觀點網 需求缺口之下，香港學生公寓熱潮持續，大批投資者涌入市場想要分一杯羹，推動交易案例陸續涌現。

僅僅在2026年6月上旬的短短數日內，市場上便接連披露了兩宗頗具分量的交易。

老牌紡織企業晶苑國際相關聯投資平臺晶苑投資，斥資4.4億港元收購九龍城及紅磡兩處物業，計劃改建學生公寓。

緊隨其后，據悉大角咀ONE BEDFORD PLACE銀主盤以約7.2億港元售予新加坡偉合控股，同樣瞄準學生公寓改造。

兩宗交易合計金額接近12億港元，再次印證了這一賽道在略顯低迷的香港商業地產市場中的獨特韌性。

兩單成交

6月9日市場消息，晶苑投資宣布擬斥資合計4.4億港元收購香港九龍城及紅磡兩處物業，計劃將其改建并重建為學生公寓。

具體來看，這兩處物業各有特色。其中，九龍城物業位于太子道西348至352號的Smart A薈學坊，為一幢8層高教育主題商廈，總建筑面積約3.62萬平方呎。晶苑投資擬以約3億港元收購該全幢物業，折合呎價約8280港元。

紅磡物業則為全幢住宅晉匯，建筑面積約1.75萬平方呎，收購價為1.4億港元，呎價在8000港元左右。兩處物業均計劃改造為學生公寓。

市場消息顯示，九龍城物業原由順聯集團持有，其于2011年以2.9億港元購入并長期收租。據市場人士分析，晶苑投資此次購入商廈后，不排除后續并購毗鄰住宅地盤，通過重建打造規模化學生公寓項目，以應對香港持續緊張的學生住宿需求。

晶苑投資與老牌紡織企業晶苑國際，同屬香港羅樂風家族創立的晶苑集團。晶苑投資是晶苑集團的地產投資平臺，據介紹在香港和內地擁有30年開發和投資經驗。

其中，晶苑投資已在香港深耕學生公寓領域多年，旗下資產管理公司Y.X是香港目前最大的私營學生住宿運營商之一。

據了解，晶苑投資是香港首家涉足學生公寓改造領域的投資機構，早在2019年起便開始試水學生公寓。根據官網，截至目前，Y.X旗下一共有3座已成熟且對外開放的學生公寓，分別是Y36、Y83以及Y Hill。

最新這次收購之前，晶苑投資就學生公寓領域最近一次大規模投資是在2024年第三季度。當時，Y.X以3.43億港元成功收購香港紅磡Incredible Residences住宅和商業大樓以及長沙灣荔枝角Ease Access酒店，并計劃改造為學生公寓。

除此之外，市場上另一宗大額交易也引起業界關注。

市場消息披露，樂風集團旗下“銀主盤”大角咀ONE BEDFORD PLACE據報以約7.2億港元易手，買家為新加坡偉合控股，并有意將全幢甲級商廈改裝為學生公寓。

資料顯示，該項目為樂風集團通過收購舊樓后重建發展的項目。于2024年落成，為一幢樓高29層的甲級商廈，總建筑面積約18.4萬平方呎。若以7.2億港元交易價計，呎價僅約3913港元。

隨著該項目落成，在高息及市況轉弱的背景下，樂風集團面臨巨大財務壓力。ONE BEDFORD PLACE于2026年初被東亞銀行接管，成為樂風集團首宗成為銀主盤的物業。

資料顯示，偉合控股深耕學生公寓賽道多年，此前已在澳大利亞打造數千個學生床位。

目前偉合控股進軍香港，在收購ONE BEDFORD PLACE之余，該公司還與星匯控股成立合資公司，以整租方式拿下港島堡壘山一處19層物業。

據悉，該物業將打造為Y Suites品牌的學生公寓，共計246個床位，計劃于2026年下半年啟動招租。

熱潮持續

香港學生公寓市場正吸引著越來越多不同類型的資本入局。

一直以來，香港都擁有優質的教育資源，尤其是以香港大學HKU、香港中文大學CUHK、香港科技大學HKUST、香港理工大學PolyU、香港城市大學CityU、香港浸會大學HKBU、嶺南大學LU、香港教育大學EdUHK共同組成的“八大”長年吸引著來自世界各地的學子。

這八所大學均由香港大學教育資助委員會撥款支持。過去，八大對非本地生的學額限制，核心邏輯在于在“保障本地生升學機會”與“推動高等教育國際化”之間找到平衡。

2008年之前，非本地生的錄取上限為10%；2008年，為鼓勵大學國際化，限額被提升至20%。

到2023年，當年度《施政報告》首次將八大招收非本地生的上限由20%增至40%。

2025年7月，香港政府推出“城中學舍計劃”，允許將商業大廈改作學生宿舍時免卻改劃手續，且保留過剩地積比。

兩個月后，新一份《施政報告》再宣布，自2026/27學年起，非本地生自費就學人數上限進一步提升至50%。

兩年之內兩次大幅放寬招生限制，這一政策導向帶來的實際效果立竿見影，香港迎接了大量國際學生。根據香港教育局數據，2024/25學年香港非本地學生規模已激增至9.2萬人。

但隨之而來是緊缺的學生公寓供應問題。

據港媒2025年9月報道，當時正值2025/26學年開啟，報道指香港八大最新能提供的學生宿位有約4.2萬個，但結合學生整體人數，還需平均約2.5人爭一個宿位。

據仲量聯行預計，到2028年香港高校的宿位缺口將突破10萬。

剩余的學生，便只有流向私人市場。只是短期內市場的供應也并不充足，由之而來的供不應求，推動了投資熱潮。

而且一個關鍵因素在于投資回報的相對優勢：在香港寫字樓和商鋪租賃市場持續面臨挑戰的當下，學生公寓提供了一個具備吸引力的替代性選擇。

從地理位置來看，香港的主要高校分布在港島和九龍兩大區域，這也在很大程度上決定了學生公寓投資的選址偏好，也決定了回報率不會差。

根據萊坊于2025年11月發布的《學生住宿市場新視角》報告，香港學生住宿的市場回報率為4.5%-5%，高于傳統甲級寫字樓和中小型住宅租賃的回報率。

這樣的回報前景自然吸引了形形色色的玩家入場。

第一太平戴維斯香港分部在2026年第一季度投資報告中就提及，“教育與學生住宿成為結構性需求主題，支撐寫字樓收購及酒店改學生宿舍的改造活動。”

該機構統計，相關酒店及住宅交易的總成交額從2024年的22.7億港元上升至2025年的60.5億港元，而僅2026年前三個月便已達33.5億港元。其中數據顯示，2026年Q1香港酒店及住宅交易，全部由學生公寓需求驅動。

當中具代表性的投資案例包括，2026年1月，招商房托以2.06億港元收購九龍柯士甸路2號的Residence G酒店，計劃改造成85個床位的學生公寓。

3月，中原集團旗下中原投資斥資逾15億港元，將九龍城地標富豪東方酒店收入囊中，計劃改造為學生公寓；同月，華潤隆地以約9.53億港元購入悅品酒店·荃灣，計劃改造為約900個宿位的學生宿舍。

展望未來，供需缺口仍在不斷擴大，可以預見更多的交易將在未來數月乃至數年內浮出水面。

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