北京
過去十年，翻開任何一本房地產刊物，封面上的城市總是那幾個：奧斯汀、鳳凰城、坦帕、夏洛特。成千上萬的美國人搬到這些地方，企業(yè)卯足勁招人，租金噌噌往上漲。但凡手里有份幻燈片的投資人，都在說這就是美國房地產的未來。資金當然跟著故事走，從來都是這樣。
那個故事一直講得通——直到它講不通為止。曾備受追捧的陽光地帶市場，現(xiàn)在正吞下一輪建設狂潮的苦果，新建房屋的供應量把市場給淹了。奧斯汀的租金從2022年的峰值下跌了近20%。奧蘭多、杰克遜維爾、納什維爾、鳳凰城——這些2023年新批建筑許可最多的城市，此后的租金跌幅也最猛。還有一個火上澆油的因素：保險成本飆升，重創(chuàng)了佛羅里達州的多戶住宅運營商。美聯(lián)儲的一項研究發(fā)現(xiàn)，奧蘭多、休斯頓、坦帕和圣安東尼奧的同比保費漲幅最大。再加上房產稅跟著虛高的估值一路攀升，那些三年前在紙面上看著很美的交易，現(xiàn)在的吸引力大打折扣。
而另一些市場，那些根本沒人寫文章報道的市場呢？它們還在穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)剡\轉。印第安納波利斯、堪薩斯城、哥倫布——這些地方在行業(yè)會議上引發(fā)不了什么討論熱潮，但它們產出的是實實在在的回報。
中西部市場能提供的風險調整后收益，對于愿意忽略頭條新聞的投資者來說，一直更具適配性。穩(wěn)定的就業(yè)創(chuàng)造和人口增長，加上建設速度跟隨的是實際需求而非一腔熱情，這些因素共同創(chuàng)造出了真實的價值。中西部市場通常不會爆發(fā)式增長，但它也不會崩盤。對于同時謹慎管理風險和回報的投資者來說，這絕不是什么安慰獎，而是投資的根本意義所在。
我們可以看看數(shù)字本身在說什么。印第安納波利斯和堪薩斯城的租金收入比都低于20%，而全美平均水平是27%。這聽起來可能像是個書呆子的數(shù)據(jù)點，但它真正說明的是：人們能負擔得起在那里生活。每個月不用被賬單逼到極限的租戶，不會拖欠房租，不會頻繁搬家換公寓，也不會在經濟稍有波動時就消失不見。財務穩(wěn)定的租戶，對應的就是穩(wěn)定的資產。道理其實就這么簡單。
這對租戶群體本身也很重要。對我們的許多住戶而言，租一套品質不錯的公寓不是出于生活方式的偏好，而是一種財務策略。他們正在往儲蓄賬戶里存錢，朝著哪天能買一套自己房子的目標努力。這是一種值得保護的關系。在那些房價已經高得離譜、租金收入比已經緊繃的陽光地帶市場，把租金繼續(xù)推到超出居民實際承受能力之上的誘惑是真實存在的。但多戶住宅的持有者一旦為了做平賬面數(shù)字而拼命擠壓他們，就會嘗到苦果：好租戶流失，社區(qū)信任崩塌，入住率還是會跟著完蛋。
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