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溫州法拍房市場就是一面“照妖鏡”，雖然它并不能代表整體市場行情，但是一套法拍房源的低價成交或者流拍，就足以映照出一個小區最真實的市場底線。

日前，溫州市區又有多套法拍房集中成交，具體情況如何，我們一起來看——

龍灣區

本次，龍灣區法拍市場共有5套房源拍賣，最終成交3套，流拍2套，成交率約60%，是溫州市三區本輪法拍中推售房源最少、成交率最低的區域。

其中，綠城·海棠灣的成交案例比較有看點——

綠城·海棠灣位于龍灣中心區，距離區府直線距離不過500米，是整個龍灣公認的高端社區，項目于2012年開盤，法式風格、全石材干掛的配置放在當時相當驚艷，不過同樣價格高昂。

當初，該小區高層房源售價約2.2-2.8萬元/㎡，洋房約3-3.1萬元/㎡，合院約5-6萬元/㎡，站在整個樓市絕對的高位，不過去化非常吃力，聽說這個項目讓綠城吃了不小的虧。

本次拍賣的房源位于15幢，受早年“90/70”政策影響，該房源實則由803、804室合并組成，總建面約161㎡，最終經過47輪競價，以總價222.4萬成交，折合含裝單價約1.38萬/㎡。

2012年，該房源開盤毛坯備案單價為2.57萬/㎡，毛坯總價超412萬，與本次成交價相比，即使不算后期裝修，房價也虧掉約46%。

目前，該小區高層房源掛牌均價約1.8-2萬/㎡，相比之下，本次法拍房源性價比明顯，但老牌豪宅淪落于此，對于龍灣的高端市場而言卻并不是好消息，尤其是龍灣區府周邊的高端住宅深受影響，價格或要重新錨定。

鹿城區

本次，鹿城區法拍市場共有18套房源拍賣，最終成交14套，流拍4套，成交率約77%，是本輪市三區法拍最熱的區域，部分熱門房源競價激烈，甚至足足經過68輪競價才成交。

整體來看，鹿城區法拍熱度較高，但成交價格普遍較低，僅有一套房源成交單價破萬，可見當前市場對于價格十分敏感。其中，有2套房源的成交案例值得關注——

龍湖坤和·天境

龍湖坤和·天境位于溫州城西，項目于2020年5月開盤，2022年7月交付，早期開盤毛坯均價約2.4萬/㎡，社區品質在同板塊的剛需改善小區中都算拔尖。

本次法拍的2幢1906室，建面約106.53㎡，最終經過21輪競價，以總價143.5萬成交，折合含裝單價約1.34萬/㎡。

而該套房源，當初開盤毛坯備案價約2.67萬/㎡，另外還有2500、3500元/㎡的裝標，即使按照最低檔計算，開盤含裝總價也要超過300萬，與今相比房價腰斬！

目前，該小區在安居客平臺的二手房掛牌量超過160套，在貝克找房平臺掛牌量超60套，掛牌均價約1.59-1.8萬/㎡，超量掛牌或許就是該小區房價跌幅較大的原因。

其實不止龍湖坤和·天境，溫州城西大部分次新房社區的二手房掛牌量都不少，比如隔壁的綠城·桂雨江南在安居客上也有超100套掛牌量！

這意味著城西板塊的次新房，不僅要面對同小區內大量二手房的競爭，同時還要承擔整個板塊的供應壓力，如果這樣房價都能扛得住，溫州樓市早起飛了！

宏地·金玉府

宏地·金玉府位于七都板塊，項目于2017年開盤，2019年交付。作為近幾年溫州高層小區房價崩塌幅度最猛的板塊之一，本次法拍成交的3幢1703室，不出意外又是房價腰斬的房源。

本次拍賣的11幢2001室，建面約118.46㎡，最終經過31輪競價，以總價107.29萬成交，折合單價約9057元/㎡，而當初該房源開盤毛坯均價約1.89萬/㎡，毛坯總價約223萬，與今相比房價跌幅約52%。

目前，該小區掛牌量不多，安居客、貝克找房等平臺的二手房掛牌平均不到10套，掛牌價約1.8-2萬/㎡左右，部分建面約118㎡房源中間層毛坯掛牌單價約1.2萬/㎡，去年掛牌至今未成交。

果然，高層社區在七都這個以低密為主的板塊有些“水土不服”，未來會不會繼續跌，相信市場很快會給出答案。

甌海區

本次，甌海區法拍市場共有15套房源拍賣，最終成交11套，流拍4套，成交率約73%。雖然成交率略低于鹿城，但有4套房源的成交單價破萬。

其中，有4套房源的成交案例值得關注——

萬科中梁·金域中央

萬科中梁·金域中央11幢2001室，建面約97.36㎡，最終經過49輪競價，以總價134萬，折合單價約1.38萬/㎡成交。

該房源當初開盤惠后毛坯總價約250萬，單價約2.56萬/㎡，按照本次法拍成交價格推算，房價虧損約46%。

目前，該小區二手房掛牌價約2.1萬/㎡，另據貝克找房數據，成交單價約為1.34-2.09萬/㎡，具體看房源情況不同，價差比較明顯。

遠洋·泊云庭

遠洋·泊云庭6幢1106室，建面約94.98㎡，最終經過22輪競價，以總價101.5萬，折合單價約1.07萬/㎡成交。

該房源當初開盤毛坯價格約2.1萬/㎡，毛坯總價205萬左右，另有1200元、1800元/㎡兩種裝修標準，若按1200元/㎡計算，則該房源當初含裝總價約220萬左右，按照本次法拍成交價格推算，房價虧損53%。

目前，該小區二手房掛牌均價約1.4萬/㎡，建面約95㎡房源掛牌價約1.4-1.6萬/㎡，相比之下本次法拍房成交價格略低于市場掛牌價。

龍湖·天曜城

龍湖·天曜城6幢204室，建面約127.45㎡，最終經過27輪競價，以總價153.28萬成交，折合含裝單價約1.2萬/㎡。

該小區當初開盤毛坯均價約2.4萬/㎡，小區品質在梧田板塊算比較出彩，而該房源開盤惠后毛坯單價約2.2萬/㎡，毛坯總價約281萬左右，另有2500元、3500元/㎡的裝標，若按2500元/㎡裝標計算，則該房源當初含裝總價超312萬/㎡，與本次法拍房成交價相比，該房源虧損約51%。

目前，該小區在安居客平臺有超130套二手房掛牌，掛牌均價約2萬/㎡左右，部分建面約127㎡低樓層房源掛牌價約2.1萬/㎡，相比之下，本次法拍房價格性價比明顯。

大發·凱旋門

大發·凱旋門6幢2702室，建面約155.18㎡，最終經過47輪競價，以總價219.8萬成交，折合單價約1.42萬/㎡。

該房源當初開盤毛坯單價約1.93萬/㎡，毛坯總價約300萬左右，而在2021年巔峰時期，大發·凱旋門的市場參考價飆漲到近3萬/㎡。

相比之下，本次法拍成交價格，不算裝修的話，只比開盤價虧了26%，算溫州市區虧得比較少的樓盤，但如果是巔峰時期接盤二手房的購房者，恐怕就要難受很多了~

目前，該小區二手房掛牌量巨大，安居客顯示175套，貝克找房超100套，其中或有重復房源，掛牌價在1.5-1.79萬/㎡左右，本次法拍成交價貼近于市場價。

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天下大勢，盛極必衰，衰極必盛。

溫州樓市從2021年6月進入下行期以來，絕大部分板塊的房價都在經歷深度調整，剛需、改善、豪宅皆是如此，“房價腰斬”以前聽起來很恐怖，現在卻成為普遍的現象。

從近期溫州法拍房的成交走勢來看，整體法拍市場的熱情明顯提高，不少房源競價激烈，平均溢價率比之前要高出許多，說明剛需、改善購房者已經愿意進場撿漏，市場的流通性有一定恢復。

不過，普遍來看，法拍房的成交價格相比市場價差距明顯，大量法拍房低價成交，可能短期會在一定程度上壓制二手房的市場報價，形成較低的價格錨點。

同時，在剛需市場中，法拍房的折價較高，剛需客群很可能因為價格，優先選擇法拍房，直接分流普通二手房和剛需新盤客戶，市場壓力或許會小幅上升，具體要看板塊的供應量大不大~~

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