北京
周四下午，房地美（Freddie Mac）照例發(fā)布每周抵押貸款市場調(diào)查，數(shù)字跳了一下：30年期固定利率抵押貸款的平均利率從上周的6.48%爬到了6.52%。單周4個基點的波動不算大，但拉長到全年看就有意思了——去年同期這個數(shù)字是6.84%。
房地美首席經(jīng)濟學(xué)家Sam Khater在聲明里給了一個判斷：就業(yè)市場的強勢表現(xiàn)正在托舉住房需求，現(xiàn)有房屋銷售已經(jīng)觸及五個月來的高點。他觀察到的一個細節(jié)是，購房者似乎開始忽視短期利率波動，更積極地進入市場，“這釋放出人們對擁有住房機會重新建立信心的信號”。這句話的潛臺詞是，過去幾個月彌漫的觀望情緒可能在松動。
不過另一組數(shù)據(jù)讓局面變得不那么單純。美國勞工部公布5月新增就業(yè)17.2萬個，超出預(yù)期，失業(yè)率維持在4.3%。按理說這是好消息，但放到利率語境下，強勁的就業(yè)通常意味著美聯(lián)儲降息的緊迫性降低。Realtor.com經(jīng)濟學(xué)家Jiyai Xu的說法更直接：市場討論的重心已經(jīng)從“美聯(lián)儲什么時候降息”悄然轉(zhuǎn)向了另一個方向。
她指出的壓力源有兩個：持續(xù)的全球地緣緊張局勢和上漲的能源價格。兩者疊加推高了整體物價——勞工部數(shù)據(jù)顯示，5月消費者價格指數(shù)同比上漲4.2%，創(chuàng)下2023年4月以來的最高水平。剔除食品和能源后的核心通脹率為2.9%。Xu用了這樣一個表述：“有些人開始思考，加息是否會重新擺上桌面”。
與此同時，止贖數(shù)據(jù)也在發(fā)出警報。止贖率創(chuàng)下六年來最高水平，背后推手是保險成本和財產(chǎn)稅對房主造成的雙重擠壓。這條線索和利率走高形成了交叉壓力：一頭是存量房主持有成本攀升，另一頭是新買家在利率回升時反而加速入場。兩股力量拆開看各有邏輯，合在一起看則呈現(xiàn)出分裂的市場圖景。
回到房貸利率本身，15年期固定利率抵押貸款也同步上移，從上周的5.79%升至5.84%。這個產(chǎn)品的用戶通常是 refinance 人群或支付能力更強的購房者，它的走勢和30年期完全同向，說明成本端的壓力是全口徑的。只是在這個時間節(jié)點上，買家顯然在做一道與去年不同的計算題：房價預(yù)期、租金替代成本和就業(yè)安全感加在一起，能否跑贏6.52%的借貸成本。
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