2026.06.16

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作者 |第一財經 鄭娜

作為樓市風向標的深圳，在短短七天內拍出兩個高溢價地塊，一舉攪動沉寂許久的土地市場。

6月上旬，深圳先后拿出南山粵海街道與前海片區兩大核心區域的重磅地塊，引來各大房企焦灼廝殺，輪番上演“300輪搶地大戰”，并最終都創下超100%的溢價率，樓面價更是分別定格在10.87萬/平方米、9.6萬/平方米，刷新深圳地價新高。

深圳土地市場多年未有的高熱度，一方面源于地塊本身的稀缺性和優秀質素，以及片區內對優質供給的需求，另一方面則是由于近年來深圳供地“縮量提質”，使得市場進入資金扎堆搶籌的階段。

業內認為，未來深圳仍將維持“小批量、高頻次、優地塊”的出讓節奏，供給端稀缺性持續強化，同時房企在聚焦一線城市核心資產的戰略指導下，也會對此類優質地塊保持關注，預計未來深圳土拍的結構性熱度將有望延續。

土拍熱度爆棚

6月開局，深圳南山區粵海街道一宗宅地掛牌出讓，現場6家房企鏖戰超290輪，保利置業以超57億元拿下，溢價率達到150%以上，樓面價也從起拍的4.3萬元/平方米一路飆升至10.86萬元/平方米，加冕新晉深圳“單價地王”。這也是深圳樓面價首次突破10萬元大關。

粵海街道地塊的熱度還未消散，前海桂灣片區的宅地再添一把火。6月12日，同樣歷經約300輪角逐，在深圳鮮少布局的廈門國資建發耗資超35億元、溢價114.29%摘得地塊，約9.6萬元/平方米的成交樓面價成為前海片區的新“地王”，也成為單價第二高的地塊。

短短一周之內，接連兩宗溢價超100%的地塊，對仍土地市場來說猶如平地起雷。

核心區域住宅用地供應的高度稀缺，是引得房企爭搶的最直接原因。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶提到，這兩宗高溢價地塊均位于深圳最具價值的片區。

例如，粵海街道地塊緊鄰百度大廈、軟件產業基地等科創地標，是科技園南區近十年來首次公開出讓的低密度純居住用地；前海桂灣地塊則位于前海三灣中成熟度最高的桂灣片區，深港國際金融城已入駐超320家金融機構，同樣為片區罕見的稀缺宅地。

在兩宗地塊所屬的片區內，產業人口支撐起了充沛的購買力。好地研究院提到，不同于普通的剛需板塊，粵海、前海等區域，周邊環繞著高收入的高知群體和科創高管，擁有扎實的財富積累，對居住品質有改善需求。這種需求不隨樓市短期波動而消失，構成了頂豪市場的“獨立行情”。

明源不動產研究院首席研究員艾振強指出，深圳2026年前5個月賣出240套5000萬以上的頂豪，是上海的兩倍，深圳灣、科技園周邊二手房掛牌價普遍在12-15萬/平方米，為高溢價拿地提供了終端市場的支撐。

值得一提的是，其他熱點城市也有核心地段的稀缺地塊供應，但為何深圳卻能拍出如此溢價率？

“相較其他城市如北上廣杭，深圳土地供應可以說非常少。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉告訴記者，2024年深圳只出讓了6宗宅地，2025年也只有12宗，而前述城市2025年的供應在40-100宗之間，而且深圳宅地越來越向“小而美”發展，宅地稀缺性遠超其他城市，特別是核心區域優質地塊，可供開發的越來越少。

曹晶晶也認為，深圳能接連出現如此高熱度的地塊，關鍵在于核心區域宅地的供給節奏和地塊稀缺屬性存在本質差異。

“其他熱點城市的核心區保持著相對穩定的供應節奏，市場普遍存在‘每年都有貨’的預期，房企可以分批次布局。”曹晶晶表示，而深圳核心區的供應，則是“以五年、十年為單位的‘斷供式稀缺’，疊加深圳城市空間高度濃縮、核心價值集中于少數片區的‘單核式聚焦’，使得每一塊真正核心區的宅地參與度較高。”

供給端稀缺性持續強化

深圳的土地供應并非一直如此緊俏。

2021年，作為執行供地“兩集中”的熱點城市之一，深圳迎來宅地供應歷史峰值，通過增加供應平抑當時過熱的樓市，同時以限制最高地價的方式為土地市場降溫，最高溢價率設為15%。

據深圳中原地產統計，這一年共出讓39宗居住用地，有1宗流拍，其中有24宗宅地以最高限制地價成交，占比超6成，房企拿地熱情持續高漲；土地成交金額也達到1119億元的高峰。

進入2022年，樓市情緒走低，開發商在“三道紅線”影響下融資進一步受限，拿地熱潮出現消退跡象，全年共出讓38宗居住用地，但有4宗流拍，共22宗以最高限價成交，占比回落至57%。

此后，深圳的宅地供應規模持續大幅回落。2023年出讓14宗居住用地，且僅有5宗封頂成交，6宗為底價成交，土地出讓金也腰斬至僅約403億元。

2024年供應進一步走低，全年僅6宗宅地成交，但也曙光初現，土地總出讓金約416億元，超過2023年總和，華潤&中海聯合體斥資超185億元，拿下南山后海片區一宗地塊，成為深圳第九宗百億地塊。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，這一階段的核心特征是“縮量保價”，政府主動收縮供地規模，將出讓重心向南山核心區優質地塊傾斜，既避免了市場下行期大量地塊流拍沖擊市場信心，也通過稀缺地塊保障了土地出讓收益。

這一期間，深圳也逐步取消了過去為抑制房價過快上漲而采取的限制措施，包括取消最高限制地價、取消對新房最高售價的限制等，把價格交由市場決定。

“2025年至今，深圳的土地供應延續‘縮量提質’，結構性熱度爆發。”孫紅梅提到，2025全年12宗成交宅地，較上年翻倍，其中9宗溢價、7宗溢價率超30%，平均溢價率創下近六年新高，前海桂灣等核心區接連刷新單價地王紀錄。

但2025年的成交用地面積仍處于低位，土地成交金額更是觸及近十年來最低值，僅365.2億元，同比下降超一成。孫紅梅表示，深圳供地的“縮量”大趨勢未改，市場從“普漲普跌”轉向極致分化。

艾振強提到，近幾年，深圳土地市場經歷了一個“過熱調控→深度調整→縮量提質→結構性復蘇”的完整周期。其核心邏輯在于，當市場過熱時，多供地以平抑價格；當市場過冷時，少供地以穩定預期。2025年以來，深圳用核心區稀缺的優質地塊既維持市場熱度，又避免了對存量房去化造成過大壓力。

如今，延續著“縮量提質”的供地方向，業內認為，近來深圳土地市場表現出的結構性高熱將有望得到持續。

孫紅梅認為，一方面，供給端稀缺性持續強化，同時供地向低容積率、高品質傾斜，核心區可出讓的純宅地越發稀缺，每推出一宗都會觸發多家房企競爭；同時，央國企、頭部房企聚焦一線城市核心資產的戰略不會短期轉向，深圳的產業實力、人口吸引力和高凈值購買力，決定了核心區改善型住宅的長期需求。

微信編輯| 小羊

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