北京
美國30年期固定房貸利率又漲了。本周來到6.52%，較上周的6.48%小幅攀升，距離年內最高點6.53%僅有一步之遙。對于那些首付已經到位、盯著利率曲線猶豫不決的購房者來說，一個問題重新變得尖銳起來：繼續等利率回落，還是趁現在鎖定？
正方觀點很直接：雖然利率在漲，但比起去年同期，現在的借貸成本其實更低。房地美周四公布的數據顯示，一年前30年期固定利率是6.84%，比現在還高出0.32個百分點。15年期固定利率眼下是5.84%，同樣低于一年前的5.97%。換言之，站在同比坐標上看，今年的房貸利率并沒有變得更貴，反而有所改善。對于那些必須買房——比如換城市、孩子上學、家庭人口變化——的剛需群體來說，這個窗口不算差。
再退一步看，30年期利率在今年2月底曾經短暫跌破6%，但那更像是一個轉瞬即逝的"技術性回調"，而非趨勢的反轉。此后利率迅速反彈，兩周前觸及6.53%，創下去年8月28日以來的最高點。本周6.52%的數據，不過是確認了利率在高位徘徊的慣性。正方據此判斷：既然利率并未失控式飆升，而是在一個可預期的區間內窄幅波動，那么以當前利率入市，風險可控。
反方則把目光投向利率背后的推手——美國與伊朗之間的沖突。這場從2月底爆發的對峙，擾亂了波斯灣向全球輸送原油的通道，油價隨之急劇攀升，通脹壓力被再度點燃。而通脹預期一旦升溫，長期債券收益率就很難下來，進而直接推高房貸利率的定價錨——美國10年期國債收益率。
數據鏈條相當清晰：沖突爆發前的2月底，10年期國債收益率還停留在3.97%。到本周四午盤，這一數字已經升至4.53%，較上周的4.47%繼續走高。房貸利率通常跟隨10年期國債收益率的軌跡運行，因為銀行等貸款機構將其作為給房屋貸款定價的參考基準。地緣沖突不結束，油價就難回落，通脹就難消退，國債收益率就難走低——這個邏輯鏈條每一步都指向房貸利率可能繼續上行。
反方的擔憂還在于，利率的殺傷力是累進的。房貸利率每上升幾個基點，借款人每月就要多付數百美元，購房的購買力被持續侵蝕。這種情況下，即使房價本身不漲，實際負擔也在加重。一個原本能買得起三居室的家庭，可能因為利率變化，預算只夠兩居室了。對于那些可買可不買的觀望型買家來說，此時入市等于把自己鎖定在一個不確定的高位成本上，而戰爭走向、油價走勢、美聯儲的政策反應，每一項都是變數。
雙方各有依據，但市場本身正在用腳投票。美國抵押貸款銀行家協會的最新數據顯示，經過連續幾周的下滑之后，包括購房貸款和再融資貸款在內的房貸申請量，上周環比跳升了10.8%。這說明，一部分有能力在當下利率水平負擔房貸的購房者，已經放棄了"等利率跌回去"的幻想，選擇鎖定當前的利率入市。他們的行為邏輯可能是：與其賭一個不確定的回落，不如接受一個相對確定的高位。
另一個值得注意的信號來自二手房交易市場。今年前三個月，美國成屋銷售量同比出現下滑，延續了自2022年以來的低迷態勢——那一年，房貸利率開始從疫情期間的超低水平攀升，樓市正式告別狂熱。4月銷售基本持平，但5月開始加速，創下去年12月以來的最快節奏。盡管目前成屋銷售的年化水平仍在400萬套附近徘徊，遠低于約520萬套的歷史常態，但5月的提速與上周房貸申請的激增疊加來看，至少說明一部分積壓的需求正在釋放。
對于購房者而言，15年期和30年期兩種房貸產品的取舍也值得考量。15年期固定利率本周從5.79%升至5.84%，利率水平明顯低于30年期的6.52%，但月供壓力更大，通常更適合有再融資需求或希望快速還清貸款的借款人。30年期雖然利率更高，但月供相對低，是大多數首次購房者的選擇。在利率整體走高的背景下，兩種產品的利差變化也會影響借款人的決策。
回到最初的問題：等還是沖？我的判斷是，市場給出的信號比任何預判都更誠實。房貸申請量一周之內飆升10.8%，這不是一群盲目沖動的買家在搶跑，而是一批有能力負擔當前利率的人，已經對"利率短期內大幅回落"不再抱有期待。他們看清楚了一個事實：只要油價因地緣沖突居高不下，只要通脹預期懸在頭頂，房貸利率就不太可能回到2月底那種低于6%的窗口期。與其無限期觀望，不如在自己能承受的成本線上做出決定。而對那些月供敏感、預算本就緊繃的買家來說，反方的邏輯同樣成立——不確定性的代價太高，貿然進場可能讓自己陷入被動。市場從來沒有統一的答案，但數據已經給出了兩撥人的選擇分布。
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