來源：觀點指數

摘要：4月單月住戶中長期貸款出現3408億元的大幅減少，反映出居民中長期信用擴張意愿仍處于低位。

觀點指數 在5月31日觀點指數研究院發布的《2026年5月房地產市場分析報告·觀點指數》中，其指出，4月單月住戶中長期貸款出現3408億元的大幅減少，反映出居民中長期信用擴張意愿仍處于低位。中央政策基調微調，穩樓市與城市更新協同發力，“努力穩定房地產市場” 與 “扎實推進城市更新”形成了緊密銜接、邏輯遞進的政策組合，預計未來一段時間全國層面的房地產調控將以落實現有政策、充分釋放存量政策效力為主。

中央政策基調微調，努力穩定房地產市場

中央政策基調微調，穩樓市與城市更新協同發力。4月28日中共中央政治局會議對房地產市場的表述，從此前中央經濟工作會議和政府工作報告中的“著力穩定房地產市場調整”為“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。這一措辭變化表明，當前樓市仍存在偏弱環節和不穩定因素，需要通過持續的政策落地和預期引導，進一步鞏固市場向好的態勢。基于這一政策導向，預計未來一段時間全國層面的房地產調控將以落實現有政策、充分釋放存量政策效力為主。

一線城市因城施策，政策力度呈現差異化。4月底以來，深圳、廣州兩大一線城市相繼出臺樓市新政，結合各自市場特點推出精準調控措施。

4月29日，深圳市發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自4月30日起實施兩項核心舉措：深圳此次政策重點聚焦放開福田區、南山區和寶安區核心區域，既放寬了購房套數限制，也降低了非深戶在核心區域的購房門檻，政策力度較大。

4月30日，廣州市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（“穗8條”），推出“賣舊買新”補貼、公積金貸款額度提高至360萬元、拓寬房票適用范圍等八項措施。

之后新政的細則進一步公布，例如：5月26日，廣州市召開《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》系列配套文件新聞發布會，會上宣布市屬國企廣州安居集團將啟動“賣舊買新”試點工作。會后，發布了《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）的通知》，將商貸可轉純公積金貸款或組合貸、繳存時間從60個月縮至36個月、可貸比例由70%提升至80%等。

由于廣州此前已基本放開各類限制性政策，此次新政及細則更多是在現有框架下進行精細化微調，精準支持居民合理住房需求。

自今年兩會首提“深化住房公積金制度改革”以來，觀察各地落地措施看，政策普遍圍繞“最大化盤活公積金資源、全方位提升購買力”形成了清晰的遞進式設計：首先是基礎額度的普漲，例如：蘇州將家庭最高貸款額度提至200萬元、個人150萬元，三明將雙職工額度從70萬元提至100萬元，按當前兩地主流剛需戶型總價計算，公積金貸款已能覆蓋60%—80%的房款，部分剛需盤甚至可實現“零商貸”購房，徹底消除了商業貸款的利息負擔。

其次是認定標準的放寬，蘇州推行“全國無公積金貸款余額即首套”，打破了地域和歷史購房記錄的限制，釋放了跨城置業和改善型需求的公積金杠桿。

當前二、三線城市密集加碼公積金政策，核心邏輯在于房價中樞下移徹底改變了政策的傳導效能，使其從過去的“邊際降息工具”升級為實質性撬動居民購買力的核心抓手。過去高房價階段，公積金貸款額度提升僅能小幅降低月供成本，對總房款的覆蓋比例普遍不足，購房者仍高度依賴商業貸款，政策效果有限；而當前多數二、三線城市房價較高點回落20%—40%，同等額度的公積金貸款對應更高的房價覆蓋比，直接影響首付門檻、月供壓力乃至整體購房決策。

居民主動去杠桿持續，資產負債表穩步修復

2026年前四個月我國人民幣貸款累計增加8.59萬億元，其中住戶部門信貸表現呈現明顯的收縮特征。數據顯示，前四個月住戶貸款整體減少4902億元，結構上短期貸款減少6102億元，中長期貸款僅小幅增加1199億元。值得關注的是，4月單月住戶中長期貸款出現3408億元的大幅減少，反映出居民中長期信用擴張意愿仍處于低位。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2026年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續12個月保持不變。作為LPR定價基礎的7天期逆回購利率同樣自2025年5月下調后未再調整。

4月28日召開的中央政治局會議在貨幣政策表述上出現重要變化，會議延續了“適度寬松的貨幣政策”總基調，但刪去了此前“靈活高效運用降準降息等多種政策工具”的表述，轉而強調“增強貨幣政策前瞻性靈活性針對性，保持流動性充裕”，因此，未來貨幣政策將更多聚焦于結構性調控而非全面降息。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

一線城市成為支撐市場穩定的核心力量，庫存去化進程持續深化

4月全國商品住宅市場延續“核心城市企穩、整體強分化”的運行格局，環比端修復信號持續顯現，一線城市成為支撐市場穩定的核心力量。從新建商品住宅市場來看，一線城市延續回暖態勢，4月份銷售價格環比上漲0.1%，

其中上海表現最為突出，環比上漲0.4%，廣州和深圳也分別上漲0.1%，顯示出核心城市需求端的韌性正在逐步釋放。同比方面，一線城市新建商品住宅價格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點，城市間分化明顯，上海同比上漲3.7%，而北京、廣州和深圳則分別下降2.3%、4.4%和5.3%。

二線和三線城市新建商品住宅市場仍處于調整階段，但部分城市已出現邊際改善跡象。4月份二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點，同比下降3.3%，降幅與上月持平；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同，同比下降4.1%，降幅較上月擴大0.1個百分點，不同能級城市之間的市場修復節奏存在顯著差異，三、四線城市面臨的去化壓力依然較大。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

二手住宅市場同樣呈現出明顯的梯度分化特征，一線城市二手住宅價格環比漲幅保持穩定，成為市場活躍度提升的重要風向標。4月份一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月持平，四個一線城市全線上漲，其中上海環比漲幅最高達到0.7%，北京、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.2%和0.3%，反映出核心城市二手房交易活躍度正在穩步回升。同比方面，一線城市二手住宅價格同比下降6.8%，降幅比上月大幅收窄0.6個百分點，修復速度明顯快于新建商品住宅市場。

二、三線城市二手住宅市場環比仍在下降，但降幅普遍收窄，市場底部特征逐步顯現。4月份二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同，同比下降5.9%，降幅收窄0.3個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點，同比下降6.3%，降幅收窄0.1個百分點。

整體來看，全國商品住宅市場正處于底部企穩的關鍵階段，核心城市引領修復的趨勢更加明確，但市場全面回暖仍需時間，城市間、區域間的分化格局將在較長時期內持續存在。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-4月全國商品房銷售市場保持基本平穩，交易總量體現了需求端的韌性支撐。根據國家統計局發布的數據，1-4月份全國新建商品房銷售面積達到25258萬平方米，實現新建商品房銷售額23000億元，在前期各地因城施策穩樓市政策的持續傳導下，市場交易規模維持在相對穩定的區間，沒有出現大幅波動，整體呈現出溫和修復的運行特征。

全國商品房庫存去化進程持續深化，短期庫存的加速下降成為市場供需關系改善的重要信號。4月末全國商品房待售面積為77801萬平方米，同比下降0.5%，延續了此前的庫存下降態勢；其中待售3年以下的短期庫存面積為57903萬平方米，同比下降2.6%，降幅明顯高于整體庫存水平。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

市場對近期新增供應的消化能力有所提升，前期集中入市的房源正在被市場逐步吸收，短期庫存壓力得到有效緩解，有利于穩定市場預期，為后續市場的企穩回升創造有利條件。

本文節選自《2026年5月房地產市場分析報告·觀點指數》