來源：市場資訊

　　中信建投證券研究 文|胡玉瑋 馮天澤

　　當前房地產市場筑底信號明確，一線城市率先量價企穩回升，二手房活躍度顯著高于新房，成為全國回暖標桿，但三四線城市仍深陷庫存高企、價格陰跌的困境。供給端延續提質縮量態勢，土地供應與新開工面積持續下滑，未來新房供應收縮將加速供需平衡，保障房建設穩步推進但仍面臨資金、土地等堵點。資金端行業融資規模創歷史同期新低，央國企與民企融資成本差距拉大，居民加杠桿意愿持續低迷成為市場修復的主要制約。風險化解取得決定性進展，保交樓任務基本完成，房企債務違約進入重組末期，增量風險基本出清。長期來看，人口總量見頂推動行業從增量擴張轉向存量博弈，市場保障雙軌制新模式加速構建，政策將堅持“一城一策”，一線城市仍有松綁空間。

　　2026年1-4月，全國房地產市場延續總量承壓但邊際改善的態勢，新建商品房銷售面積與銷售額同比降幅較1-3月分別收窄0.2和2.1個百分點，4月單月降幅創2025年下半年以來新低。

　　價格端70城房價上漲面持續擴大，一線城市新房、二手房連續環比上漲，上海、深圳等核心城市二手房成交量創近年同期新高，而三四線城市價格仍持續下行，區域與城市內部分化加劇。需求側政策形成一線城市“接力式”松綁格局，北京、上海、深圳、廣州相繼大幅降低購房門檻、提升公積金貸款額度，強二線城市已基本全面松綁，三四線城市政策效果受人口流出、庫存高企制約較為有限。

　　供給端實施“人房地錢”聯動機制，全國300城住宅用地成交規劃建筑面積同比下降19.2%，房屋新開工面積同比下降22.0%，未來新房供應將持續收縮；2026年計劃新開工保障房280萬套，截至4月底完成年度計劃的32.9%。

　　資金端房企融資總量同比下降31.5%，融資成本分化加劇，居民個人住房貸款連續9個季度負增長，加杠桿意愿低迷。風險端保交樓攻堅戰全面收官，房企債務違約進入重組末期，新增違約房企數量明顯減少。改革端加速構建市場、保障雙軌供應體系，公積金制度向全周期支持轉型，房地產稅短期不推出。

　　一、需求端：總量承壓，結構改善

　　（一）東部領跑分化延續，租金回報率回升支撐估值

　　2026年1—4月，全國房地產市場延續了總量承壓但邊際改善的態勢。全國新建商品房銷售面積達25258萬平方米，同比下降10.2%；銷售額實現23000億元，同比下降14.6%，降幅較1—3月分別收窄0.2和2.1個百分點。從區域結構來看，東部地區銷售面積同比下降8.3%，降幅明顯小于中部地區的11.8%、西部地區的12.5%和東北地區的15.2%，區域分化格局依然顯著。進入4月，單月數據表現更為亮眼，銷售面積同比下降9.5%，銷售金額同比下降7.6%，均為2025年下半年以來的最小同比降幅。這一邊際改善得益于多重因素的疊加：一是2025年四季度以來核心城市限購政策持續松綁的效果逐步顯現；二是公積金貸款額度提升、首付比例下調等金融支持政策降低了購房門檻；三是部分城市房價經歷兩年多的調整后，已逐步進入購房者心理預期的合理區間，觀望情緒有所緩解，市場信心開始修復，顯示出市場正在逐步走出最困難的時期。

　　從掛牌量指數走勢來看，2026年4月全國城市二手房出售掛牌量指數進一步印證了市場供給持續收縮的態勢。全國整體掛牌量指數為46.91，環比回落1.7%，較2025年同期下降22.9%，處于近年低位水平。分城市能級看，一線城市掛牌量指數為25.68，環比下降2.4%；二線城市為45.41，環比下降1.7%；三線城市為50.48，環比下降1.4%。各線城市掛牌量普遍回落，其中一線城市絕對水平長期在25附近窄幅震蕩，反映出二手房業主掛牌意愿最為低迷，市場拋壓極輕。同比來看，一線、二線、三線城市掛牌量指數分別下降20.7%、20.6%和37.0%，三線城市降幅尤為顯著，去庫存特征明顯。值得關注的是，歷年3月季節性沖高后4月通常出現明顯回落，2024年和2025年4月環比降幅均達15.8%，而2026年4月環比僅下降1.7%，波動大幅收窄，表明業主掛牌行為更趨理性，供給端正逐步探尋平衡。一線城市掛牌量指數持續處于低位并趨于走平，已形成階段性底部，具有重要的標桿信號意義。掛牌量作為市場供給的先行指標，一線城市供給收縮往往領先于價格端企穩，歷史上市場回暖多由一線城市掛牌量低位企穩開始，其走勢通常領先全國市場3至6個月，為后續價格筑底回升提供了積極參考。

　　從庫存端來看，自2021年下半年以來，商品房待售面積連續51個月正增長后首次轉為同比下降。2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%。更值得關注的是庫存結構的優化，待售面積中，待售3年以下的59012萬平方米，同比下降1.8% ，這表明2022年以來累積的市場新增庫存正被快速消化，供求關系正從“供遠大于求”向“供求再平衡”轉變。

　　租金回報率方面，與2024年、2025年相比，我國商品房租金回報率呈穩步回升態勢。這一變化主要源于房價調整幅度大于租金調整幅度，租售比明顯改善。據機構統計，重點50城平均租金回報率2024年、2025年分別為2.035~2.06%、2.08%~2.23%，至2026年3月達到2.26%，已經明顯高于國有銀行定期存款利率（1年期約1.1%，3年期約1.55%），部分城市甚至接近或超過購房綜合資金成本（2.4%~2.7%）1，商品房投資價值開始顯現，一些二手房業主由掛牌賣房轉向出租獲取穩定收益。值得關注的是，當前百城租金回報率已接近公積金貸款利率，且高于30年期國債收益率，部分二三線城市租金回報率已超過按揭貸款利率，租購平衡點正在逐步臨近，這為市場止跌回穩提供了重要的估值安全邊際，也使得部分長線機構資本開始關注住房租賃市場的投資機會。

　　（二）人口結構與城鎮化：總量見頂，結構分化

　　人口是決定房地產市場長期走勢的關鍵變量。2025年末，全國總人口為14.05億人，同比減少339萬，連續四年出現負增長；出生人口僅792萬，出生率降至5.63‰，總和生育率僅1.3，遠低于人口世代更替水平2.1。同時，人口老齡化進程加速，60歲及以上人口占比達到23.0%，正式邁入中度老齡化社會。人口總量的持續減少和老齡化程度的不斷加深，意味著房地產市場的總需求天花板已經出現，過去那種依靠人口紅利推動的全面普漲時代已經一去不復返。

　　城鎮化進程方面，受國民經濟穩步回升、人口遷移流動活躍等因素影響，城鎮人口繼續增加。2024年末，我國城鎮常住人口為94350萬人，比2023年末增加1083萬人；鄉村常住人口為46478萬人，減少1222萬人。常住人口城鎮化率為67.00%，比2023年末提高0.84個百分點 。人口加速向一線、二線集中。一線城市中，深圳增加19.94萬、廣州增加15.1萬、上海增加2.17萬、北京增加0.7萬。二線城市合肥增加14.9萬、杭州增加10.2萬、成都增加7.1萬。而大量三四線城市面臨人口負增長，典型如河南全省2024年常住人口減少30萬人，其住房需求更多來自本地改善而非外來新增。隨著城市發展方式轉變和城市群的發展，我國大中小城市和小城鎮協調發展，城鎮空間布局優化，人口城鎮化率穩步提高。“十五五”規劃綱要提出，到2030年我國常住人口城鎮化率目標達到71%，這將為房地產市場帶來一定的增量需求。

　　日本的經驗表明，即使在人口總量減少的背景下，人口持續流入的核心城市和區域中心城市，由于優質教育、醫療、就業等資源的集聚效應，住房需求依然旺盛，房價仍具備上漲動力。日本在1990年城鎮化率已達77.4%，進入城鎮化后期，且人口總量自2008年開始負增長，但并非所有地區房價都持續下跌。從最新數據看，人口流動的分化格局極為清晰：東京都截至2025年1月1日常住人口首次突破1400萬，連續三年增長，全年凈流入約6.5萬人，是全國唯一實現顯著人口凈流入的核心區域；以東京、神奈川、埼玉、千葉構成的東京都市圈2025年合計凈流入約12.4萬人，這種持續的人口集聚直接轉化為強勁的住房需求，支撐東京圈新建住宅均價同比上漲15.3%。與此同時，大阪、福岡等部分都市圈也保持了溫和的人口流入，大阪府2025年凈流入1.57萬人，福岡縣凈流入5136人，帶動大阪圈地價溫和上漲3.4%。反觀名古屋都市圈，2025年已出現約1.27萬人的凈流出，房價僅微漲2.1%，增長明顯乏力。全國層面，2025年日本全國住宅地價平均上漲1.0%，東京圈上漲3.9%，就連此前長期低迷的名古屋圈也上漲了1.5%，部分地方核心城市如福岡、札幌等地價漲幅甚至超過了2%。

　　（三）需求側政策：存在松綁空間

　　自2024年下半年以來，全國范圍內掀起了一輪需求側政策全面松綁的浪潮。根據央視新聞援引的統計數據，目前全國共有35個城市放松限購，24個城市全面取消限購，還有160多個城市公布了放寬公積金貸款政策、購房補貼、取消首套房商貸利率下限、“白名單”項目融資支持等一攬子優化措施。從更大口徑來看，全國已有超過200個城市實施了不同程度的限購、限售政策松綁，絕大多數二三線城市也相繼取消了限貸、限價政策，需求側約束框架已大幅松動。從全國限購保留情況來看，目前仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市之外，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀態，二線城市全面取消限購的格局正在加速形成。

　　當前，僅北京、上海、廣州、深圳四個一線城市仍保留了部分限制性措施，但2025年末至2026年以來，四個城市已相繼出臺力度空前的松綁政策，一線城市之間的政策呈現“接力式推進”的特征。

　　北京出臺寬松限購政策，精準匹配新市民與改善型雙重住房需求。2025年12月24日，北京市住建委等四部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（京建發〔2025〕565號），大幅降低了購房門檻。在購房資格方面，非京籍家庭的社保或個稅繳納年限實現“兩級跳”：五環內由3年調減為2年，五環外由2年調減為1年，將非京籍購房門檻降至近年來最低水平。同時，支持多子女家庭住房需求，二孩及以上多子女家庭（含非京籍）可在五環內額外多購買1套商品住房。在信貸端同步發力，商業性個人住房貸款利率不再區分首套和二套，公積金貸款購買二套住房的最低首付比例降至25%。此次限購政策調整精準匹配了新市民梯度置業的節奏，是針對本地常住居民住房需求的現實情況，因地制宜調整優化房地產政策，做到了精準施策、一城一策。北京2024年常住人口達2183.2萬人，其中非戶籍人口819.3萬人，大部分為年輕人和新市民，潛在住房需求集中；同時樓齡20年以上老舊小區占比達47%，改善型需求空間同樣可觀。

　　上海將限購放松范圍擴大至外環內，大幅提升公積金貸款額度釋放中高端改善需求。2026年2月25日，上海市五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（業內稱為“滬七條”），自2月26日起施行。在限購調減方面，非滬籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的社保或個稅繳納年限，由原有3年大幅縮短至購房之日前連續繳納滿1年及以上；在滬繳納社保或個稅滿3年及以上的，可在外環內增購1套住房；持《上海市居住證》滿5年及以上者可在全市范圍內限購1套住房，無需提供社保或個稅證明。綜合來看，非滬籍居民連續繳納社保或個稅滿1年即可在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套；滿3年及以上的，在外環內可限購2套。此次限購調整最值得關注的是將放松范圍從外環以外擴大至外環以內。同時，“滬七條”將繳存人家庭購買首套住房的公積金最高貸款額度從160萬元大幅提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑上浮政策，上海公積金家庭貸款最高額度可達324萬元，該政策精準釋放了非滬籍居民家庭的中高端改善需求，社保繳納滿3年者可再增購1套住房，給予購房者更加靈活的購房操作空間。

　　深圳出臺松綁政策，定向放開核心區限購并大幅提升公積金貸款額度。2026年4月29日，深圳市住建局印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（深建字〔2026〕86號），自4月30日起施行，被市場視為一線城市中松綁力度最大的一次。政策對福田、南山、寶安新安街道三大核心區進行了定向松綁：深戶家庭從原有限購2套增至3套，繳滿1年社保的非深戶從1套增至2套；更為重要的是，持有有效深圳經濟特區居住證的非深戶居民家庭，無需提供社保或個稅證明，即可在核心區購買1套商品住房，這一舉措相當于給大量新市民打開了核心區的剛需入場通道。此次政策對改善型購房需求、職住平衡購房需求、多子女家庭、初婚初育家庭等群體給予了較大力度的政策傾斜，政策力度和精準度超出市場預期，允許本地戶籍家庭“買三套”、外地戶籍家庭“買兩套”，有利于釋放“賣一買一”以及為家庭成員配置住房的真實需求。公積金方面同步大幅提升，個人最高貸款額度從60萬提高至70萬，家庭從110萬提高至130萬；購買首套住房的貸款額度上浮比例從40%提高至60%，初婚初育家庭可上浮50%，多子女家庭可上浮70%，疊加各項上浮政策后，職工家庭最高可貸351萬元。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳作為熱點城市率先出臺新政屬于順勢而為，放開中心城區限購實質上是為了激活外地人群及資產配置需求人群基于核心區資產價值預期的購房需求。

　　廣州以超預期公積金政策疊加“賣舊買新”補貼精準發力，政策落地后市場成交與公積金業務實現雙增長。2026年4月30日，廣州市人民政府辦公廳印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》。在公積金政策方面力度顯著，一人申請貸款最高額度從80萬元大幅調整至100萬元，兩人或以上共同申請最高額度從160萬元調整至200萬元，符合相關條件的最高貸款額度更可提高至360萬元。同時放寬存量商業貸款轉公積金貸款條件，允許轉為組合貸款，非公積金受托銀行的商貸也可申請辦理。此外，“穗八條”還推出了“賣舊買新”專項補貼，居民在規定時間內購買新建商品住宅并出售二手住宅的，可按所購新建商品住宅貸款總額的1%申請補貼，單套最高3萬元；鼓勵國有企業以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房，收購標準為總價300萬元以內、70平方米以下。廣州1—4月全市一手商品房網簽面積315.4萬平方米，同比增長9.2%，市場成交價格逐步企穩；住房公積金新政落地成效顯著，受理貸款筆數和金額同比分別增長47.05%和56.43%。

　　從政策放松空間來看，一線城市仍有一定的調整余地。當前，一線城市的限購政策已進入“漸進式放松”階段：北京的社保要求已降至五環內2年、五環外1年；上海外環外不限購、外環內需滿1年社保；深圳非深戶核心區可購2套、持居住證即可購1套；廣州核心四區仍執行限購。后續調整空間主要集中在進一步降低社保繳納年限，如北京五環內從2年調減至1年、深圳非深戶核心區購房社保門檻進一步縮短甚至取消——放寬多孩家庭和人才購房限制、優化二套房認定標準、降低首付比例和貸款利率等方面。

　　強二線城市已基本實現全面松綁。杭州、西安已全面取消限購，天津、武漢等城市也全面取消了限購，首付比例降至15%。蘇州已取消二手房限售、非戶籍社保降至6個月，揚州放寬人才與多孩家庭限購并發放最高50萬購房補貼。后續政策重點將轉向降低交易成本、支持改善性住房需求、激活二手房市場流通等方面。

　　三四線城市已無實質性限制性政策，后續將主要依靠財政補貼、公積金支持、購房落戶等方式進一步刺激需求。但由于人口持續流出、產業基礎薄弱、庫存壓力較大、居民收入預期偏弱等因素的長期制約，政策效果可能較為有限，市場內生修復動力不足。

　　二、供給端：提質縮量，結構優化

　　（一）土地供應：人房地錢聯動，以需定供

　　為了實現房地產市場供需動態平衡，自然資源部建立了“人房地錢”聯動機制，明確要求各地根據商品房去化周期動態調整住宅用地供應規模。自然資源部2024年發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，通知提出，各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。從實施效果看，地方政府供地行為已與去化周期深度掛鉤，2024年全國住宅用地供應量同比縮減約三成以上，大量去化周期超24個月的三四線城市出現土地“零成交”或暫停供應，而北京、上海、杭州等去化周期低于12個月的核心城市則保持供地甚至適當增加，充分體現了分檔調控、源頭把控庫存的制度初衷。

　　2026年以來，全國住宅用地供應延續了“提質縮量”的特征。2026年1-4月，全國300城住宅用地成交規劃建筑面積同比下降19.2%，連續5年保持下降趨勢。一線城市供地大幅縮減，土地供應的大幅縮減，主要是因為各地根據去化周期動態調整供地計劃，同時也是為了避免土地市場過熱，穩定房價預期。

　　（二）新房開工竣工：供給持續收縮

　　從月度走勢來看，4月單月新開工面積僅3527萬平方米，同比下降26.6%，降幅較3月擴大9.2個百分點，新開工仍處于加速探底階段。房地產開發投資同步走弱，1-4月全國房地產開發投資23969億元，同比下降13.7%，4月單月開發投資同比下降20.1%，降幅較3月擴大8.8個百分點，投資端下行壓力進一步加大。到位資金同樣不容樂觀，1-4月房地產開發企業到位資金26697億元，同比下降18.4%，其中國內貸款下降25.9%，個人按揭貸款下降31.7%，資金面的持續收緊對新開工形成了硬性約束。

　　新開工面積的持續低迷，是多重因素疊加的結果。從政策端看，自然資源部明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，各地嚴格執行去化周期超24個月暫停供地的紅線，土地供應持續收縮直接制約了新開工的規模上限。從資金端看，1-4月房企到位資金同比降幅擴大至18.4%，自籌資金同比下降10.5%，定金及預收款下降17.6%，房企資金來源全面承壓，主動放緩新項目開發節奏以保存流動性。從市場預期看，盡管銷售端降幅收窄，但新房市場修復主要集中于核心城市核心區域的“好房子”項目，多數城市郊區及低能級城市去化依然困難，房企拿地和開工意愿整體仍較為謹慎。不過，值得關注的是，近期部分“小而美”地塊因成本可控、銷售預期較好，企業開工積極性有所改善，新開工結構正從“量的擴張”向“質的提升”轉變。

　　竣工方面，1-4月房屋竣工面積11886萬平方米，同比下降24.0%，但降幅較1-3月收窄1.0個百分點，竣工端正呈現邊際改善態勢。4月單月竣工面積同比下降19.0%，與3月降幅基本持平，竣工增速底部企穩跡象初現。竣工增速的下滑主要是前期新開工持續萎縮的滯后反映——2022至2025年新開工面積降幅均超20%，前期開工的大幅收縮正逐步傳導至竣工端。同時，2025年全國房屋竣工面積曾同比增長17.0%，主要是受保交樓政策集中發力、大量爛尾項目集中竣工交付所致。隨著保交樓攻堅戰的全面完成，竣工面積增速正從政策驅動的高峰回歸市場驅動的正常水平，年內竣工體量預計仍將維持在相對低位。

　　新開工銷售比這一關鍵指標持續處于歷史低位。2026年1-4月新開工面積與銷售面積之比僅為55%，延續了自2022年以來的下行趨勢——該比值從2022年的0.98逐年降至2025年的0.7，反映出新增供給已連續四年低于當期銷售，存量庫存正在被持續消化。從中長期視角看，新開工的持續收縮正推動行業供需格局從“嚴重過剩”向“動態平衡”轉變。當前4月末商品房待售面積同比下降0.5%，已連續兩個月下跌，其中待售3年以下的“真實庫存”同比下降2.6%，庫存去化方向已經明確、節奏正在加快。新房供應的持續收縮，有利于加快庫存去化、修復市場供求關系，為房價企穩回升奠定供需基礎。但短期內，由于市場需求仍較為疲軟、居民收入預期和購房信心修復尚需時間，供應收縮對房價的拉動作用可能較為有限。從中長期來看，行業已進入低杠桿、重運營、存量盤活的新發展階段，供給端的主動收縮與需求端的緩慢修復將共同推動市場逐步走向供需再平衡。

　　（三）保障房建設：加速推進，堵點猶存

　　加快保障性住房建設是構建房地產新發展模式的重要內容之一。根據住建部披露的數據，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），全國已累計建設籌集各類保障性住房1100多萬套（間）。2026年全國計劃新開工保障性住房280萬套（間），其中保障性租賃住房220萬套，公租房30萬套，共有產權房30萬套；棚改交付120萬套。為了保障這一目標的順利實現，中央和地方政府出臺了一系列支持政策，形成了“財政+金融+土地”三位一體的保障體系。

　　資金方面，中央財政提前下達了2026年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金566億元，并明確資金可間接用于存量房收購后的改造升級，進一步拓寬了資金使用范圍。央行于2024年設立的3000億元保障性住房再貸款政策持續發力，截至目前，僅河南省就已落地保障性住房再貸款項目55個，使用再貸款金額82.4億元，撬動相關銀行發放貸款總額超240億元，支持收購存量商品房超10萬套。同時，地方政府專項債券用于保障性安居工程的力度顯著加大——中指研究院數據顯示，2026年一季度，房地產相關專項債券發行額達2250億元，同比大幅增長42%，在同期新增專項債券中的占比達到19.4%。青島等地還創新落地了“專項債+再貸款”融資支持模式，實現了財政資金與信貸資金的政策協同，為保障房建設提供了更加多元化的資金渠道。

　　土地方面，各地將保障性住房用地優先安排在軌道交通站點附近和城市建設重點片區等交通便利、公共設施較為齊全的區域，促進職住平衡，并堅持“以需定建”原則，科學規劃保障性住房布局。同時，積極盤活存量資源，允許利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地等建設保障性租賃住房，多渠道拓寬土地供應來源。在供給方式上，政策重心已從“新建為主”轉向“新建與存量收購并舉”，通過收購存量商品房補充保障房源，有效破解了過往新建項目周期長、土地成本高的難題。截至2023年底，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，1.5億多群眾喜圓安居夢 ，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保。2024年，全國計劃建設籌集保障性住房170.4萬套（間）。截至2024年6月底，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套（間），占年度計劃的66.2%，完成投資1183億元 。需求分流上，保障房以低于市場價的價格精準覆蓋剛需，緩解了商品房市場的需求壓力，尤其能抑制郊區房價的過快上漲。價格錨定方面，保障房形成價格洼地，周邊商品房價格漲幅會趨緩，不過核心地段受影響相對較小。去庫存上，通過收購存量商品房作為保障房，有助于三四線城市消化庫存，穩定市場預期。

　　盡管保障房建設取得了顯著成效，但仍面臨一些堵點卡點。一是資金缺口較大，地方財政壓力較重，部分城市配套資金落實困難，“專項債、再貸款”的協同模式尚處于試點階段，在全國范圍內的復制推廣仍有待加速。二是核心城市優質地塊供應不足，集體經營性建設用地入市仍存在制度障礙，部分保障房項目選址偏遠、公共服務配套不足，影響實際入住意愿。三是保障房后期運營維護成本高，缺乏可持續的盈利模式，物業管理和公共設施維護的長效資金保障機制尚未建立，部分項目交付后運營質量堪憂。四是分配機制不夠完善，部分地區輪候庫建設滯后，供需匹配效率不高，存在分配不公、騙租騙購等問題。對此，住建部已明確要求各地科學規劃保障性住房布局，完善分配管理制度，堅持公平、公正、公開原則，嚴格審核申請對象資格，確保保障性住房真正惠及住房困難群體。

　　三、資金端：融資分化，居民加杠桿意愿低迷

　　（一）房企融資：規模收縮，成本分化

　　2026年以來，房企融資環境整體仍較為緊張，融資規模持續收縮，融資成本分化現象進一步加劇。2026年1-4月，房企融資總量同比下降31.5%，創歷史同期新低。其中一季度融資602.17億元，環比減少44%，同比減少28%。從融資結構來看，信用債、ABS仍為房企融資的絕對主力，占比超過70%；境外融資觸底修復但規模仍小，占比不足10%；銀行開發貸投放較為謹慎，主要集中在優質央國企和少數民營房企。

　　融資成本方面，央國企與民企之間的差距持續拉大。2026年1-4月，央國企發債成本穩定在2.5%-3.5%區間，部分頭部央企發債成本甚至低于2.5%；而民營房企發債成本普遍在9%以上，部分出險房企發債成本超過15%，信用溢價差距超過6個百分點。這種融資成本的巨大差異，導致行業資源進一步向央國企集中，民營房企的生存空間被進一步擠壓。

　　從監管政策看，2020年8月出臺的“三條紅線”政策，要求房企剔除預收款后的資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比不低于1倍，曾是房企融資和經營的核心考核標準。自2025年下半年起，監管部門已不再要求房企每月報送“三條紅線”相關指標，這一融資硬約束已實質性松綁。多家房企向媒體證實，從2025年初開始已停止按月上報“三條紅線”情況，部分出險企業則轉為向地方專班組定期匯報資產負債率等核心財務指標。“三條紅線”本質是窗口指導工具，核心目標是限制房企負債規模增長、防止激進擴張，經過四年深度調整，這一目標已經實現。

　　在“三條紅線”松綁的同時，“三個不低于”政策仍在執行，但實際落地效果有限。2023年11月，央行、金融監管總局等聯合提出“三個不低于”房地產信貸量化指標：一是各銀行自身房地產貸款增速不低于全行各項貸款平均增速，確保總量穩定；二是對非國有房企的對公貸款增速不低于本行房地產貸款增速，扭轉民營房企信貸歧視；三是對非國有房企的個人按揭貸款增速不低于本行按揭貸款平均增速，保障民營項目銷售回款。該政策從供給端和需求端同步發力，以硬性量化約束銀行行為，旨在打破民營房企融資僵局，穩定市場信心。從房企到位資金總量來看，當前行業仍面臨嚴峻的融資收縮壓力。國家統計局數據顯示，2026年1—4月，房地產開發企業到位資金26697億元，同比下降18.4%。其中，國內貸款4199億元，同比降幅高達25.9%；定金及預收款7975億元，同比下降17.6%；個人按揭貸款3087億元，同比降幅達31.7%。銀行貸款投放持續收縮，個人按揭貸款的降幅尤為顯著，反映出銀行對房地產行業的信貸投放依然高度謹慎，以及居民購房意愿和貸款意愿的雙重低迷，全國房企到位資金已連續4年負增長，銀行信貸投放過度謹慎，行業通縮凸顯。

　　（二）居民貸款：負增長延續，加杠桿意愿低迷

　　居民部門加杠桿意愿低迷是當前房地產市場面臨的主要挑戰之一。中國居民部門杠桿率在2024年第一季度觸及62.30%的階段性頂部后，已轉入持續、緩慢的下行通道，至2026年第一季度已降至59.00%，累計回落逾3個百分點。該下行趨勢在2025年下半年明顯加速，連續三個季度降至60%以下。這表明居民部門正從“主動加杠桿”階段過渡到“被動穩杠桿”甚至“局部去杠桿”階段，借貸意愿趨于謹慎。這一趨勢與你此前分析的“居民加杠桿意愿低迷”高度吻合，且早于房價調整約半年開始顯現。2026年一季度末，個人住房貸款余額為 36.72萬億元，同比下降3.1%，一季度減少2911億元。4月單月，住戶中長期貸款減少3408億元，同比多減 2177億元，個人住房貸款負增長的態勢仍在延續。這是自2024年以來，個人住房貸款連續第9個季度出現負增長，反映出居民購房意愿的持續低迷。

　　貸款利率方面，5年期以上LPR已連續12個月維持在3.5%，全國新發放個人住房貸款加權平均利率已回落至3.1%左右，部分城市優質客戶可享受3.0%以內的利率，正式全面邁入房貸利率“2時代”。盡管房貸利率已降至歷史低位，但居民加杠桿意愿依然低迷，主要原因有以下幾個方面：一是居民對未來收入預期趨于保守，主動控制月供支出，避免過度負債；二是二手房交易中“贖樓還貸”帶來的信貸收縮效應，大量二手房交易需要先償還銀行貸款才能過戶，導致居民貸款余額減少；三是公積金貸款對商貸的替代作用增強，各地大幅提高公積金貸款額度，降低公積金貸款利率，越來越多的購房者選擇使用公積金貸款；四是全款買房比例上升，部分高收入群體為了避免利息支出，選擇全款購買房產。

　　居民加杠桿意愿的低迷，反映出市場信心仍未完全恢復，需要進一步出臺政策措施，穩定居民收入預期，增強居民購房信心。未來，隨著經濟的逐步復蘇和居民收入的穩步增長，居民加杠桿意愿有望逐步回升，但很難回到過去的高速增長水平。

　　四、風險端：逐步化解，進入常態化階段

　　（一）房企債務違約：壓力緩解，進入重組末期

　　2026年以來，房企債務違約壓力明顯緩解，行業風險逐步進入常態化化解階段。根據Wind數據，2026年房企整體到期債務規模約3521億元，較2025年的4540億元壓降了1019億元，償債壓力明顯減輕。從季度分布來看，償債規模主要集中在一季度和三季度，分別為1090億元和1114億元，二季度和四季度償債壓力相對較小。到期債務規模的顯著壓降，根本原因在于近年來房企債券發行持續萎縮，2026年一季度房企發債規模僅為447億元，較2025年四季度下降約25%，仍無法通過借新還舊覆蓋到期債務，但行業債券到期規模也因此被動收縮。按照目前的融資節奏測算，到2027年房企將基本能夠實現借新還舊覆蓋到期債務，屆時債務到期壓力有望進一步緩解。

　　違約情況方面，截至2026年1月底，行業內共有43家上市房企出險，總有息負債規模高達2.65萬億元，其中約18家房企已公布相關債務重組方案，涉及有息負債規模約1.84萬億元，占比約69.4%。中房網信用房地產組發布的《2026年第一季度房地產開發企業信用狀況報告》顯示，2026年一季度境內違約債券數量同比減少25%，違約涉及債券余額31.8億元，同比大幅減少64.76%。一個重要特征是，一季度境內債券違約主體均為前期已出險房企，行業無“新面孔”出現，進一步印證了風險暴露已進入末期、增量違約風險明顯下降的判斷。不過，境外債方面，2026年一季度涉及違約金額約5.57億美元，同比有所增加，主要源于部分出險房企境外債務展期方案的二次違約。總體來看，2026年以來新增違約房企數量明顯減少，行業風險最嚴峻的時期已經過去，大部分風險已經暴露。

　　債務重組進展方面，行業化債正在從“方案制定期”進入“加速落實期”。截至2026年5月，已有旭輝、遠洋、融創、碧桂園、龍光等21家房企整體或部分實現債務重組。其中，融創中國約96億美元境外債務已于2025年12月23日獲得全面解除及免除，香港法院亦于2026年1月駁回針對融創的清盤呈請，標志著融創徹底化解了境外債務風險。融創境內債務方面，累計注銷106億元債券，剩余48億元展期至2034年6月，并達成了約56.18億元貸款的展期協議。碧桂園、遠洋、旭輝等頭部出險房企的境內外債務重組方案也已于2025年內獲批，行業前十大出險房企中多數已進入重組執行階段。萬科也于2026年一季度完成了三筆境內債券展期，合計68億元，有效緩解了短期流動性壓力。從重組規模看，僅18家已公布境外重組方案的房企，涉及債務規模約8117億元，其中10家已獲法院批準，涉及債務規模5939億元，占比達73%。從更深層次看，2025年還出現了以金科股份、協信遠創為代表的破產重整案例，兩家企業重整合計化解超過2000億元債務，為行業提供了債務重組之外的另一種風險化解路徑。

　　盡管債務風險化解取得顯著進展，但仍需關注以下結構性風險：一是部分房企債務重組進展緩慢。正榮地產2025年1月債務重組方案失效后，仍在制定新的重組計劃；雅居樂雖已向境外債權人提交初步方案，但仍處于等待確認階段。二是重組后二次違約風險不容忽視。花樣年在境外債重組成功后，其2023年重組成功的境內債再度出現違約，暴露出部分出險房企在完成債務重組后，經營基本面改善不及預期、再融資能力未能有效恢復的深層問題。三是43家出險房企中仍有約25家尚未公布完整重組方案，涉及有息負債約8100億元，這些企業多為中小房企，資產質量較弱、重組談判能力不足，后續化債難度或進一步加大。總體來看，房企債務風險最嚴峻的時期已經過去，大部分出險房企已進入債務重組階段，行業風險正在逐步出清，但后續仍需持續關注重組方案的落地執行質量、二次違約風險以及尚未出險房企的流動性變化。

　　（二）保交樓：基本完成，轉向常態化管理

　　保交樓是防范化解房地產風險的重中之重。回顧這場攻堅戰，2023年初全國“保交樓”專項借款和配套融資全面落地，各地成立工作專班逐個項目“一樓一策”推進復工續建。2024年，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合建立城市房地產融資協調機制，推出“白名單”制度，以在建房地產項目為對象，通過項目制融資保障合理建設資金需求，為保交樓攻堅戰的最終勝利提供了制度保障。截至2025年10月，全國“保交房攻堅戰”任務中396萬套已交付391.8萬套，交付率達99%，全國“白名單”項目貸款審批金額超過7萬億元。住建部數據顯示，全國已有750多萬套“已售難交付”住房實現交付。從頭部房企交付情況看，碧桂園2022至2025年累計交付約185萬套，融創累計交付突破72萬套，綠地近四年累計交付約76萬套，整體保交房工作已進入收尾階段。2026年全國兩會政府工作報告正式宣布，“持續用力穩樓市，‘保交房’任務全面完成”，標志著歷時三年多的集中攻堅行動圓滿收官。

　　兩年多的集中攻堅，涉及超過700萬套住房、惠及數千萬購房者，其完成的重大意義體現在三個層面。其一，切實維護了購房者合法權益。此前購房者擔心房子“爛尾”、長期無法入住，保交樓讓數百萬家庭懸著的心落了地。其二，極大地提振了市場信心。保交樓的全面完成向市場傳遞了政府堅決守住民生底線的明確信號，有力打破了購房者的“期房恐懼癥”，為新房銷售市場的逐步修復創造了前提條件。其三，積累了寶貴的風險化解經驗。地方政府專班機制、“一樓一策”精細化推進、府院聯動破解資金困局等做法，形成了可復制的制度性經驗，為后續常態化管理和構建長效機制奠定了實踐基礎。

　　隨著保交樓攻堅戰的勝利收官，政策重心正式從政府主導的集中攻堅轉向市場主導的常態化管理。2026年政府工作報告明確提出“進一步發揮‘保交房’白名單制度作用”，金融監管總局亦強調加快建立與房地產發展新模式相適應的融資制度。2026年5月，城市房地產融資協調機制在各地進一步鋪開，多地完成第二批“白名單”項目的篩選和推送，商業銀行對合規項目“應貸盡貸”。金融監管總局的工作部署，短期看是以“白名單”制度支持保交房、穩民生，中期是以項目制重塑融資邏輯、修復行業生態，長期錨定新模式、實現高質量發展，推動房地產金融從“救急”走向“治本”。

　　對于攻堅戰收官后少數仍未交付的項目，當前主要通過三種路徑分類處置。第一種路徑是納入“白名單”獲得銀行信貸支持。城市協調機制對項目進展及開發企業資質、財務進行調查，銀行按照市場化原則對合規項目加快審批放款。第二種路徑是地方政府通過國有企業收儲方式化解。廣州推出了鼓勵國有企業以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房的政策，上海也在探索收儲二手房用于保障性住房，打通一二手住房置換鏈條。第三種路徑是走司法破產程序，由管理人負責復工續建。昆明和諧房地產公司破產重整案歷時兩年，府院聯動審核續建需求、精準測算資金缺口，最終裁定批準重整計劃并終止重整程序，涉及債權超億元、未交付房屋200余戶。廣州中院自2020年以來通過重整、和解推動12個房地產項目復工續建，維護5080名小業主和回遷村民的合法權益。安徽萬泓置業破產重整案創新采用“工程+投管+債權清償”三位一體模式，2026年完成竣工驗收備案并具備交房辦證條件。

　　保交樓工作的全面完成，對房地產產業和資本市場產生了積極影響。在經濟指標層面，交付堵點的全面打通直接拉動建筑安裝工程投資的實物工作量，對固定資產投資增速形成正向貢獻；大量延期交付房源的集中交付，同步釋放了裝修、家電、家具等居住消費需求，對社零數據中的地產后周期鏈條起到明顯的托底與拉動作用。在資本市場層面，保交樓完成意味著上市房企資產負債表上最大的一筆“或有負債”被系統性化解——大量已售未交付項目從“合同負債”轉為“營業收入”，顯著改善了房企的營收與利潤表結構，同時也從根本上修復了購房者預期，使“爛尾折價”逐步退出資產定價邏輯，帶動優質房企的信用利差收窄和估值修復，為房地產板塊的良性循環提供了最關鍵的風險出清基礎。在此基礎上，“十五五”規劃綱要明確提出“有力有序推進現房銷售”，住建部部長倪虹已多次表態，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。在“保交房”全面完成的基礎上，建立保障交付、維護業主權益的長效機制，關鍵還是要推進現房銷售，從源頭上杜絕爛尾風險。從預售資金監管層面看，多地持續優化監管規則，深圳新政明確項目完成不動產首次登記即可申請解除監管、退房房源由房企自主銷售，有效加快房源入市與資金回籠；珠海則延續并完善了預售資金監管制度框架，確保監管政策的連續性和穩定性。保交樓工作轉向常態化管理、行業政策重心從“保交房、防風險”的存量風險出清階段逐漸邁入“好房子、新模式”引領的增量價值創造與結構優化階段，標志著中國房地產行業正在告別“高負債、高杠桿、高周轉”的舊模式，向著更加注重質量、注重交付、注重消費者權益保護的新模式穩步轉型。

　　（三）預售資金監管：優化調整，兼顧安全與效率

　　預售資金監管是防范房地產風險的重要制度安排。主流的預售重點資金監管模式有3種：（1）預售資金比重模式，重點監管資金額度=預售總價款*一定比例，比例一般在10%-40%區間內，部分城市較嚴，如張家口達到70%；（2）固定工程造價模式，重點監管資金=預售面積*全市統一的單方造價成本，后者一般在1.5-5千元/平方米；（3）計劃工程造價模式，重點監管資金=單項目計劃工程總造價*倍數，前者由住建部門根據具體項目評估確定，后者全市統一，一般是1-1.3倍。

　　對于房企而言，商品房預售意味著企業不需要提前墊付過多的投資資金，銷售回款周期大幅縮短，客觀上起到了融資的功能。理想情況下，在項目銷售的過程中，企業現金流便能回正，在項目正式交付前，企業便能鎖定開發利潤，變相鼓勵房企高負債經營、高周轉開發。2026年以來，多地在守住保交樓安全底線的前提下，對預售資金監管政策進行了“因城施策”的精細化調整，政策重心從“從嚴從緊”階段步入“精準紓困”新階段，著力點從單一的風險防控轉向在安全基礎上提升資金效率、緩解企業壓力。例如，溫州將資金解封節點從項目綜合竣工驗收提前至房屋所有權首次登記，此舉理論上可縮短預售監管資金解凍周期約12至24個月；珠海允許監管額度外資金用于償還本項目開發貸款；威縣新增小區道路硬化、質監部門出具質量監督報告兩個撥付節點；鎮江將監管期限延長至完成不動產首次登記，并自2026年起停用第三方監管賬戶，改由政府機構直接負責收存、撥付和管理。這些政策調整，在確保預售資金優先用于項目工程建設的前提下，有效緩解了房企的資金壓力，提高了資金使用效率。特別是對于優質房企來說，預售資金監管政策的優化，能夠讓他們更加靈活地調配資金，加快項目開發進度。與此同時，2026年以來，平頂山、百色、欽州、銅仁、南充、巴州等十余個城市密集出臺或修訂預售資金監管細則，進一步織密制度網絡，體現出各地結合庫存壓力與市場熱度因城施策、精準破解房企資金沉淀痛點的政策意圖。

　　從國家層面看，住建部在2026年全國住房城鄉建設工作會議上明確提出，要繼續實行預售的，必須規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。這一要求為各地政策優化劃定了清晰的安全底線。當前政策層面已明確推進方向：住建部2026年1月明確提出“做實項目公司制、推行主辦銀行制、推進現房銷售制”三制聯動的制度框架。這一框架從三個維度系統重塑了預售資金監管和交付保障機制：“做實項目公司制” 旨在將每個開發項目隔離為獨立法人實體，實現資金封閉運行、風險物理隔離，從源頭切斷房企跨項目抽調預售資金的通道；“推行主辦銀行制” 則指定一家銀行作為項目全周期資金監管的唯一責任主體，徹底解決過去多家銀行參與開發貸、按揭貸、監管戶分散導致的“誰都管、誰都不擔責”的監管套利問題；“推進現房銷售制” 則是從銷售制度本身入手，逐步降低預售制占比，最終實現“所見即所得”的根本性交付保障。“三制聯動”并非各自孤立推行，而是互為配套：項目公司制提供了風險隔離的法律主體，主辦銀行制提供了穿透式監管的金融抓手，兩者共同為預售制下的資金安全上了“雙保險”，也為未來從預售向現房銷售的平穩過渡創造了可操作路徑。

　　在此基礎上，預售資金監管制度正從地方試點走向全國統一、從人工審核走向智能監控、從被動堵漏走向主動預防。住房和城鄉建設部正牽頭建設全國住房項目全周期監管信息平臺，擬利用區塊鏈、物聯網、大數據等技術，實現從土地出讓到最終退出的全流程數字化留痕與不可篡改追溯。“三制聯動”的制度框架與全國統一監管平臺構成了一體兩面的長效管控體系：制度層面壓實了“誰的錢、用在哪兒、誰負責”的責任鏈條，技術層面則實現了“資金流向可追蹤、異常變化可預警”的實時監控能力。隨著全國統一平臺的建設和地方系統的互聯互通，預售資金監管將實現信息化、透明化，更好地兼顧安全與效率的雙重目標，為房地產市場的平穩健康發展提供長效制度保障。各地在優化調整預售資金監管政策時，始終堅持把保交樓放在首位，確保預售資金全部用于項目建設，從源頭上防范爛尾風險。未來，預售資金監管制度將進一步完善，在牢牢守住安全底線的前提下，通過信息化手段提升監管效率，逐步建立全國統一的預售資金監管平臺，實現資金監管的信息化、透明化，更好地兼顧安全與效率，為構建房地產發展新模式夯實制度根基。

　　五、改革端：長效機制加速構建

　　（一）新發展模式：雙軌并行，功能互補

　　構建房地產新發展模式是實現房地產市場長期健康發展的重要途徑。新發展模式的核心是構建“市場歸市場、保障歸保障”的住房雙軌供應體系，如長沙逐步形成7：3的住房供給結構 ，即70%的剛需人群依靠保障房解決居住問題，30%的改善、投資需求交由商品房市場調節。這一結構的形成，將徹底改變過去單一的商品房供應體系，實現住房供應的分層分類，滿足不同群體的住房需求。

　　2023年8月至今，“配租+租售”新的住房保障體系逐漸建立。2023年8月，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出要建設配售型保障性住房。央行設立1000億租賃住房貸款支持計劃，于濟南、鄭州、成都、青島、天津、長春、重慶、福州8個城市進行試點，通過市場化批量收購存量房，擴大租賃住房供給。2024年5月17日，國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。統籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

　　新發展模式的主要內容包括四個方面：一是住房供應體系方面，建立保障性住房、商品住房并行的雙軌體系，分層分類滿足不同群體的住房需求；二是土地供應機制方面，從計劃主導轉向需求響應，建立與人口、住房需求掛鉤的動態調節機制；三是開發模式方面，從“開發、銷售、高周轉模式”向“開發、持有、運營、退出”全生命周期價值管理模式轉型；四是產品理念方面，從有沒有向好不好轉變，大力發展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。新發展模式的構建，將徹底改變過去房地產行業“高杠桿、高周轉、高收益”的發展模式，推動行業向高質量發展轉型。同時，雙軌供應體系的建立，也將有效解決新市民、青年人的住房問題，促進社會公平正義。未來，隨著保障房建設的加速推進和商品房市場的逐步規范，房地產新發展模式將逐步成熟完善。

　　（二）公積金改革：從“購房專屬”到“全周期支持”

　　住房公積金制度改革是房地產長效機制建設的重要組成部分。2026年以來，全國范圍內掀起了新一輪公積金改革浪潮，改革方向從過去的“購房專屬”向“全周期支持”轉變。全國性政策方面，2026年1月1日起，全國存量住房公積金貸款利率統一下調25個基點，五年以上首套公積金貸款利率降至2.6%，二套降至3.075%，進一步降低了購房者的利息負擔。根據中國人民銀行數據，2026年第一季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.06%，同比再降5個基點，創下歷史新低。

　　地方政策方面，各地結合實際情況，出臺了一系列更加靈活的公積金支持政策。一是大幅提高貸款額度，如杭州家庭最高貸款額度提至180萬，蘇州家庭最高200萬，廣州多子女家庭最高360萬；二是拓寬提取范圍，全國超50城將租房、物業費、契稅、裝修、加裝電梯、大病醫療等納入公積金提取范圍；三是優化商轉公政策，如廣州取消 “原商貸銀行為住房公積金受托銀行” 的限制，允許非受托銀行的商業貸款轉為公積金貸款；四是支持家庭成員互助，多地允許配偶、父母、子女的公積金賬戶余額互助使用，共同償還購房貸款。

　　公積金制度的改革，有效提高了公積金的使用效率，增強了對居民住房消費的支持力度，對穩定房地產市場起到了積極作用。未來，公積金制度改革將進一步深化，逐步實現全國統籌，擴大覆蓋范圍，提高資金使用效率，更好地發揮公積金在解決居民住房問題中的作用。

　　（三）房地產稅：短期不推出，長期方向明確

　　預售資金監管是防范房地產風險的重要制度安排。2026年以來，多地在守住保交樓安全底線的前提下，對預售資金監管政策進行了因城施策的精細化調整，溫州、珠海、鎮江等城市率先探索，政策重心從“從嚴從緊”階段步入“精準紓困”新階段，著力點從單一的風險防控轉向在安全基礎上提升資金效率、緩解企業壓力。

　　目前中國僅上海和重慶自2011年起試點征收個人住房房產稅，上海于2026 年1月將試點政策延續至2031年，重慶則在2024年大幅優化了征收標準，兩地試點均以“保基本、抑投機”為核心，運行十五年來雖積累了寶貴的征管經驗，但因覆蓋范圍窄、稅基有限，對地方財政的貢獻度較低，對整體房價的抑制作用也較為有限，更多體現為政策信號意義。從國際經驗來看，房地產稅出臺的有利時間窗口期通常具備以下特征：城鎮化率達到60%-70%的中后期階段，房地產市場從高速增長轉向平穩健康發展，經濟基本面保持穩定且樓市處于溫和回暖周期，地方政府對土地財政的依賴度逐步下降、存在明確的財政結構轉型需求，同時不動產統一登記、房產價值評估體系、自然人稅收征管機制等配套制度已基本完善，此時推出既能最小化對市場的沖擊，又能順利實現地方稅體系的重構。實際上，在溫州之前，珠海、宜昌等二三線城市也調整優化了預售資金監管規則，體現出各地結合庫存壓力與市場熱度因城施策，精準破解房企資金沉淀痛點、暢通投資循環、助力市場企穩回暖的政策意圖。這些政策的密集出臺，在確保預售資金優先用于項目工程建設的前提下，有效緩解了房企的資金壓力，提高了資金使用效率。特別是對于優質房企而言，預售資金監管政策的優化，為他們提供了更加靈活的資金調配空間。溫州等地政策還支持預售轉現售，簡化銷售流程，從多維度降低了房企的制度性交易成本。與此同時，2026年以來，多地密集出臺或修訂預售資金監管細則，平頂山、百色、欽州、銅仁、南充、巴州等城市紛紛發布新規，進一步織密制度網絡。

　　需要強調的是，無論是政策優化還是規則調整，預售資金監管的原則，“專戶專存、專款專用、全程監管”，始終未被突破。各地在優化調整預售資金監管政策時，始終堅持把保交樓放在首位，確保預售資金全部用于項目建設。平頂山要求監管賬戶禁止開通企業網上銀行轉賬業務，不得作為扣稅賬戶、不得支取現金或挪作他用；欽州嚴格遵循“一預售證一監管賬戶”原則，賬戶名稱須清晰體現企業全稱、項目名稱和樓棟號；威縣明確規定，監管額度內資金只能專項用于工程建設，原則上從監管賬戶直接轉入施工單位、建材供應商、農民工工資專戶等，從源頭上防范爛尾風險。

　　（四）“好房子”全鏈條標準與激勵體系加速構建，行業進入品質化發展新階段

　　住建部對“好房子”的核心要求，是推動住宅建設從“有沒有”轉向“好不好”，圍繞“綠色、低碳、智能、安全”四個維度，全面提升住房品質。具體而言，綠色強調節能環保與健康舒適，低碳要求全生命周期減碳降耗，智能聚焦數字家庭與智慧服務，安全則涵蓋結構安全、設施安全與全齡友好。這一標準體系標志著中國住房發展理念的根本性轉變——從追求速度和規模的粗放擴張，轉向注重質量和品質的內涵提升。

　　從政策趨勢看，“好房子”已從行業倡議上升為國家頂層設計。“十五五”規劃綱要首次將“建設好房子”寫入國家中長期戰略，住建部在全國住房城鄉建設工作會議上明確將其列為房地產發展新模式的核心支柱之一。政策脈絡呈現三個清晰走向：一是標準體系建設加速推進，從規劃設計、施工建造到驗收交付的全鏈條“好房子”評價標準正在制定；二是試點示范范圍持續擴大，各地通過好房子設計大賽、智能建造試點等形式先行先試；三是政策配套逐步完善，容積率獎勵、公積金貸款額度上浮等激勵措施陸續出臺，市場化激勵機制正在形成。

　　“好房子”建設的政策含義深刻而多層。在行業層面，它重構了開發商的競爭邏輯，過去靠高周轉、控成本取勝的模式將讓位于以產品力、交付力為核心的價值競爭；在消費者層面，它回應了人民群眾對居住品質升級的強烈訴求，是實現從“住有所居”到“住有宜居”跨越的政策抓手；在長效機制層面，它與現房銷售、預售資金監管等制度形成閉環——好房子是目標，保交付是底線，二者共同勾勒出行業新模式的完整圖景。更為深遠的是，“好房子”戰略帶動了建筑、建材、智能家居、綠色能源等上下游產業鏈的技術升級，為房地產行業從傳統建造業向先進制造業與現代服務業融合轉型提供了清晰路徑。

　　六、調控端：一城一策，新舊動能轉換

　　（一）2026年地方政策：全面發力，城市更新成為重點

　　2026年以來，各地繼續堅持“房住不炒”定位，全面落實“一城一策”調控方針，出臺了一系列房地產優化調整政策。需求端方面，全國已有超過150個城市出臺了相關政策，圍繞降低購房門檻、減輕購房成本、激活流通鏈條展開，形成了“限購松綁、首付下調、利率降低、公積金提額、財政補貼、稅費優惠”的全鏈條支持體系。這些政策的出臺，有效提振了市場信心，推動了房地產市場的邊際改善。

　　城市更新成為2026年房地產調控的重點領域，其戰略地位已從局部的舊城改造上升為拉動有效投資、重塑城市競爭力的核心引擎。從頂層規劃看，新出臺的《“十五五”城市更新專項規劃》明確了未來五年城市發展的主軸：不再是大拆大建，而是以“留、改、拆”并舉的漸進式有機更新為主。 規劃核心強調“運營前置”和“全生命周期管理”，將城市更新的目標從單純的物理空間改造，提升為“產業導入+民生改善+文脈延續+安全韌性”的復合型工程。規劃設定了量化目標，例如完成一批老舊小區、城中村及地下管網改造，并首次提出培育一批“城市更新運營商”，標志著行業正從房地產開發向城市資產管理與服務轉型。

　　城市更新對宏觀經濟和資本市場的影響深遠且多維。在宏觀經濟層面，城市更新是“十五五”時期最具乘數效應的投資增長點。“十五五”期間城市更新總投資能有效對沖新建商品房投資下滑的缺口，成為穩投資、穩增長的重要底盤。它拉動的是勘察設計、建材裝飾、智慧科技、物業管理等一長串產業鏈，且建設活動大部分留在本地，對地方經濟與就業的乘數效應遠超傳統基建。在資本市場層面，城市更新重塑了相關板塊的價值邏輯。首先，利好具有綜合運營能力的開發商和城投平臺，項目從“高周轉”轉為“長周期運營”，穩定的租金和收費權現金流，為資產證券化（REITs、ABS）提供了大量優質底層資產，打開了輕資產轉型和估值重塑的空間。其次，為建筑材料、智能建造、節能改造等領域帶來長期且穩定的訂單需求。最后，城市更新基金、私募股權基金等創新型融資模式興起，為資本市場提供了新的另類投資賽道，引導長期資金流向有穩定現金流的城市核心資產，這符合保險、養老等長線資金的風險偏好，有助于優化社會融資結構。地方層面，全國20余個省份將城市更新作為2026年住建工作重點，堅決摒棄大拆大建模式，聚焦老舊小區改造、歷史文脈傳承、基礎設施完善、公共空間優化等關鍵領域。城市更新的加速推進，將為房地產行業帶來新的發展機遇，推動行業從增量開發向存量運營轉型。

　　（二）房地產占國民經濟比重：持續下降，新舊動能轉換

　　2025年中國國內生產總值同比增長5.0%，國民經濟總體保持平穩恢復態勢，但行業間增長分化顯著。從增長速度看，工業以5.8%的增速成為拉動經濟增長的第一動力，占GDP比重達29.7%，凸顯了實體經濟在國民經濟中的壓艙石作用；包含信息技術、科研服務、公共管理等在內的“其他行業”增速最高，達7.0%，占比27.2%，已成長為經濟增長的引擎。傳統服務業復蘇相對溫和，批發零售業、交通運輸倉儲郵政業、住宿餐飲業增速分別為 5.0%、5.2%和4.9%，基本與GDP增速持平或略低，反映出消費需求仍處于穩步恢復階段。金融業增速為 4.5%，低于整體經濟增速，一定程度上體現了信貸需求偏弱和金融市場波動的影響。

　　房地產與建筑業仍是經濟增長的主要拖累項：2025年建筑業增加值同比下降1.1%，房地產業僅微增0.2%，兩大行業合計占GDP比重達12.1%。這一數據與此前土地市場的極端分化、三四線城市樓市低迷的現狀高度吻合，表明盡管核心城市房地產市場有所回暖，但行業整體仍處于深度調整期，投資端和新開工端的低迷狀態尚未根本扭轉，對上下游產業鏈的拉動作用仍顯不足。農林牧漁業增長4.1%，運行平穩，為經濟社會穩定發展提供了堅實的基礎保障。

　　2025年房地產業增加值從2024年回落至8.3萬億元，占 GDP比重進一步降至5.9%，幾乎完全回到了十年前2015年的水平。2025年的數據印證了房地產市場“總量下行、結構分化”的長期趨勢：盡管一線城市和強二線城市核心區域的土地市場熱度回升、二手房交易活躍，但這僅能支撐行業“底部盤整”，無法扭轉整體下行態勢。未來房地產行業將徹底告別依靠大規模開發投資拉動經濟增長的時代，其對國民經濟的貢獻將逐步從投資驅動轉向消費和服務驅動，進入以存量更新、品質升級和區域分化為主要特征的新發展階段。

　　（三）稅收工具精準發力：房地產調控的財政邏輯與市場影響

　　在個人所得稅方面，房貸利息專項附加扣除已成為降低居民實際購房成本的重要工具，其政策前景的優化方向主要集中在三個層面：扣除標準的動態調整、改善性換房需求的擴圍可能、以及扣除方式從定額向更具針對性的據實扣除轉變。這項政策的宏觀意義在于，它通過稅后收入效應邊際提振購房意愿，是少有的既能穩樓市又能惠民生的跨部門工具，對中等收入群體的邊際消費和換房決策將產生正面影響。

　　在土地增值稅層面，此輪房地產市場深度調整正在倒逼這一長期“清算難”的稅種加速規范落地。過去房企通過模糊成本、拖延清算等方式長期占用應繳稅款的現象正在被扭轉，稅務部門借助數字化征管手段對項目全周期稅負實施動態監控，清算審核顯著提速。這一規范化進程長遠看有利于抑制房企盲目囤地、粗放開發的舊模式，倒逼行業向精細化轉型，但在執行節奏上需要平衡規范與彈性，避免對資金鏈脆弱的企業造成短期流動性沖擊。

　　在個人銷售住房增值稅層面，政策正處于從行政管制工具向市場調節機制回歸的過渡期。當前“滿二免征”或“滿二差額征收”的規則本質上是短期投機行為的抑制工具，未來政策調整將更趨分化：市場過熱的少數核心城市可能維持較嚴的免征年限，而庫存高企的城市則存在進一步減輕稅負的空間以激活改善鏈條。特別值得注意的是，隨著現房銷售占比提升和“好房子”標準落地，圍繞品質溢價的計稅方式、老舊房屋更新改造成本的抵扣等新議題，將推動增值稅規則向更能體現財產權益保護和鼓勵房屋更新的方向演進。總體而言，住宅流轉環節的稅收工具正從單純的抑制需求，轉向更為精細地引導供給結構優化和合理居住需求的釋放。

　　（1）特朗普政府關稅政策出現超預期大幅調整，如推翻中美經貿聯合聲明形成的共識，推行更高幅度“對等關稅”，或出臺其他對華貿易限制性政策，進一步沖擊中美貿易，抑制中國對美出口。（2）中國國際經貿關系大幅惡化，除美國外，其他國家跟風采取貿易限制措施，增加貿易壁壘，阻礙中國產品出口。（3）全球貿易保護主義持續抬頭，部分國家以產業保護等為由，針對中國出口商品設置技術、環保等各類嚴苛標準，影響中國產品國際市場份額。（4）地緣政治沖突升級，影響全球供應鏈穩定，干擾中國出口產業鏈正常運轉，削弱出口競爭力。