北京
今年春末，一對密歇根州的夫婦搬進了他們的新家。與眾不同的是，他們的首付款并不是銀行賬戶里的現金，而是躺在Coinbase賬戶中的比特幣。這樁看似未來主義的交易，正是Coinbase與數字房貸機構Better Mortgage聯手推出的全美首個由房利美支持的加密資產抵押貸款首單。從三月公告到首筆落地，一條用數字貨幣撬動購房杠桿的新通道，正在悄然打開。
時間拉回今年三月，Coinbase和Better Mortgage共同宣布了一項突破性計劃：購房者可以用自己持有的比特幣或者USDC作為抵押，來獲取房利美支持的住房抵押貸款。這就意味著，現實世界中最傳統的資產——房屋，和數字世界里最年輕的一批資產，在制度層面開始有了交叉。Better給出的一個數字恰好揭示了這種交叉的需求基礎：在其經過預先批準的客戶中，有41%的人信用記錄和收入水平都符合貸款條件，唯獨缺乏傳統的現金來支付首付。讓年輕購房者把手里的數字資產用作抵押物，恰恰瞄準了這41%人群的痛點。
年輕一代的資產結構，讓這種模式更具想象空間。根據美國金融業監管局投資者教育基金會的研究，Z世代和較年輕的千禧一代持有加密貨幣的比例，已經超過了持有股票的比例。對他們而言，數字錢包里的比特幣或穩定幣可能比股票賬戶里的持倉來得更早、也更厚。用加密資產質押來湊首付，不僅省去了賣幣可能產生的稅務成本和錯失上漲的遺憾，還把原本沉淀的數字資產直接轉化成了進入住房市場的“門票”。于是，密歇根那對夫婦的故事就有了樣本意義：只要在Coinbase上持有足夠的代幣，就可以向Better申請兩筆相互配合的貸款，一筆傳統的抵押貸款覆蓋房屋總價，另一筆代幣貸款專門解決首付，房利美則在背后提供合規與流動性的支撐。
其實，用投資組合來充當購房抵押品的思路并不斷鮮。在傳統金融領域，持有大量股票但手頭現金不足的購房者，早就可以通過質押資產抵押貸款，把一部分股票組合質押給銀行，以此替代現金首付。Coinbase和Better相當于把這個成熟框架平移到加密資產上：你質押的不是股票，而是比特幣或USDC，其余的邏輯幾乎一模一樣。區別在于，股票天生就有清算與價格發現機制，而加密貨幣的波動性則需要更特殊的保護設計，這也是為什么這次推出的產品，和此前市場上零星出現的比特幣抵押貸款看起來并不相同。
早在Coinbase和Better之前，的確有過一些先行者嘗試推出比特幣房貸。但那些早期版本缺乏房利美的背書，導致在二級市場上的流轉能力大打折扣；更關鍵的是，它們嚴重受制于比特幣自身的價格漲跌——如果幣價快速下挫，觸發保證金追繳幾乎是必然事件，購房者不得不在幣價低谷時追加抵押品，甚至被迫平倉。新房還沒住穩，抵押倉先爆了，這樣的風險讓絕大多數普通購房者無法安心。而新產品的結構，則通過“雙貸款 + 過度抵押”的設計，把這種不安感大幅降低了。
具體來說，Coinbase和Better的方案把整個交易拆解成兩個獨立的部分：一筆由房利美支持的傳統抵押貸款，覆蓋房屋本身；另一筆由加密代幣支撐的補充貸款，只負責彌補首付部分的資金缺口。補充貸款部分完全不碰房屋主體，因此就算比特幣價格出現劇烈波動，影響也僅限于首付部分的抵押品，不會直接牽連已經發放的住房貸款。為了進一步吸收波動風險，這筆代幣貸款要求借款人對抵押品進行過度擔保——如果抵押品是比特幣，抵押率被設定在250%；如果抵押品是USDC，則抵押率為125%。這組數字背后，反映的是對不同資產波動性的差異化評估：比特幣波動大，就需要留足兩倍半的緩沖墊；而USDC作為錨定美元的穩定幣，價格波動極小，125%的超額抵押率就足以覆蓋絕大部分尾部風險。這意味著只要比特幣不出現一夜之間暴跌60%以上的極端行情，借款人的抵押倉位就不會面臨追繳威脅，更不必擔心被迫賤賣自己的代幣。
密歇根夫婦的操作就是這個結構在現實中的首次走通：他們將比特幣存放在Coinbase的托管賬戶中作為抵押，Better收到確認后完成房貸審批與放款。整個過程里，他們既不需要把比特幣換成美元，也不需要向銀行解釋這筆數字資產的來源，
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