物業(yè)費調(diào)價向來是老舊小區(qū)治理的一大難題，一邊是物業(yè)成本攀升、運營承壓，一邊是居民顧慮重重、不愿意漲價。不少小區(qū)因此陷入“收費低、服務弱、業(yè)主不滿”的惡性循環(huán)。今年1月起，金山區(qū)多個小區(qū)試圖破局，有的采用階梯式“小步快跑”逐步提價，有的憑借暖心“管家式”服務贏得居民認可，讓調(diào)價工作平穩(wěn)落地。在此基礎上，4月底，金山區(qū)印發(fā)了2026版“住宅小區(qū)物業(yè)費調(diào)價工作指引”，梳理標準化模式與流程，實現(xiàn)調(diào)價“有章可循”、服務提質(zhì)增效，探索兼顧物業(yè)運營與居民訴求的共治新路。

萬壽新村

階梯式調(diào)價“小步快跑”

走進金山衛(wèi)鎮(zhèn)萬壽新村，路面整潔有序，非機動車停放整齊，樓道內(nèi)無雜物堆積。居民羅曼美告訴記者，如今，保潔人員清晨便穿梭于樓棟間，按標準細致清掃公共區(qū)域的每個角落；安保人員全天候巡查，規(guī)范車輛停放秩序；物業(yè)經(jīng)理更是親力親為，帶頭清理公共區(qū)域雜物、清潔樓道衛(wèi)生、及時響應業(yè)主訴求。“這物業(yè)費，漲得值。”

萬壽新村建于20世紀90年代，是典型的老舊小區(qū)，物業(yè)費長期維持在每平方米0.5元。隨著保安、保潔人員工資上漲，加之老舊設施維保、公共區(qū)域運維支出不斷增加，物業(yè)公司每年都處于虧損狀態(tài)。“小區(qū)一年總收入約32萬元，總支出近40萬元。常年虧損讓我們有心無力，服務很難提升。”物業(yè)經(jīng)理唐銀春坦言，低收費直接導致人員不足、服務頻次下降、夜間安保缺位、設施維修滯后，居民怨言不少，部分業(yè)主也因此不愿繳納物業(yè)費。

轉(zhuǎn)機始于小區(qū)的“美麗家園”舊住房修繕工程。2024年9月至2025年5月，萬壽新村完成了門頭改造、管線落地、充電棚整治等一系列改造工程，硬件設施全面升級。借著舊住房修繕的東風，東門居民區(qū)黨總支牽頭“三駕馬車”（居委會、業(yè)委會、物業(yè)），啟動物業(yè)費調(diào)價籌備工作。在此期間，物業(yè)公司秉持“以提質(zhì)促提價”的理念，先后完成小區(qū)充電棚“僵尸車”整治、樓道堆物清理、排污管道疏通、車庫破損電箱檢查與維護等工作，用實打?qū)嵉姆崭淖兙用裼^感。居委會和業(yè)委會共同制定了物業(yè)費調(diào)價“一問一答”宣傳材料，讓居民清晰知曉調(diào)價的原因。此外，還邀請第三方機構(gòu)開展物業(yè)成本評估，將人員薪酬、設施維護等各項收支明細全面公示，一筆筆算清“成本賬”。

“我們采用階梯式調(diào)價模式，確定三年過渡期，每年上調(diào)0.1元/平方米，累計上漲0.3元，最終從0.5元調(diào)整至0.8元。”東門居民區(qū)黨總支書記王燕介紹，一次性大幅調(diào)價，居民難以接受。“小步快跑”既能緩解業(yè)主經(jīng)濟壓力，也能逐步補齊物業(yè)運營缺口。針對有疑慮的居民，業(yè)主代表、樓組長和居委會工作人員分組上門溝通，前后召開十余場座談會、業(yè)主沙龍，耐心解讀調(diào)價的必要性與合理性。同時，物業(yè)也承諾全面提升保安、保綠、維修等各項服務水平，建立快速響應機制，及時高效解決居民訴求。

今年1月1日，調(diào)價落地后，萬壽新村的物業(yè)服務同步升級。新增夜間巡邏崗位，補齊安保力量；樓道清掃從每月6次提升至每月8次，保潔標準明顯提高。“現(xiàn)在報修，物業(yè)都是秒級響應，效率提高了不少。”小區(qū)居民許明龍表示，“環(huán)境變好了，服務跟上了，大家住著也舒心。”服務的變化，居民看在眼里、記在心里。如今小區(qū)物業(yè)費收繳率穩(wěn)步提升，不少曾經(jīng)拖欠費用的居民也主動繳費，良性循環(huán)逐步形成。

廣宇大樓

“管家式”服務贏得支持

傍晚5時許，住在金山區(qū)石化街道廣宇大樓5樓的陸先生端著一碗剛出鍋的梅干菜燒肉，推開了保安室的門。“老房，趁熱吃，今天多燒了點。”保安房文明接過碗，連聲道謝。這樣溫情的場景，在這棟大樓里早已司空見慣。物業(yè)保安與居民打破服務與被服務的界限，相處得如家人一般。這份深厚的鄰里情誼，也為大樓物業(yè)費調(diào)價工作平穩(wěn)推進筑牢了情感根基。

始建于上世紀80年代的廣宇大樓是典型的售后老公房，共居住了127戶居民，其中老年人占比超七成，純老家庭不在少數(shù)。多年來，大樓常態(tài)化配備3名保安，24小時在崗值守，保安人員同時兼顧樓棟保潔，全方位保障小區(qū)環(huán)境與居民安全。

物業(yè)經(jīng)理陸愛軍介紹，大樓原有物業(yè)費實行分層收費，2至5樓物業(yè)費為1.425元/平方米，6至17樓因包含二次供水設備日常維保費用，收費標準為1.485元/平方米。近年來，人工成本持續(xù)上漲，加之樓棟設施設備老舊，日常維修、養(yǎng)護支出逐年遞增，物業(yè)公司長期虧損運營，壓力持續(xù)加大。

物業(yè)公司經(jīng)過詳細測算，要在保障服務質(zhì)量的前提下實現(xiàn)微利可持續(xù)運營，需要上調(diào)物業(yè)費0.27元/平方米，調(diào)整后2至5樓收費標準為1.695元/平方米，6至17樓為1.755元/平方米。盡管上調(diào)幅度不算高，但基數(shù)本就較高，對居民來說仍是一筆需要慎重考慮的開支。大樓業(yè)委會副主任雍堅提到，物業(yè)也曾提出另一方案，即不調(diào)整物業(yè)費，減少1名保安、縮減值守時間，以此壓縮運營成本。然而，在多輪居民座談會上，這一方案遭到一致反對。居民坦言，24小時在崗的保安不僅值守門禁、巡查大樓，更常年為獨居老人提供幫扶服務，應急上門照應、日常噓寒問暖，早已成為樓棟里的“管家”，是老年居民生活中不可或缺的依靠。大家一致表態(tài)，不愿縮減保安值守時間，寧愿接受合理的物業(yè)費上調(diào)。

基于居民訴求，石化街道三村居民區(qū)黨總支牽頭，聯(lián)動居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，推進調(diào)價各項籌備工作。工作人員制定細化工作方案，明確各環(huán)節(jié)工作節(jié)點、責任分工與推進要求，通過多輪座談、入戶溝通等方式，全方位向居民解讀調(diào)價原因、收費標準、費用用途，解答居民各類疑問。

同時，物業(yè)公司主動公開運營明細，將人工成本、設施維保成本、日常管理成本等分項逐一公示，讓每一筆費用的收支、上漲的緣由都清晰可查，打消居民的疑慮。

公開透明的溝通、長期暖心的服務，贏得了全體居民的理解與支持。今年1月起，廣宇大樓正式按新標準收取物業(yè)費，調(diào)價工作平穩(wěn)落地。“物業(yè)工作人員多年來的服務貼心又到位，事事為居民著想，我們能真切感受到他們的用心和付出，調(diào)價完全可以接受。”居民周先生的話道出了眾多住戶的心聲。

全區(qū)指引

物業(yè)費調(diào)價“有章可循”

多個小區(qū)的成功實踐，為金山區(qū)全域推進物業(yè)費調(diào)價工作積累了經(jīng)驗。在此基礎上，金山區(qū)房管局結(jié)合轄區(qū)小區(qū)類型、居民結(jié)構(gòu)、物業(yè)現(xiàn)狀，印發(fā)2026版物業(yè)費調(diào)價指引，將階梯式、主動式、評估式三種模式系統(tǒng)化、流程化，明確適用場景、操作要點與全流程規(guī)范，讓區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)費調(diào)價“有章可循”。

指引明確了四大核心原則：堅持黨建引領，凝聚居委會、業(yè)委會、物業(yè)三方合力；以全過程民主協(xié)商聽取民意；推行分類施策，做到“一小區(qū)一方案”；嚴守法治底線，全程規(guī)范流程。針對三種主流調(diào)價模式，指引細化標準：階梯式調(diào)價適用于物業(yè)費長期偏低、業(yè)主抵觸一次性漲價的小區(qū)，一般設置3至5年調(diào)整周期，分年度小幅提價；主動式調(diào)價側(cè)重服務先行，適合服務短板突出、需重塑信任的小區(qū)，要求物業(yè)先完成整改與硬件升級，再啟動調(diào)價；評估式調(diào)價主打透明算賬，針對業(yè)主質(zhì)疑成本的小區(qū)，明確要求引入第三方機構(gòu)，用專業(yè)數(shù)據(jù)作為調(diào)價依據(jù)。

同時，指引梳理出六大標準操作流程，覆蓋前期調(diào)研、意見征詢、服務整改、方案公示、業(yè)主大會表決、合同履約全環(huán)節(jié)，還配套了公示模板、表決票、會議紀要、服務承諾等十余份示范文本，大到業(yè)主大會表決規(guī)則，小到項目經(jīng)理接待日制度，全部細化落地。調(diào)價完成后，鼓勵各小區(qū)探索建立“質(zhì)價雙控”機制，通過設立履約保證金等方式，量化考核標準，實現(xiàn)“調(diào)價不降質(zhì)、服務不打折”的良性循環(huán)。

截至目前，金山區(qū)已有34個小區(qū)在有序推進物業(yè)費調(diào)價工作，其中6個小區(qū)已完成調(diào)價，其余小區(qū)正結(jié)合實際開展前期調(diào)研、可行性論證、多方溝通與意見征詢，同時推動物業(yè)企業(yè)同步提升服務質(zhì)量。

“物業(yè)費調(diào)價，本質(zhì)是服務與價格的重新匹配。”金山區(qū)房管局相關(guān)負責人表示，各個小區(qū)可以因地制宜、靈活選用這三種調(diào)價模式，核心都是“以提質(zhì)促提價，以規(guī)則保公平”，先把服務做到位，再合理調(diào)整價格，同時用標準化流程守住公平底線，兼顧物業(yè)生存與居民利益。

未來，金山區(qū)將持續(xù)優(yōu)化物業(yè)服務與調(diào)價管理，讓每一筆物業(yè)費都花在明處，讓每一位居民都能享受到與之匹配的服務，讓老舊小區(qū)更宜居，社區(qū)治理更有溫度。

新民眼工作室

作者 | 趙菊玲

編輯 | 顧瑩穎