北京
樂居財經·進深 出品
陳海保 主播
6月2日，綠城中國以8.87億元底價摘得大興三合莊0202-0188地塊，樓面價約2.3萬元/㎡。
項目占地約2.14公頃，總建面約6.38萬㎡，其中地上計容建面約3.85萬㎡，容積率1.8，限高36米。
拿地當天，總平圖公示：8棟洋房，住宅建面總計約3.82萬㎡，共388戶，戶均建面98.5㎡。
規劃解讀
綠城大興三合莊0188項目，出了一個很特別的設計方案。
業內對它的爭議頗大：
有人認為，它的樓棟平行排列，小區園林景觀最大化，沒有角煞，小區外被360公園包圍。
有人認為，它過于追求園林，犧牲了部分戶型的面寬，也讓西邊鐵路的噪音覆蓋全小區。
選擇行列式，放棄梅花樁，這源自綠地對這個地塊的理解，是取舍的問題，沒有對錯之分。
我愿意稱這個項目為：綠色的城。
為什么這么說呢？從四個方面來分析：
1、實際容積率：從1.8降到1.0
在0188項目上，綠城規劃了8棟洋房，9-11層，共388戶。
南北各一排，平行排列，西邊還有1棟棟樓點綴，與東面的大門和會所相呼應。
這種樓棟排列手法，讓小區內的園林景觀達到1.8公頃，再加上周邊一圈公園，實際容積率低至1.0左右。
2、沒有退線的擔憂
一個剛需盤，容積率1.8，限高36米，沒有退線的擔憂，設計師有足夠的發揮空間。
為了這個空間，大興區也是十分給力的。
在土拍上架前夕，對0188地塊調過規，將地形從正方形變成倒梯形，不僅面寬加長，也將地塊往南移了15米。
千萬別小看這個調整，它讓北面綠化帶的進深達到35米。
這意味著，綠城最北一排，基本不用退線太多。
3、南向主動退線
0188地塊的紅線，南距離兄弟樓盤曉月和風，約72米至89米。
按照常理，它的南向第一排，完全可以不受退距影響。
但它還是主動退了12.08米。
它的目的是，讓第一排房子離停車場遠一點，和它和小區內的房子做到平權。
4、大興區首個內嵌陽臺
這幾年，大興樓市表現低迷，庫存約5000套，很多項目因為大戶型偏多，去化緩慢。
綠城吸取了教訓，做了78平米、100平米、120平米三款戶型，定位十分純粹。
除此之外，它在贈送面積有了突破，首次在大興區出現內嵌式陽臺，北向的設備平臺，預計也會封閉。
預計得房率在95%左右，是大興樓市新的天花板。
當然了，它也有一些小瑕疵，位于大興區南五六環中間，
東面離地鐵4號線清源站有1.4公里，西面150至400米開外，有京山鐵路、京滬高鐵、京九鐵路和京雄城際鐵路，噪音蠻大。
這些周邊條件，是天生的。
如果僅從產品力本身，綠城能足夠打動你嗎？
有人開玩笑說，大興樓市雄起，就看綠城的了。
開發主體
這是綠城繼曉月和風之后，又一次落子大興核心區。
拿地主體北京榮意房地產開發有限公司，成立于2017年9月，注冊資本5億元，由綠城房地產集團100%持股。
項目公司法定代表人、董事長、總經理由綠城北京總經理陸建強一肩擔任。
區位地段
項目所在的大興三合莊0202街區現狀配套設施齊全，且有一定品質。
距離4號線清源路站步行超過1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。
比較近的商業有新辰天地，能滿足日常購物，往遠一點還有薈聚——南城最大的購物中心之一。
教育資源有國教院附實學校、北京小學(大興分校)、大興區第一幼兒園。
此外還有產業支撐，距離生物醫藥基地5公里。
板塊內樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風華、大興星光城等。
南邊一街之隔就是綠城開發的曉月和風，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售，成交均價5.16萬元/平方米。
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