：未來即將推出的EC項目可能比私人公寓更受歡迎。

• Senja Close

• Woodlands Drive 17

• Sembawang Road

等地項目。

由于這些項目不受2026年5月新EC政策影響（包括更長MOP以及更多首次購房者優(yōu)先配額），預(yù)計將獲得強勁需求。

2026全年成交預(yù)測
Huttons & PropNex預(yù)測不含EC：

全年約9000套新房成交

CBRE預(yù)測（較保守）

7500至8500套

相比2025年的：10815套

將略有回落。房價未來走勢

CBRE東南亞研究主管宋明蔚（Tricia Song）預(yù)計：2026年私人住宅價格仍將保持：2%-4%的溫和增長

她指出：

自2020年第一季度疫情低點以來，新加坡私人住宅價格累計上漲已經(jīng)達到：

43.5%

但目前市場并未出現(xiàn)：

• 熱錢炒作

• 大規(guī)模外國資金推動

• 脫離經(jīng)濟基本面的上漲

因此暫時沒有出現(xiàn)需要進一步調(diào)控的跡象。

她強調(diào)：

如果未來房價漲幅明顯快于經(jīng)濟增長，或出現(xiàn)大量投機資金流入，政府仍可能再次出手調(diào)控。

2026年下半年，新加坡樓市將迎來約3550套新供應(yīng)，整體市場仍然健康。

雖然地價和開發(fā)成本持續(xù)推高新盤售價，但買家承受能力開始形成明顯“價格天花板”。

分析師普遍認(rèn)為，未來半年新盤價格繼續(xù)上漲，但大部分項目仍將維持在3000新元/平方英尺以內(nèi)，即便是核心區(qū)項目，短期突破4000新元/平方英尺的可能性也不大。

Thomson Reserve、Dunearn House 和 Lucerne Grand 將成為下半年最值得關(guān)注的三個新盤。