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軟西的大華股份8號樓，是房哥會客廳的線下聚會點，樓下就是園區(qū)內(nèi)的食堂，每逢午餐時間，熙熙攘攘，每次下樓吃飯，都會和同桌的95后，00后聊聊他們的住房問題。

在軟西上班打工的人很多，但真正房子買在軟件新城的占比很少，開玩笑說是想去班味，深層次還是收入的問題，對于打工人而言，我聽到最多的居住地，除了大寨路，就是西灃路。

今天，聊聊總價150萬剛需，買二手房繞不開的地方，西灃路。

西灃煙火

預算不多，高新打工，如何買房，其實是有標準答案的，以距離為標尺，選擇最多的是周邊的大寨路、丈八北路和西灃路。

大寨路的優(yōu)勢在于煙火氣濃厚，但房齡偏久，學校一般，城改偏多，密度偏高，僅存的恒大城，華洲城、銘城只剩性價比。

丈八北路過去高不可攀，如今房價下降后，天朗藍湖樹、玫瑰公館、龍城銘園問的人多了起來，但戶型好，新一點的并不便宜。

最后就是西灃路，準確的說，西灃路不特指某一條路，而是西至西灃北路、東至雁南公園、北至西灃一路、南鄰西部大道，面積約1平方公里的成熟住宅區(qū)。

（西灃路居住區(qū)范圍）

由于緊鄰高新優(yōu)勢，憑借完善配套，較低房價，在過去十年時間，承載了大量的買房外溢需求。

也誕生了金地西灃公園、萬科高新華府、融創(chuàng)西安宸院、海亮新英里等多個熱門小區(qū)。

在樓市最高潮的時期，周邊高層價格輕松突破20000+，如今歸于平靜，總價150萬就能買到很不錯的小區(qū)。

每逢讀者咨詢高新打工，預算有限，又不想去長安區(qū)，房子買在西灃路沿線就是最優(yōu)解。

（宜家薈聚，來源：悅西安）

基本的生活配套上，各個社區(qū)樓下都規(guī)劃了大量的底商，且餐飲為主，這才有了濃厚煙火氣的來源。

其次，由于區(qū)域整體高層為主，自住率極高，帶來了了龐大的常住人流，沒有投資價值，但房價投機水分很少。

亮眼的城市配套，既有千畝雁南公園，又有城南最火的宜家薈聚、紅星美凱龍。

（雁南公園實景）

學校不亮眼也不差，雁塔二小、二中、大雁塔小學西灃分校、生源穩(wěn)定，辦學時間也長。

在首套房，剛需群體在意的幾個核心指標上，這里都非常合適，以西灃公元、融創(chuàng)西安宸院為代表的二手房，成交量也一直穩(wěn)定。

在高新打工人首套房的選擇清單里，西灃路周邊勝在房子夠新，配套夠全，學校夠格、價格也合理，一眾二手房里，辨識度最高的是融創(chuàng)西安宸院！

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西安宸院

在西灃路周邊，西安宸院的關(guān)注度是很高的，雖在西部大道南，但小區(qū)足夠大，分為一期二期，高層洋房對半開的組合，在整體居住密度偏高的周邊，屬于低密社區(qū)。

（融創(chuàng)西安宸院實景）

弘文路一路之隔，就是師大體系的雁塔七小和雁塔四中，接送無煩惱，目送式入學。

（雁塔七小&四中實景）

小區(qū)2020年交付，至今房齡僅六年時間，作為融創(chuàng)滿血時期的產(chǎn)品，高密的景觀，錯落有致的外立面，讓人印象很深。

（洋房區(qū)域?qū)嵕埃?/p>

也許是宸院的成功在前，此后數(shù)年，東方宸院、江山宸院、觀唐宸院、御河宸院等相繼復制，成為融創(chuàng)在剛改定位里，最暢銷的小區(qū)，米黃色外立面很具辨識度，高層+洋房也幾乎是標配。

（融創(chuàng)西安宸院實景）

相比周邊二手，融創(chuàng)的優(yōu)勢還在是景觀顏值，主入口大氣的對稱景觀，園區(qū)內(nèi)喬木林立，灌木齊整，草坪常綠，植被的體量和營造出的效果，都是可圈可點的。

（園區(qū)景觀實景）

經(jīng)典的法式園林景觀，強調(diào)中軸對稱，主入口的迎賓樹陣，水景景觀以及陽光草坪延主路徐徐展開，層層遞進，有禮有序，歸家的儀式感十足。

（主軸景觀實景）

人行步道部分，小徑曲折多變，視覺無限延伸；飽滿而密實的多層灌木，整齊地栽種在道路兩側(cè)，綠植與園路銜接自然，拉近人與景之間的距離，增強游園體驗。

園區(qū)內(nèi)看到大量的景觀組團，喬木數(shù)量豐富，球灌圓潤飽滿，灌木以多層為主，修剪齊整，栽種密實，搭配在一起形成層次分明的觀感。

（景觀步道實景）

在樹種選擇上，種植有大葉女貞、桃樹、紫葉李、玉蘭、櫻花、國槐、石楠、銀杏、桂花、紅楓、紫薇、木槿、雞爪槭、五角楓、茶條槭等，多種苗木穿插種植。

公區(qū)的裝修水平，在當年的產(chǎn)品里，也是挺高的，比如高層的大堂，宸院堅持兩層挑高，采用暖黃色干掛石材，大堂內(nèi)地面鋪設(shè)石材，墻面為簡潔清爽的白色木飾面。

（戶外大堂實景）

戶內(nèi)精裝大堂，挑高優(yōu)秀，開闊敞亮，前面為簡潔清爽的白色木飾面，地面鋪設(shè)石材。

（戶內(nèi)大堂實景）

兒童娛樂場地部分，地面為彩色塑膠材質(zhì)，船只造型充滿童趣，設(shè)施種類也很豐富，設(shè)有攀爬物、滑梯、彈簧木馬、蹺蹺板、白沙坑、埋地式蹦床等，場地內(nèi)還設(shè)有休息座椅，細節(jié)考慮周到。

（兒童區(qū)實景）

二手推薦

小區(qū)目前的二手房，主要包含2T4高層和洋房兩種，高層面積，建面約100㎡、121㎡144㎡都有，其中成交量最高的還是入門的100㎡小三室。

洋房面積，建面約150 ㎡ 、171 ㎡都有，住著很舒服，但總價較高，成交量不多。

對于高新打工人而言，住在宸院核心還是考慮性價比，同時小區(qū)較新，環(huán)境不錯，就近上學，最低門檻就是總價150萬內(nèi)，建面約100㎡的三室。

一方面，作為首套房，后期置換要好流通，這個門檻足夠低，好轉(zhuǎn)手，另一方面，當下自住，不算大，但兩口，三口之家也足夠。

（融創(chuàng)西安宸院實景）

同樣價位內(nèi)，周邊萬科戶型不通透，新城沒有這么小面積，金地小區(qū)環(huán)境差一點，融創(chuàng)的二手房，全部是開發(fā)商帶的精裝修，目前二手同戶型，房齡挺多，各個樓層，樓棟選擇范圍大。

今天，我們也是整理了五套，建面約100㎡的小三室，按照樓層，裝修不同，總價在149-165萬之間，一期，二期都有。

按照目前商貸3.15%利率，30%首付計算，首付約49萬，貸款100萬，月供4297元，對普通打工人，在可控范圍內(nèi)。

房源鏈接：

房源一：

高樓層戶型，建面約100.02㎡，三室兩廳一衛(wèi)一陽臺，總價155萬，單價15496元/㎡，精裝修，戶內(nèi)實景如下圖。

（報價及戶內(nèi)實景）

房源二：

中間樓層戶型，建面約99.06㎡，三室兩廳一衛(wèi)一陽臺，總價160萬，單價16152元/㎡，精裝修， 戶內(nèi)實景如下圖。

（報價及戶內(nèi)實景）

房源三：

低樓層戶型，建面約99.06㎡，三室兩廳一衛(wèi)一陽臺，總價149萬，單價15041元/㎡，精裝修， 戶內(nèi)實景如下圖。

（報價及戶內(nèi)實景）

房源四：

低樓層戶型，建面約100.37㎡，三室兩廳一衛(wèi)一陽臺，總價153萬，單價15243元/㎡，精裝修， 戶內(nèi)實景如下圖。

（報價及戶內(nèi)實景）

房源五：

高樓層戶型，建面約100.37㎡，三室兩廳一衛(wèi)一陽臺，總價165萬，單價16439元/㎡，精裝修， 戶內(nèi)實景如下圖。

（報價及戶內(nèi)實景）

篇幅有限，僅展示部分房源，關(guān)注高層其他面積，或小區(qū)洋房，及周邊二手房的，可以聯(lián)系，獲取更多信息，實地看房。

理智選擇

當下的西安，對于賣房極不友好，前有四代高贈送沖擊，后又同小區(qū)二手競爭，但對買房人群體，尤其是首套房的普通剛需，權(quán)衡空間就很大，選擇多的同時，價格還能談。

剛需切記不要追新，不要迷信規(guī)劃，房子，配套都要所見所得，同時要重視通勤距離，月供壓力，150萬預算內(nèi)，加錢買新房，不如理智看二手。

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作者：晴明

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