綠城桂語朝陽作為綠城中國布局大連東港商務區的代表項目，自2024年4月開盤以來，憑借"地鐵上蓋+品牌精裝+多元戶型"的組合一直是中山區的關注焦點。本報告基于克而瑞數據庫、克而瑞好房點評網、房天下樓盤動態等公開權威信息撰寫，從項目定位、綜合分析、評分、優劣勢到綜合評述五大維度，為意向購房者提供一份"看得懂的專業判斷"。聲明：本測評不構成投資建議，價格預測以概率表達，學區等敏感信息以官方為準，建議讀者做線下核驗。

一、項目定位1.1 項目基礎信息內容項目名稱綠城桂語朝陽（別名：桂語朝陽）城市/區域/板塊大連市/中山區/東港商務新區板塊開發商綠城中國（建設方：大連洪裕房地產開發有限公司）物業公司大連綠城物業管理有限公司物業費4.6元/㎡·月總建面積278,155㎡占地面積60,076.67㎡容積率4.63綠化率32%規劃戶數2,668戶物業類型普通住宅+商住公寓樓座信息類住宅30F4棟、29F2棟、31F2棟；LOFT公寓20/21F各2棟主力戶型88㎡兩居、103/118/138㎡三居；LOFT 42-49㎡最早開盤2024/04/29預售許可證大房預許字第20230002號車位配比1:0.7交付方式帶裝修交付售樓處地址大連市中山區東港商務區地鐵2號線東港站

數據來源：克而瑞數據庫《大連綠城桂語朝陽住宅詳情數據》、克而瑞好房點評網。

1.2 項目定位描述

綠城桂語朝陽整體定位為東港商務區核心地段、地鐵上蓋的高密度品牌住宅+商住公寓綜合社區，主打"地鐵+品牌+多元戶型"組合：既有42-49㎡的LOFT公寓覆蓋低總價投資與單身青年客群，也有88㎡兩居承接剛需，更有103/118/138㎡三居滿足剛改與改善需求。項目自2024年4月29日開盤以來，目前已進入尾盤清銷階段，可選房源有限（來源：房天下樓盤動態）。

二、項目綜合分析2.1 區位與交通：東港CBD核心，地鐵上蓋

綠城桂語朝陽坐落于中山區東港商務區，依托大連CBD升級板塊。項目售樓處即位于地鐵2號線東港站旁，享有"九橫二十縱一環"完備路網（來源：房天下樓盤動態）。東港作為大連重點打造的濱海金融商務中心，辦公密度與城市能級處于大連第一梯隊。

從城市房價格局看，中山區平均房價19,207元/㎡（2026年5月掛牌均價，來源：中國房價行情平臺），位居大連各區第一，顯著高于沙河口區（14,917元/㎡）、西崗區（13,687元/㎡）和甘井子區（12,305元/㎡），印證中山區作為大連主城價值高地的地位。

2.2 周邊配套：教育商業醫療多元覆蓋

?教育配套：東港校區（一小、二小、三小）以及中庚當代藝術幼兒園、東港御東港幼兒園等（來源：房天下樓盤動態；以教育部門官方劃片為準）；

?商業配套：凱丹購物廣場等多元購物業態；

?醫療配套：友誼醫院等綜合醫療資源；

?競品集群：保利·東港天珺、綠城海韻曉風、保利天禧、新星東港中心、中庚當代藝術、恒大城市之光、中海十里觀瀾等十余個項目林立。

2.3 戶型產品力：覆蓋剛需到改善的全產品線

依據項目戶型信息（來源：網絡搜索官方資料、集屋網《綠城桂語朝陽悅尚LOFT》），主力戶型表現如下：

?88㎡兩居（約114萬/套）：項目入門剛需主力，方正格局、南北通透，餐客廳一體化連通，主次臥動靜分離，干濕分離衛生間，適合單身或新婚兩口之家；

?103㎡三居（約134萬/套）：三開間朝南，U型廚房符合中式烹飪習慣，主臥嵌入式衣柜，適配剛需三口之家；

?118㎡三居：雙衛配置，主臥獨立套房+飄窗，南向闊景陽臺連通次臥，適合二孩家庭、三代同堂家庭；

?138㎡三居（約179萬/套）：大橫廳LDK一體化設計，全屋四扇飄窗，雙衛全明，對標高端改善產品；

?42-49㎡ LOFT公寓：雙層挑高，一層會客二層就寢，可自住可出租。

據克而瑞好房點評網顯示，項目得房率高達約89%，得房率維度評分9.8分、精裝評價9.6分，綠城精工產品標準全維度落地。

2.4 價格與板塊市場表現：性價比突出

數據解讀：東港板塊呈現典型的"剛需+豪宅"兩端分化格局。綠城桂語朝陽以約15,000元/㎡的成交價位列板塊中下區間，低于板塊全年成交均價20,028元/㎡（克而瑞數據），價格性價比優勢突出，但同時也低于品牌競品保利天禧（21,845元/㎡）、綠城海韻曉風（25,890元/㎡）。

文字補充：

?板塊2025年全年成交均價20,028元/㎡，成交1,263套（來源：克而瑞，統計范圍為東港商務新區板塊）；

?綠城桂語朝陽2025年5月-2026年5月成交均價波動于13,417-17,840元/㎡，套均價57-188萬元/套，累計成交34套（來源：克而瑞好房點評網相關數據）；

?主力戶型總價：88㎡約114萬、103㎡約134萬、138㎡約179萬。

2.5 板塊供需與項目銷售表現：尾盤特征明顯

依據克而瑞《大連中山區新房2025年01月-2026年05月月度供求數據》（物業類型：商品住宅），中山區2025年1月至2026年5月匯總成交3,758套，成交均價18,208元/㎡，成交金額71.14億元。月度成交呈波動下行特征，供求比僅0.19，反映板塊整體處于"以銷定供"階段。

項目層面，綠城桂語朝陽自2025年5月以來月度成交套數同比降幅普遍超過45%，2025年8月、12月以及2026年1月、2月、4月成交記錄為空（來源：克而瑞好房點評網），尾盤清銷特征明顯。根據房天下樓盤動態，目前住宅僅2#一套139平在售（總價約290萬/套），商鋪僅5套（250-290平/套，單價22,000元/平），另有LOFT余房。

三、項目評分3.1 項目評分匯總

四、項目優劣勢4.1 項目優勢

1.區位價值突出：東港商務區核心，地鐵2號線東港站上蓋，享CBD升級紅利；

2.品牌開發實力：綠城中國操盤+大連綠城物業服務，品質口碑有保障；

3.配套成熟均衡："三小一中東港校區"+凱丹購物廣場+友誼醫院組合；

4.產品多元覆蓋：88-138㎡住宅+42-49㎡LOFT，覆蓋剛需、剛改、投資三類客群；

5.價格性價比突出：成交均價13,000-17,000元/㎡，顯著低于板塊20,028元/㎡的全年均價；

6.高得房率：約89%（來源：克而瑞比鄰冠軍榜）；

7.帶裝修交付：節省購房者后期裝修成本與時間。

4.2 項目劣勢

1.容積率偏高：4.63的容積率+2,668戶大體量，居住密度大；

2.車位配比偏低：1:0.7，對多車家庭不友好；

3.商住公寓產權問題：部分產品產權年限40年（來源：克而瑞比鄰冠軍榜、大連購房網），不可落戶、商水商電、稅費成本相對較高；

4.尾盤房源有限：住宅僅2#一套139平在售，商鋪僅5套，另有LOFT余房（來源：房天下樓盤動態）；

5.板塊競品分流：板塊在售競品達10余個，分流壓力明顯；

6.銷售熱度收窄：2025年部分月份成交記錄為空，反映尾盤市場熱度回落。

4.3 競品對比項目名稱距離開發商容積率/綠化率交付方式2025年成交均價套均價成交套數產品定位特點綠城桂語朝陽-綠城中國4.63/32%帶裝修交付約13,000-17,000元/㎡74萬/套34套品牌住宅+LOFT綜合社區新星東港中心898m新星集團9.5/30%毛坯16,029元/㎡190.75萬/套501套酒店式公寓為主，性價比型保利天禧1,391m保利發展5.1/35%-21,845元/㎡241.52萬/套80套央企品牌改善型國風華韻818m首開股份5.0/25%全裝修13,968元/㎡121.89萬/套178套國企品牌、剛需改善中海十里觀瀾2,703m中海地產5.0/30%全裝修約16,000-16,515元/㎡--央企品牌、改善大平層中天央著2,236m大連雙中置業2.88/35%全裝修28,012元/㎡--低密改善型豪宅

數據來源：克而瑞《大連綠城桂語朝陽周邊住宅數據》、克而瑞好房點評網。推薦排序參考：自住改善預算充足者可重點對比保利天禧、中海十里觀瀾；性價比優先者可對比國風華韻、新星東港中心；品牌+地段+低總價綜合優選可關注綠城桂語朝陽尾盤機會。

4.4 風險清單風險項風險等級核驗方式可能后果商住公寓產權年限（40年）高查閱預售許可證及購房合同條款不可落戶、商水商電、稅費成本高容積率與居住密度（4.63）中實地踏勘社區樓棟密度與公共空間影響居住舒適度與物業管理質量尾盤房源稀缺中線下案場實勘可選房源選擇范圍有限，難以匹配理想戶型教育學區不確定性中咨詢教育部門官方劃片（以官方為準）影響子女入學規劃商住產品流通性中查詢周邊商住二手掛牌與成交數據影響后期轉手變現難度板塊競品分流中橫向對比同板塊在售項目產品力影響項目保值增值預期五、項目綜合評述5.1 總體定位

項目坐擁東港核心地段+地鐵2號線東港站+綠城品牌+成熟教育商業醫療配套，以13,000-17,000元/㎡的成交均價區間，在板塊20,028元/㎡的全年成交均價水平之下提供具有性價比的入門選擇。

5.2 適合人群

?看重低總價、追求東港商圈通勤便利的年輕客群：LOFT產品42-49㎡，總價友好；

?注重綠城品牌與物業服務的剛改家庭：103-138㎡三居住宅；

?關注東港CBD長期價值的品牌住宅置業者：以自住為主要訴求。

5.3 決策建議

?自住客群：建議優先實地踏勘剩余住宅產品（2#139平），對比新星東港中心（16,029元/㎡）、保利天禧（21,845元/㎡）綜合判斷產品力與社區品質；

?低總價/投資客群：可關注剩余LOFT公寓，但需充分評估40年產權商住產品的交易稅費及流通性；

?等待客群：持續關注板塊土地供應、二手掛牌變化及尾盤清銷價格變化（信息來源：克而瑞數據庫、房天下樓盤動態，截至2026年5月）。

5.4 合規聲明

本測評不構成投資建議；價格數據基于截至2026年5月的公開口徑，未來價格走勢以概率形式表達；學區/醫療等敏感信息以教育、衛生主管部門官方口徑為準；項目優惠政策真實性請以售樓處現場公示為準；建議讀者實地考察、做線下核驗后再行決策。