日前，“第一財經(jīng)城市研究所”發(fā)布了《2026新一線城市魅力指數(shù)報告》。溫州排名中國內地第26名，依舊處于所謂“二線城市”位置。

該平臺往年發(fā)布的所謂“新一線城市”榜單，往往引發(fā)巨大爭議，今年則不再公開分級結果。

其實，該榜單對城市的評測，商業(yè)水平占了較高比重。而對于溫州的商業(yè)，市民存在兩極分化的評價。

那么，溫州的商業(yè)到底處于怎樣的水平？與所謂“新一線城市”相比，主要差距在哪里？

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

評判一座城市的商業(yè)水平，比較直觀的方式，就看有多少國際、國內一流品牌落戶。

這是資本對這座城市的投票，表達了對這座城市經(jīng)濟發(fā)展、消費實力的認可。

當前，進駐溫州的標志性品牌，有山姆會員店、蘋果直營店、COACH等輕奢、始祖鳥等高端運動、迪奧等高端化妝品、OMEGA等名表、Ole'等高端超市。

這樣的品牌矩陣，大致能在普通地級市里排第3名，僅次于蘇州、無錫。

這離不開溫州雄厚的民間資本，溫州人強勁的消費力。

高端超市

當前，溫州的商業(yè)品牌招引，主要依托商業(yè)綜合體。

兩座萬象城、印象城MEGA、銀泰百貨世貿店，形成第一梯隊，成為中高端品牌招引的主力，并以相對較高的商業(yè)層級，對郊縣、周邊城市產(chǎn)生一些吸引力。

吾悅廣場、萬達廣場、銀泰百貨甌海店等，形成第二梯隊。郊縣、周邊城市的商業(yè)綜合體，也大多處于這一水平。

以上商業(yè)綜合體均由知名商管團隊運營，盡管部分項目未達預期，但總體都是成功的，與所謂“潰敗”相去甚遠。

印象城MEGA

當然，這些由知名商管團隊運營的商業(yè)綜合體，共同擠壓了非知名商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、創(chuàng)意園區(qū)、各類街區(qū)等商業(yè)設施的發(fā)展空間。

對于硬件設施尚可的商業(yè)綜合體，更換知名商管團隊，還是有復蘇的可能性。

至于那些硬件老化、不適應現(xiàn)代商業(yè)要求且難以改造的商業(yè)設施，以及產(chǎn)權分割銷售的項目，它們的潰敗是全國普遍現(xiàn)象，絕不代表溫州商業(yè)整體潰敗。

產(chǎn)權分割銷售的商業(yè)設施

新項目取代老項目，是溫州商業(yè)的進步，無需因此對老項目過度惋惜。

拘泥于舊事物，反而阻礙商業(yè)發(fā)展，吸引力與影響力就更不要想了。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當然，盡管近年溫州商業(yè)取得了一些成績，但無論是商業(yè)布局還是品牌矩陣，依舊存在很多的不足，也難以滿足溫州人的消費需求，對郊縣、周邊城市的吸引力有限，消費外流現(xiàn)象嚴重。

總體來講，溫州的商業(yè)缺乏引領性，顯得扁平化、碎片化，導致一些問題的產(chǎn)生。

濱江萬象城

其中，在品牌矩陣方面，溫州缺乏重奢的引領。

盡管重奢與大部分人無關，但沒有重奢，連輕奢都不多，溫州的商業(yè)發(fā)展水平難以向上突破，與真正的二線城市（或所謂“新一線城市”）存在本質差別。

當普通連鎖品牌不斷向郊縣下沉，缺乏重奢的溫州商業(yè)，對郊縣、周邊城市領先度相對有限。不能說沒有吸引力，但確實不夠強。

當鰲江流域招引了杭州大廈、萬象匯，溫州市區(qū)與郊縣的商業(yè)差距，反而有縮小的可能。（相關內容：《溫州山姆、盒馬二店，又有最新消息！還有全家......》，點擊左側鏈接查看）

在此情況下，溫州的商業(yè)綜合體難以分出明顯梯度，在同一層面產(chǎn)生了重疊、內卷現(xiàn)象。

甌江對岸在建城市綜合體

加劇內卷另一原因，在于缺乏現(xiàn)代化商圈的引領。

核心城區(qū)這些中高端商業(yè)綜合體，以約2-4公里不等的距離布局，沒有形成商圈，無法共同做大做強，只能在同一層面競爭。

沒有商圈的聚合效應，缺乏足夠的商業(yè)能量，溫州商業(yè)發(fā)展就少了更多可能性，新品牌、新業(yè)態(tài)幾乎依賴幾座中高端商業(yè)綜合體。

不同的中高端品牌，以碎片化形式，分散在不同的孤島商業(yè)綜合體，消費者無法一次性逛個遍，而是要到處跑。（相關內容：《接連高端大牌撤出！溫州綜合體誰能笑到最后？》，點擊左側鏈接查看）

當每一座商業(yè)綜合體都無法分到足夠的中高端品牌，只能做“大而全”，將所有檔次、品類、業(yè)態(tài)一網(wǎng)打盡，從而同質化。

甌江畔批量建成、在建城市綜合體

當溫州缺乏現(xiàn)代化商圈、商業(yè)綜合體同質化，郊縣、周邊城市消費者，來溫州市區(qū)消費的意愿大大降低，基礎性消費留在本地，高端消費流向上海、杭州，甚至寧波。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

既然缺乏引領性，溫州該有針對性地對商業(yè)發(fā)展進行整體謀劃。

受城市等級、經(jīng)濟形勢、歷史原因等影響，溫州短期內幾乎沒有招回重奢品牌的可能性。（相關內容：《最新消息！這些高端事物再進溫州，短期幾乎不可能了！》，點擊左側鏈接查看）

目前溫州能做的，要站在商業(yè)整體布局高度，控制總量，優(yōu)化布局，將有限的增量投入到現(xiàn)代化商圈之中，以更強的吸引力，實現(xiàn)對全域商業(yè)的引領。

建設中的濱江CBD

根據(jù)去年發(fā)布的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2021-2035年）》，溫州將重點塑造1個高能級城市商業(yè)核心區(qū)，包括五馬—大南、濱江CBD、中央綠軸、火車站等商圈在內，著力打造區(qū)域時尚消費中心、首發(fā)首店高地。

其中，五馬—大南商圈缺乏足夠的拓展空間，只能繼續(xù)打造歷史文化街區(qū)。

那么，溫州短期內有條件打造現(xiàn)代化商圈的板塊，在濱江CBD、中央綠軸區(qū)域。

其中，濱江CBD已建成濱江萬象城，正在建設K11 Select，兩座商業(yè)綜合體之間的鹿角灣地塊已實現(xiàn)凈地，列入出讓計劃。

遺憾的是，受地鐵審批政策收緊影響，濱江CBD規(guī)劃中的地鐵，短期乃至中期都難以實現(xiàn)，這座商圈的容量上限將被鎖定。（相關內容：《最近，市區(qū)這幾座商業(yè)綜合體人氣爆棚！卻苦了住在邊上的人...》，點擊左側鏈接查看）

建設中的濱江CBD

相比較之下，中央綠軸區(qū)域有軌道交通S1線，可構建TOD商圈，擴大容量上限，輻射至龍灣、甌海、瑞安、樂清等地。

當前，除了印象城MEGA，惠民路站地塊受金溫鐵路影響，只能臨時打造惠民大排檔。

中央綠軸G-16地塊北片也有土地出讓的計劃，但傳聞是住宅。若該地塊建設住宅，今后這座商圈將不夠集聚，也難以成型。

中央綠軸區(qū)域

可見，溫州打造現(xiàn)代化商圈，仍存在不少困難。

即便如此，現(xiàn)代化商圈依舊有必要加速推進。

哪怕達不到預期，也遠遠好過現(xiàn)在。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當溫州的“盒子”商業(yè)綜合體有了一定數(shù)量，并現(xiàn)同質化現(xiàn)象，今后有限的商業(yè)增量，該改變商業(yè)形態(tài)了。

比如，在鹿角灣地塊、中央綠軸G-16地塊（若有商業(yè)），填補空缺的應是非標商業(yè)。

有別于與現(xiàn)有“盒子”商業(yè)，非標商業(yè)形態(tài)更開放，特色更鮮明，與城市融合度更高，內容更側重體驗、情緒、社交屬性，甚至成為一座城市的精神空間。

全新的商業(yè)形式，有望為溫州人帶來全新的商業(yè)體驗，且更容易出圈。在商圈之內，亦能與“盒子”錯位、互補。（相關內容：《必逛！綜合體之后，溫州這種新商業(yè)正迅速興起！》，點擊左側鏈接查看）

非標商業(yè)

而在城市更新過程中，溫州城區(qū)很多老建筑，今后也或將更改為非標商業(yè)。

鑒于溫州沒有地鐵，今后這類老建筑更新，一定要改造得更徹底，需有大規(guī)模停車場、合理的動線與節(jié)點等，與現(xiàn)代商業(yè)相符。

有了更好的硬件設施之后，需引進專業(yè)商管團隊運營，杜絕“草臺班子”糟蹋項目、浪費資源。

至于各類老街，一定要建立在歷史淵源與周邊居民記憶之上，而非無中生有，更不是隨便一個城中村就搞一條老街。

歷史文化街區(qū)

溫州的商業(yè)，需要做的方面還有很多。不僅限于商業(yè)設施本身，而是整座城市的規(guī)劃布局、基礎設施。

核心城區(qū)的快速交通體系，仍需想盡一切辦法去實現(xiàn)，以提升容量上限。

商圈內部及與周邊其他設施的銜接，尤其是天橋等步行友好設施，都需同步跟進，以增強不同設施之間的互動、交流，提升消費者體驗感。（相關內容：《無故被切斷！這些城市重點區(qū)域，留下大敗筆！》，點擊左側鏈接查看）

步行友好設施

更重要的是，溫州需持續(xù)推進城市建設與運營、招商引資，以更好的生活方式、文旅活動、就業(yè)機會，留住并吸引更多年輕人。

商業(yè)，正是更好生活方式重要體現(xiàn)。