白鵝潭，又一個(gè)頂豪預(yù)備役！

最近，我收到一個(gè)爆料，白鵝潭陸居路片區(qū)擬調(diào)規(guī)，將本來的246、247、204等合并為一宗商住地，重新命名為204地塊。

合并后，白鵝潭核心區(qū)將新增約10萬平住宅，就在保利翡麗甲第東邊。

同時(shí)，調(diào)整南邊216地塊范圍和用地性質(zhì)，將待定用地改為綠地，重修明心書院。

想看高清圖的，DD花花（lh1205107964)。

我仔細(xì)扒方案，有幾個(gè)重點(diǎn)：

1）用地約1.47萬平，容積率約6.77，總建面約10萬平，比保利翡麗甲第（12萬平）小一點(diǎn)

2）限高約100-140米，初步方案有3棟樓，部分西向看江，但主朝向是望明心書院

3）拿地企業(yè)要配建明心書院，大約1.4萬方，包括部分文保單位和歷史建筑

4）高品質(zhì)，同樣有抬高設(shè)計(jì)，規(guī)劃通道通往明心書院、五星級(jí)酒店、248米地標(biāo)

省流版總結(jié)，陸居路東側(cè)地塊，相當(dāng)于保利翡麗甲第的妹妹。

陸居路片區(qū)，現(xiàn)在整個(gè)白鵝潭最火的地方。

保利翡麗甲第自從去年10月25日開盤就一路爆火，單價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，最近突破16萬/平。

今年3月，白鵝潭248米地標(biāo)也被荔灣發(fā)展集團(tuán)拿下，計(jì)劃今年9月動(dòng)工。

從大區(qū)位來看，204地塊北靠三館合一，西北邊可以步行到白鵝潭萬象城。

南邊就是芳村站，也是步行就到了，包括1/11/22號(hào)線等四線交匯。

學(xué)校嘛，估計(jì)也是白鵝潭悅府和保利翡麗甲第同款。

如果你記不住那么多信息量也沒關(guān)系，只要記住一點(diǎn)——保利翡麗甲第親姐妹。

不過，陸居路東側(cè)地塊的上限會(huì)比保利翡麗甲第低一檔。

第一個(gè)限制，是江景視野。

保利翡麗甲第更靠近珠江，建筑遮擋相對(duì)更少。

相比來說，陸居路東側(cè)地塊，前邊已經(jīng)有湖南建投南方中心和廣建白鵝潭項(xiàng)目遮擋。

其中，湖南建投南方中心限高130米；廣建白鵝潭項(xiàng)目限高100米，注定大部分江景都被遮得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

所以，陸居路東側(cè)地塊的新方案里，才會(huì)有大部分建筑面向明心書院一側(cè)。

但依然有一棟樓是朝向東邊，加上部分100米以上的高度，依然能拉高溢價(jià)。

當(dāng)然，煙花景也還是有的。

其次，204地塊的城市界面，也比保利翡麗甲第低一檔。

保利翡麗甲第東邊是三館合一+立白中心+珠江，西邊則是白鵝潭萬象城+珠江。

而204地塊，東邊有惠愛醫(yī)院，南邊是中市區(qū)域，大批待改造區(qū)域。

當(dāng)然，就近的明心書院建筑群還是能加分的，將來家門口就是一個(gè)特色地標(biāo)景點(diǎn)。

很簡(jiǎn)單，大家可以對(duì)標(biāo)白鵝潭版“永慶坊+泮塘五約”，陸居路片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃騎樓風(fēng)貌，再搭配明心書院自身特殊教育歷史和氣質(zhì)。

過去衡量白鵝潭江景價(jià)值度，其實(shí)就是幾個(gè)核心：江景+商業(yè)IP+地標(biāo)+煙花景。

現(xiàn)在再加一個(gè)歷史建筑+近江+煙花景，白鵝潭豪宅又有新流派。

第三個(gè)，使用率上，陸居路東側(cè)地塊做不了超新規(guī)。

這個(gè)不用多說了，懂的都懂。

講真，陸居路東側(cè)地塊調(diào)規(guī)后，真是逆天改命。

在上一個(gè)版本里，原來的204地塊，用地約4000平，容積率高達(dá)13，住宅體量?jī)H約1萬平，其余都是做商業(yè)。

246、247地塊全部都是商業(yè)。

說白了，就是寫字樓搭配公寓的商辦組合，在當(dāng)下市場(chǎng)里很難吸引開發(fā)商，甚至要連夜提桶跑路。

| 調(diào)規(guī)前地塊分布

陸居路東側(cè)地塊全新方案里，直接說到調(diào)規(guī)原因，那就是白鵝潭陸居路和新隆沙片區(qū)的產(chǎn)居比不合理，目前是9：1。

對(duì)比此前的目標(biāo)，片區(qū)商住比大約為71：29，商改住還是合理的。

再加上片區(qū)成交的商住地，就只有2022年的白鵝潭悅府和2025年初的陸居路地塊，供給不多，需求很大。

所以，陸居路東側(cè)地塊這次調(diào)整，確實(shí)是大刀闊斧，但也貼合需求。

原來的246、247、204等幾宗小地塊合并為一宗大地塊，最終騰出10萬平體量，包括約9萬平住宅、1萬平商業(yè)，當(dāng)然還有部分公共配套。

為此，還把部分商業(yè)面積騰挪去了新隆沙片區(qū)，也就是鵝潭1號(hào)旁邊，這也是政策允許的。

容積率6.77+100-140米限高，看似密度高，但你要知道，白鵝潭核心區(qū)豪宅本來就是越高越值錢。

參考保利翡麗甲第，住宅限高是150-180米。

并且，這塊地和保利翡麗甲第一樣，規(guī)劃抬高設(shè)計(jì)，估計(jì)也是12米，蓋板下布置開放式商業(yè)。

另一個(gè)重點(diǎn)，開發(fā)商要拿204地塊，就得配建216地塊，明心書院建筑群。

明心書院本身規(guī)模不算大，大約1.4萬平，超低容積率，屬于“歷史建筑保護(hù)+主題展館+公共文化廣場(chǎng)”的復(fù)合公建。

| 明心書院

按廣州近年公共文化建筑和文保遷移修繕成本，整體投入估計(jì)2億以上，比如廣州文化館新館，約5.7萬平規(guī)模，投資約4.5億。

雖說難度也不低，但你比較一下隔壁保利置業(yè)配建的五星級(jí)酒店，少說也要10億成本。

這個(gè)體量，這個(gè)容積率，這個(gè)配建方式，不就是抄保利翡麗甲第的作業(yè)嗎？

說起來，保利翡麗甲第這塊地也是好事多磨，調(diào)規(guī)調(diào)了3年，總體方向就是降低商業(yè)和配建，加上調(diào)整住宅地塊位置。

現(xiàn)在新版的陸居路東側(cè)地塊，大框架應(yīng)該定了，但微調(diào)還是會(huì)有，要看開發(fā)商怎么談判。

并且，新地塊的上線時(shí)間，最快也要到明年，部分地塊尚未完成收儲(chǔ)。

總體來看，陸居路東側(cè)地塊大概率是兵家必爭(zhēng)之地：

1）白鵝潭頂級(jí)流量+預(yù)期加持

2）片區(qū)住宅供應(yīng)稀缺

3）白鵝潭悅府和保利翡麗甲第成功打板，豪宅標(biāo)簽很穩(wěn)

比如保利置業(yè)，高低也要來瞅一瞅吧。

隔壁保利翡麗甲第，目前網(wǎng)簽量已經(jīng)有2/3，實(shí)際銷售量絕對(duì)不止這個(gè)數(shù)。

還有保利發(fā)展，保利玥璽灣網(wǎng)簽量也到80%了，保利天曜加推了最后一棟臨江大平層A3棟，正愁沒有硬菜。

| 數(shù)據(jù)來源：中指院，截止到5月31日

還有國(guó)貿(mào)、綠城、金茂這些進(jìn)取型選手，估計(jì)也要躍躍欲試。

畢竟不管是誰(shuí)拿， 確定性都很高。

前輩白鵝潭悅府和保利翡麗甲第，前者均價(jià)8.6萬/平，后者網(wǎng)簽均價(jià)均價(jià)7.6萬/平（來源：克而瑞）。

實(shí)際上，保利翡麗甲第，內(nèi)部?jī)r(jià)格拉差非常大：

看江比不看江貴，高區(qū)比低區(qū)貴，東向望江比西向望江貴。

5棟不看江的135平單價(jià)6萬/平左右，1棟低區(qū)175平戶型，東邊戶約8-9萬/平，西邊戶約7.5-8萬/平；高區(qū)245平戶型，東邊戶約10-13萬/平，西邊戶約9-10萬/平。

這個(gè)新人，保底就是抄保利翡麗甲第作業(yè)，做一個(gè)小甲第，錯(cuò)位配置，把前期積累買家接過去。

這個(gè)劇本，保利發(fā)展也很熟悉了，保利玥璽灣和保利天曜，大小王一起上，通吃頭部和腰部高端玩家。