作者：縱橫論市

步入六月，日常閑聊里，樓市依舊是大家熱議的話題。不少人跑幾家中介門店、或是在小區(qū)周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，都能察覺到一種很矛盾的現(xiàn)狀：來看房、咨詢房源的人明顯變多，二手房的整體成交量也在穩(wěn)步走高，但房子的掛牌價、最終成交價，卻在悄悄往下走。

這種“越賣越熱鬧，價格卻不見起色”的局面，也讓不少人心生疑慮。眼下的樓市回暖，究竟只是短期的小波動，還是意味著部分房源要迎來持續(xù)的價格回調(diào)？結(jié)合當下市場真實數(shù)據(jù)、行業(yè)現(xiàn)狀，再對照財經(jīng)學者馬光遠針對全球及國內(nèi)樓市的最新研判，我們一起來捋清當下樓市的真實走向。

從全國整體數(shù)據(jù)來看，當下樓市“量增價跌”的特征已經(jīng)十分突出。根據(jù)中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2026年4月，全國百城二手住宅均價為12733元/平方米，環(huán)比下跌0.46%，同比跌幅更是達到8.34%。放眼全國，有93個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下滑，足以看出整個市場仍處在擠出過往泡沫的階段。

如今多數(shù)城市都形成了“以價換量”的成交模式：靠著價格讓步換來成交活躍度，成交量有所提升，但房價下行的壓力并沒有得到實質(zhì)性緩解。

把視線聚焦到各大重點城市，這樣的現(xiàn)象表現(xiàn)得更為直觀。上海今年4月二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下近十年同期新高，可房價卻持續(xù)走弱。兩年時間里，當?shù)囟址空w掛牌均價從每平米四萬多元，回落至3.45萬元，每平米單價縮水超六千元，城市遠郊區(qū)域更是有六成房源價格持續(xù)走低。

北京同樣呈現(xiàn)分化態(tài)勢，三四月份二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一路走高，到了五月，二手房掛牌價的環(huán)比跌幅反而有所擴大。即便賣家的議價空間有所收窄，但整體房價始終沒能迎來反彈。

南京主城的熱門學區(qū)房，價格出現(xiàn)明顯回落，和今年年內(nèi)的高點相比，普遍下調(diào)了10%至20%，部分前期高位成交的房源，單套降價幅度達到四五十萬元，背后不乏投資群體集中離場的因素。

再看合肥，五月二手房成交量同比上漲27%，熱度肉眼可見，但當?shù)?0至144平米的主流戶型，房價下跌7.7%。筆架山板塊、濱湖世紀板塊均價回落至1.45萬元左右，全市房價整體出現(xiàn)兩位數(shù)的跌幅。

不難看出，眼前看似火熱的成交場面，并不是市場需求集中爆發(fā)帶來的真正回暖。本質(zhì)上，是賣家主動下調(diào)預(yù)期、購房者趁著低價擇優(yōu)入手形成的短期行情，房價陰跌的整體態(tài)勢，并沒有發(fā)生改變。

之所以會出現(xiàn)這樣的市場局面，首先要從樓市供需基本面說起。目前重點25個城市的二手房新增掛牌量同比下降41%，能看出一部分業(yè)主選擇觀望惜售，前期急于出手的房源也基本消化完畢。但截至四月末，這25座城市的二手房存量掛牌總量依舊高達213萬套，龐大的存量房源，始終壓制著房價上漲的空間。

與此同時，“賣一買一”的置換需求持續(xù)釋放，大量老舊房源不斷流入市場，進一步加劇了供給端的壓力。

供需格局改變之后，市場話語權(quán)也逐漸轉(zhuǎn)移到購房者手中。經(jīng)歷了多輪價格調(diào)整，大眾對樓市的預(yù)期變得更加謹慎，大家買房時會反復(fù)對比多套房源，出價也格外保守。而賣房一方為了盡快達成交易、回籠資金，只能主動降低心理價位，降價成交漸漸成為常態(tài)。

除此之外，樓市過往的炒作泡沫也在逐步消解。各地持續(xù)推進教育資源均衡布局，單純依靠學區(qū)加持的房源，附加價值不斷縮水。那些缺乏居住體驗、只靠學區(qū)炒作的老舊房源，成了價格回調(diào)最明顯的品類。

隨著房產(chǎn)投資價值不斷弱化，曾經(jīng)扎堆入場的投資客也紛紛選擇退出。局部區(qū)域內(nèi)房源集中拋售，進一步拉低了片區(qū)的整體房價，讓價格下行的趨勢愈發(fā)明顯。

短期市場的起伏，大多由本地供需關(guān)系、大眾購房心態(tài)決定。但如果把時間線拉長就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從來都跳不開全球范圍內(nèi)的周期規(guī)律，這也是業(yè)內(nèi)公認的行業(yè)調(diào)整鐵律。

放眼全球市場，經(jīng)歷了長達近十年的房價上行之后，2022年開始，多個國家的房地產(chǎn)價格先后出現(xiàn)回落。全球范圍內(nèi)利率走高、經(jīng)濟增速放緩，直接推高了購房成本，居民的購房能力隨之下降。不少發(fā)達經(jīng)濟體的房價增速明顯放緩，部分市場甚至陷入停滯，全球樓市整體都顯現(xiàn)出較強的不確定性。

回顧過往數(shù)十年，美國、日本、歐洲等地區(qū)的樓市發(fā)展軌跡都印證了同一個道理：任何一輪長時間的房價上漲，最終都會迎來階段性調(diào)整，或是價格橫盤，或是小幅下跌。2008年全球金融危機過后，海外多國樓市更是經(jīng)歷了深度調(diào)整，即便后續(xù)依靠低利率政策刺激，市場恢復(fù)也經(jīng)歷了漫長的過程。

馬光遠在解讀國內(nèi)樓市時也提到，過去國內(nèi)房價能夠長期走高，離不開城鎮(zhèn)化推進、居民自住需求、信貸環(huán)境寬松以及市場預(yù)期等多重動力支撐。如今這些增長動力陸續(xù)減弱，市場進入調(diào)整周期也是大勢所趨。

和海外市場不同，我國房地產(chǎn)行業(yè)深度關(guān)聯(lián)土地財政與銀行信貸，對整體經(jīng)濟影響更廣。但他也多次強調(diào)，樓市進入調(diào)整階段，并不等同于市場崩盤，這一過程的核心，是讓房價重新回歸到和供需關(guān)系、人口結(jié)構(gòu)、居民收入相匹配的合理區(qū)間。

全球樓市都會受到利率、人口流動、城鎮(zhèn)化進程等因素影響，周期波動是所有市場的共性。而國內(nèi)樓市因為和居民資產(chǎn)、地方經(jīng)濟深度綁定，調(diào)控層面會兼顧擠出泡沫與防范系統(tǒng)性風險，走出一條本土化的調(diào)整路徑。

結(jié)合當下的市場表現(xiàn)與各方研判能清晰發(fā)現(xiàn)，如今的樓市，早已告別了普漲普跌的時代，深度結(jié)構(gòu)性分化成為最核心的特征。

從城市維度來看，一線和強二線城市依托源源不斷的人口流入、扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，核心片區(qū)的房價逐步企穩(wěn)，部分優(yōu)質(zhì)板塊還出現(xiàn)了小幅修復(fù)。多數(shù)普通二線城市整體以橫盤為主，不同板塊之間漲跌不一。而三四線城市及縣城，受人口持續(xù)流出、房源供給過剩影響，房價長期在低位徘徊，價格下行的壓力最為突出。

放到同一座城市內(nèi)部，不同房源的處境也天差地別。城市遠郊的大型樓盤、配套不完善的老房子、純靠概念炒作的學區(qū)房以及文旅類房產(chǎn)，價格回調(diào)的風險相對更高。反觀主城核心地段、臨近軌道交通、生活配套成熟、戶型實用的自住型住宅，保值能力則要強上不少。

綜合來看，未來樓市很難再出現(xiàn)全員上漲的行情，大部分普通房源都會面臨橫盤或價格回調(diào)的局面，只有少量優(yōu)質(zhì)住宅能夠穩(wěn)住價值，這也會成為未來很長一段時間里，樓市運行的主要節(jié)奏。

在這樣的市場背景下，國內(nèi)樓市的調(diào)控思路也始終清晰。“房住不炒”依舊是長期堅守的主基調(diào)，政策的核心目標是降低行業(yè)杠桿、擠壓投機泡沫，推動房價回歸合理水平，依靠大規(guī)模刺激政策拉動房價上漲的模式，已經(jīng)成為過去式。

針對不同城市的現(xiàn)狀，調(diào)控也采取了差異化思路。對于庫存高、人口持續(xù)流出的城市，政策尊重市場規(guī)律，引導(dǎo)泡沫自然出清；同時面向剛需和置換群體，落地退稅、公積金優(yōu)化、保交樓、老舊小區(qū)改造等配套舉措，保障基本居住需求。

整體來看，當前樓市走的是“政策托底+市場出清”并行的路線。市場調(diào)整會循序漸進推進，短期內(nèi)部分房源的價格回調(diào)壓力依舊存在，但整個行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性大跌的風險，完全處于可控范圍之內(nèi)。

綜合各項數(shù)據(jù)、全球周期規(guī)律以及行業(yè)研判不難看出，六月傳出的房源價格回調(diào)信號并非空穴來風，但這只是結(jié)構(gòu)性的價格調(diào)整，并非全國樓市整體性貶值。

隨著樓市普漲時代落幕，地段、配套、居住品質(zhì)，開始成為決定房產(chǎn)價值的核心要素，這也是行業(yè)回歸理性的必然表現(xiàn)。

今日話題：你所在的城市，樓市近期是企穩(wěn)還是繼續(xù)回調(diào)？歡迎在評論區(qū)聊聊你的觀察。