北京進(jìn)深 徐迪 6月11日，金茂朝陽東壩項(xiàng)目又取得一張規(guī)劃許可證。

早在5月29日，該項(xiàng)目總平圖公示的第二天，就已經(jīng)取得首張規(guī)證，當(dāng)時(shí)僅一棟3#住宅樓獲批。

本次取證，則是除了3#樓之外的全部住宅樓及配套建筑，建設(shè)規(guī)模約6.72萬平方米。

不到半個(gè)月，從方案公示到規(guī)劃審核通過，也是刷新了北京樓市的紀(jì)錄。

超常規(guī)取證

按照北京市常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)流程，新住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案公示期通常不少于7個(gè)工作日。

在公示期滿、收集并通告反饋意見后，方可進(jìn)入審批及發(fā)證環(huán)節(jié)。

金茂東壩項(xiàng)目的公示期原定于5月28日至6月5日，這意味著，3#住宅樓是在公示期尚未結(jié)束的情況下，超常規(guī)提前取得了規(guī)劃許可。

金茂東壩項(xiàng)目的公示時(shí)間，從5月28至6月5日。也就是說，它公示期未滿，就取得了規(guī)劃許可證。

《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十八條顯示：

“符合規(guī)劃綜合實(shí)施方案要求的，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

核心前提是必須“符合規(guī)劃綜合實(shí)施方案要求”。

七日內(nèi)的高效審批并非無條件的，其剛性前提是建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)必須嚴(yán)格符合“規(guī)劃綜合實(shí)施方案”的要求。

該方案是一個(gè)統(tǒng)籌性的文件，包含了建設(shè)工程設(shè)計(jì)要求、土地權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、城市設(shè)計(jì)要求、市政及交通條件、供地方式以及建設(shè)時(shí)序等核心內(nèi)容。

只有當(dāng)建設(shè)單位提交的方案與這些既定要求完全契合時(shí)，才能觸發(fā)“七日內(nèi)”的快速審批通道。

結(jié)合金茂東壩單店項(xiàng)目，能夠火速拿到規(guī)劃許可證，正是得益于其作為重點(diǎn)工程，屬于典型的城中村改造項(xiàng)目，且項(xiàng)目的核心參數(shù)，與方案批復(fù)完全一致，從而成功適用了該條例規(guī)定的極速審批通道。

去年5月初，東壩單店平房區(qū)城改項(xiàng)目規(guī)劃綜合實(shí)施方案就已公示，并于當(dāng)年11月通告了反饋意見的采信情況。

其中就包括1105-01地塊。

關(guān)鍵的3號樓

4月30日，中國金茂摘得朝陽東壩單店平房改造項(xiàng)目1105-01地塊，成交總價(jià)20.981億元，折合樓面價(jià)約4.1萬元/㎡。

項(xiàng)目占地2.56公頃，建筑控制規(guī)模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

擬打造為金茂在北京的第二座“滿系”作品，規(guī)劃8棟11-17層住宅樓，約384戶。

由于地塊呈南北狹長的不規(guī)則“火炬”形狀，強(qiáng)排設(shè)計(jì)頗具挑戰(zhàn)。

為化解地塊北側(cè)不規(guī)則的形狀，北側(cè)退線排布，人行/機(jī)動車出入口+下沉庭院會所+架空層均設(shè)在北側(cè)。

其中，在10#配套樓兩側(cè)，設(shè)置了兩處下沉庭院。架空層在1#、2#的首層，面積約300㎡。

這里也能夠看到，3#樓處于小區(qū)腰部，位置十分關(guān)鍵。

同時(shí)，它也是日照問題最大的一棟，與北面的2#樓只有46.32米，對其低層樓棟容易形成遮擋。

金茂采用了兩種設(shè)計(jì)方法，讓它的間距系數(shù)曲線達(dá)標(biāo)。

第一，抬高南面3#樓的室內(nèi)地坪線；

第二，將2#樓的架空層設(shè)置成4.35米層高。

這么一來，樓間距就符合建筑標(biāo)準(zhǔn)了。

所以3#樓會單獨(dú)報(bào)規(guī)，一旦這棟樓拿到規(guī)劃證，整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)方案也就定型了，因?yàn)槠渌鼧菞澋拈g距都比較寬松。

金茂這種巧用規(guī)劃條例的方法，對于一些追求快速開發(fā)的房企來說，提供了一種新的解題思路。

戶型&價(jià)格預(yù)測

東壩區(qū)域內(nèi)10年前二手房面積整體偏大，所以此次金茂整體產(chǎn)品定位參考滿曜，面積段在110-150㎡。

三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一棟樓是大面積四居。

今年朝陽供地結(jié)構(gòu)，售價(jià)9-10萬/㎡的和售價(jià)10萬/㎡以上的占比高。

金茂東壩項(xiàng)目，屬于今年朝陽很稀缺的8萬/㎡以內(nèi)的新供。

下半年，總價(jià)800-1000萬面積段的改善新品朝陽及北京相對空缺；金茂整盤不到400套的供應(yīng)，體量安全性很足。

跟滿曜一樣，東壩項(xiàng)目的贈送尺度不小。

都是南向內(nèi)嵌陽臺打通，北向擁有雙設(shè)備平臺全贈送，有部分中間戶還有挑空平臺。

此外，4號樓頂退，可能有露臺。

結(jié)合效果圖，可以看出立面現(xiàn)代，擁有大開窗面。

地上停車位

小區(qū)設(shè)有468個(gè)機(jī)動車停車位，配比約為1:1.22。

其中，有46個(gè)車位在地上，422個(gè)地下停車位。

一般來說，為保證人車分流，這部分地上停車位會被取消改成綠化。

開發(fā)主體

北京東茂置業(yè)有限公司，成立于2018年12月，注冊資本5000萬元。

由中國金茂旗下金茂商業(yè)投資管理（上海）有限公司100%持股。

中國金茂副總裁、首席運(yùn)營官吳進(jìn)出任項(xiàng)目公司法人、董事、總經(jīng)理。

項(xiàng)目位于朝陽東壩核心區(qū)域，東側(cè)是自住型商品房金隅匯景苑，東南角是共有產(chǎn)權(quán)房瑞暉嘉苑，北側(cè)的康靜里、首開常青藤、奧林匹克花園等都已入住。

生活氛圍濃厚，社區(qū)底商也相對豐富。

周邊東壩萬達(dá)廣場、金隅嘉品Mall等商業(yè)配套已落地，北京市第一中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（東壩院區(qū)）提供醫(yī)療保障。

教育資源：匯景苑幼兒園，周邊白家莊小學(xué)、北京新亞學(xué)校、北京中學(xué)三分校等。

區(qū)域內(nèi)無可改善的新盤，東壩唯一好房子，在控總價(jià)邏輯下，套內(nèi)功能性改善是這次產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)。