北京
文/廣州進深 嚴明會
今年，廣州別墅盤爆發。
在番禺，綠城的黃沙島項目“綠城臻園”，已公布產品系和面積段，躍躍入市。
在黃埔，中交城投的長洲島項目，近期首棟樓C1棟主體結構也已順利封頂，距離正式面世又近了一步。
還有增城的福牛名苑，雖在外圍區，市場關注度同樣很高。
然而，自今年3月4日總平圖批后公示至今，福牛名苑在廣州樓市，已經整整100天沒動靜了。
此前，有市場消息稱，項目整體規劃還在調整，何時入市仍是個迷。
01
福牛名苑項目地塊，是福牛地產在去年12月拿下的荔湖板塊一宗低密宅地。
地塊總價3.11億元，樓面價僅8549元/㎡。
拿地3個多月，出了規劃圖，案名也同步披露。
當時，福牛名苑這個名字一出來，不少網友直呼，“太土了”。
還有人吐槽，“這案名很像保障房”。
說實話，是有點兒土。
但不妨礙人家產品高大上，畢竟它可是妥妥的別墅盤來著。
根據規劃，項目一共建設30棟住宅樓。
其中，只有2棟是15-18F的小高層，其余均為3-4F高的墅類產品。
住宅樓棟沿地塊形狀依次展開，部分呈一定角度偏轉，最大化利用北側公園景觀與南側河涌視野。
整體排布還是相對比較密集的，視覺上會有一種建筑壓迫感。
綠化率30%，但大片景觀綠地，只集中于社區中央區域。
其他地方均為點綴，以小型造景為主。
另外，靠近小區大門的地方，設有下沉庭院，可以營造層次豐富的社區園林體驗。
門樓約9米挑高，寬20米，歸家儀式感拉滿。
小區西側還有獨立商業樓棟，可滿足基礎生活需求，且不干擾住宅核心區。
需要注意的是，小區東北側有教學樓、體育館等，可能產生噪音。
02
項目開發商福牛地產，是一家至今成立不足一年的新公司，其實沒什么操盤經驗。
福牛名苑，是它的第一個盤。
經股權穿透，它背后的控股股東是廣州市永輝紙業有限公司（以下簡稱“永輝紙業”），持股100%。
作為增城本地實力紙企，永輝紙業成立于2007年，以從事造紙和紙制品業為主。
公司實控人、經理為梁周勤，個人持有永輝紙業70%的股份。
同時他也在福牛地產擔任經理一職。
進深君發現，早在2022年中，永輝紙業就有進軍房地產的意向。
當時，在公司經營范圍一欄，突然新增了一條“非居住房地產租賃”，這則變動在而今看來，或許就在為拿地鋪路。
不過，直到三年半后，永輝紙業才拿到了第一塊地。
雖然出手晚，但這宗地塊素質非常優越。
福牛名苑所處位置，位于增城荔湖新城板塊，緊鄰荔湖小學，東臨增江，西鄰荔湖，居住環境舒適。
3公里內，還有萬達廣場、東匯城、增城一中、華附等優質資源，配套成熟度高，宜居屬性突出。
目前板塊內除了福牛名苑，還有個在售新盤——增城城投·云棲江麓，很受關注。
增城城投·云棲江麓于去年11月低調入市。
按照規劃，擬打造為廣州東部富有山水活力的低密度生態宜居社區，格調很高。
不過，項目去化一般。
它的產品跟福牛名苑有著異曲同工之處，有高層也有別墅，屬于同質化項目。
屆時福牛名苑入市，兩個盤將貼臉對打。
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