北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在朝陽北四環有一套老破小60平的，中介估價360萬，目前租金是7500，還有四個月到期。中介勸我賣掉，添錢換到旁邊的千鶴家園，因為有一套房現在106平兩居室才賣550萬，我看了價格確實還可以，租金的話能保證每個月1萬。

但我算賬感覺租金利潤好像差不多，您覺得有必要換成這種房齡新的商品房嗎？主要是千鶴家園是商住兩用的，將來萬一租房居住的房租下跌還可以租給經商的，這樣保值性是不是好些？因為我家現在這套老破小前兩年能租8000呢，現在已經跌了500了。

A：

1、這中介可有點兒損，為了業績也是沒誰了。或者說雖然算不上坑人吧，但這方案肯定是對您沒什么好處，而他卻掙了兩份業績。

2、千鶴家園，老牌兒的商務公寓了，現在可以算大戶型商住公寓吧，只不過土地產權是70年的。總價550租金1萬，租售比550，毛租金收益率是2.2%，確實不低了。

但這種帶電梯商品房的物業費肯定比老破小高啊，至少2塊錢一平吧，而老破小一般也就5毛錢。也就是說，就算兩套房的租金收益相等，您每平米每個月都要多支出1.5的成本，每年18。雖然錢不多，但也是減少了收益啊。我應該說明白了吧？

3、然后是保值性，也就是房價走勢。咱都不說千鶴家園最早多少錢一平了，只講個名人的案例吧。有個老戲骨叫“方子哥”的，演過好多戲呢。

應該是2012年前后，老方給兒子準備婚房，于是從某個飯館女老板手里買了千鶴家園的房，結果被騙了。當時一套三居室400萬，單價2.5萬左右。

不管這案子了，當時千鶴家園還算比較新，否則人家著名演員不會給兒子當婚房。同時期周邊老破小的房價也就是2萬左右吧，肯定比千鶴家園便宜的多。

那今天的房價呢，千鶴家園106平550萬，單價5萬多點兒，而您這套房卻單價6萬了，您覺得哪邊的價格走勢更好？為什么？

4、原因除了千鶴家園的戶型大+塔樓密度高之外，就是因為辦公的多了。聽說是治理過不少次了，但應該是沒杜絕，也實在不好管。所以這商住兩用可以說算優勢，出租更靈活，但從居住角度也是劣勢啊，有幾家愿意鄰居是辦公的？

5、另外一點，住宅的房租下跌，大多數都是在經濟危機的時期，普通人的平均收入下降+離開大城市回老家的增多+來北京的也不好找到高薪工作，所以租金才上不去。也就是說，住宅租金從來都是與平均收入強相關的。

而公寓+寫字樓市場的租金，也是和經濟強相關的啊，而且還疊加一個供需的原因。住宅市場是遠遠沒有飽和的，但北京的寫字樓市場卻早就供大于求了。您因為之前只關注了住宅租金跌了500塊，但沒看到寫字樓市場跌的更多。反正soho這類公寓，前幾年經濟好的時候6塊錢一平很正常，現在3塊多錢的都有的是，跌的比住宅租金狠多了。

6、簡單就這情況吧，我認為是這種換房方案不合適。老破小雖然在流動性上不占優，也就是不好賣，但大戶型公寓也不好賣啊，否則能價格走勢弱+這么便宜嗎？

老破小在行情期間肯定不會領漲，但公寓也不可能啊。而且老破小過些年還有可能原拆原建，至少是有政府給維護的可能，公寓誰管維護+重建啊？反正難度大的多。

總之我建議是要么就甭折騰了，老破小雖然各項不占優，但房租收益相對高，而且價格走勢肯定不吃虧，成熟板塊必定是跟隨大盤。而公寓則更不占優，換做我是不折騰的。

僅供參考。

二

Q:

我們現在面臨是否賣掉北京房子的選擇問題，因為我老公已經被裁一年多了，他是做設計的，散兵游勇能接到的都是散碎銀兩，根本不夠每個月一萬多的月供。我是民企文職，收入勉強應付孩子費用和一半生活費，所以這一年多支持月供的都是之前的存款。可如果大環境不轉好，我們的存款將在一年內耗盡，到時候再決定是否賣房將會更被動。

房子的具體地點在大興西紅門的星光公寓，當時買在了高點，現在至少賠了大幾十萬，而且這里因為各種原因導致房價才2萬多，又是大戶型所以很不好賣。

想聽聽您的建議，我們是應該留著這套房再堅持一下，還是索性賣掉租房住？但我們的選擇最多必須在半年內解決，不敢再拖了。

A：

1、您的意思是要留出半年的成交周期是吧？所以才必須半年內下決定。但這種宏觀經濟我哪兒敢預測啊，而且就算大環境實現預期轉好了，萬一沒輪到哪個具體行業呢？那就仍然是不能擺脫窘境了。

2、簡單說吧，如果是我，那會近期就把星光公寓這套房掛牌，是否快速成交未必，但我是肯定不會長期留著的。賣房后我會換套小戶型，哪怕偏遠點兒也能滿足自住的。當然如果有高息穩妥的理財渠道也可以，用收益來支付租金。

3、之所以我沒考慮大環境，是因為星光公寓這種產品是很典型的自住為主，投資性相對很弱，否則也不會現在的價格，比周邊老破小還低一大塊呢。要知道這里早期是西紅門房價最高的，幾乎等同于東三環北四環。

而且這小區在我印象中，這里當年是有“買房送戶口”指標的，可即便有這種利好也不太好賣。或者說就因為不好賣，所以才申請到的京戶指標。

簡單說吧，這種產品在全北京的價格走勢都不太好，連拉平大盤的都沒有，無論在哪個地段兒。所以即便留著也就是純自住，其他方面的意義都不大。

4、簡單就是這情況吧，其他的我不敢多說，對于經濟大環境更是不敢預測。只能說如果是我的話會先考慮降低風險，然后出掉保值不占優的房子，但賣房后再如何選擇就得自己考慮了。

僅供參考。

三

Q:

家庭情況，2孩子，老大28年小學入學需求，我們現在想一居置換兩居。目前東城有一套21年貸款購買的，綠景苑54平4層東南向一居，現在想置換到西城的，車站西街9號院（目前了解中）。目前東城的中介知道我們有賣房的想法了，但是具體開始操作有點茫然。

1、東城房子掛牌價建議多少？

2、東城上車房置換西城上車房，到底是否有必要？雖然正在這樣籌劃，但是還是想聽聽專業人員的想法。

A：

1、掛牌價，這只有當地中介熟悉行情，我的建議屬于瞎猜，沒用的。

2、東城換西城，那先看孩子的天分了。如果非常高那就很有必要，因為西城有八少八素，目前只針對具備西城戶籍+學籍的孩子。另外西城的清北數量也明顯高于東城，雞娃氛圍則不弱于海淀，這對天分高的孩子來說是更友好的。

但如果是普娃的話其實在哪兒都差不多。大多數孩子是只要不懈怠，那無論在東西海哪個區，或者是其他行政區，雖然上的學校排名會不同，但最終高考的結果都差不多。能考上211的，即便是在郊區也一樣，因為同樣能得到好資源。只能上民辦的即便在海淀也是如此，東西海每年考不上普高的都有的是。

3、所以常規建議是，孩子五歲之后可以去做個智商測試，如果很高那就應該得到最好的資源，如果普通的話那就看自己了。好幾個三甲醫院都能做，幾百塊錢吧。

4、另外從房子的溢價比例來說，東西城基本差不多，但您是一居換二居，所以溢價率有可能降低一些，算是優勢。

不過您看的是西城廣外學區，從排名來講是弱于東城龍體的。當然9號院對口的是實驗二小廣外，從學校來講并不弱，只是中學不確定而已。

5、總之換不換的只能家長自己決定，我只能是列出這些情況供參考。

僅供參考。

四

Q:

我家兒子和媳婦工作都在西四環附近。他們想買一套剛需自住房。總預算550左右。房子最好離301醫學中心近一些，暫時可以不考慮學區，您能推薦一些性價比高的小區嗎？能夠比較保值的。另外步梯和電梯哪個更好些？

A：

1、離301近+不考慮學區，那就是南邊的豐臺區了，蓮石路和鐵道以南。因為都不算學區房，房價中也就沒有學區溢價，自然性價比高了。

性價比最高的一般是老小區，尤其是不帶電梯的小板樓，所以公攤小得房率高。其次是帶電梯的，雖然公攤多點兒但都是緊湊戶型，所以居住角度的性價比也高。

如果考慮老公房那就沒必要太關注哪個小區了，而是直接比較房源吧。多看房，每套房都算算租售比，也就是用總價除以預估租金（讓中介評估），在同等房源條件下，哪個數值低就意味著性價比高。注意得是同等條件。

2、比較保值這看注重哪方面吧。如果是注重價格走勢和流動性，也就是能領漲和好賣的，那首選品質高的商品房。但因為地段兒和預算的原因，所以看緊湊戶型為主的小區更合適。比如小屯大井的那幾個次新小區，萬科的為主。

另外如果是注重穩定，十年以上的長期跟隨大盤，那就是俗稱老破小的。因為建筑價值已經基本歸零，房價中所體現的基本都是地段兒價值，所以肯定是跟隨大盤漲跌，畢竟本身就是大盤的最基礎組成部分。

3、居住+流動性角度肯定是電梯房了，老破小高樓層的根本不好賣，頂樓的甚至算硬傷。但長期保值和性價比角度就是步梯房的中間樓層了，金三銀四。

僅供參考。

五

Q:

小井的保利欣苑希望您點評一下，感覺小區還不錯，兩居室400多萬也能接受，就是不知道未來的保值情況如何？另外東邊的新房是什么小區啊？是不是公產房？

A：

1、保利欣苑，普通的商品房小區吧。優勢是地段兒的公路交通方便，小區的綠化應該是不錯的，近幾年我沒去過，應該維護的還行吧。其他的也沒什么可說的了，就是普通的商品房小區，勉強算次新房。

劣勢主要就是小區規模小點兒，一共也就幾百戶吧。這種小區時間長了都有可能因為物業費總量少而不太好維護，有可能影響到保值。其他沒什么了，離地鐵遠點兒不算劣勢。

2、未來的保值情況，大概率還跟之前的差不多吧，最好成績能跟上北京大盤。或者這么說吧，如果這小區放到周邊商品房多的板塊，那價格至少提升15%。

但就因為周邊的老公房小區多，特意到這里來看商品房的買家就相對少，多少都影響了價格，在理論上這種小區和地段兒形成了“錯配”。所以自住為主吧，其他的期望值別太高。

3、東邊的新房？可能您說的是“統建房”吧，部隊系統的，這地段兒應該是高級別的福利房小區。蓋完好幾年了好像也沒入住，具體的我也不知道，沒必要打聽。

另外旁邊的潤園小區也是海軍宿舍區，甚至說保利欣苑的原址就是“海軍大院”，是海軍干休所，后來辦理了置換手續才由保利開發的。保利現在是央企，過去曾經是總參的軍企，名字是“保衛勝利”的意思。

4、總之保利欣苑是不錯的小區，地段兒的交通和配套都還行，只是規模小點兒，時間長了物業有可能不給力。另外周邊的商品房小區太少，影響了看房規模，所以多考慮自住吧，房子本來就是用來住的。

僅供參考。

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