廣東
白云土拍市場，再放大招！
就在剛剛，廣州日報刊登白云區政通路西側AB2914005、AB2914006地塊的掛牌出讓公告。
地塊用地性質為二類居住用地、文化設施用地，宗地面積26400平（其中住宅用地21587平），總建筑面積26482平（其中住宅建面23746平），住宅用地容積率僅1.1。
地塊掛牌起始價87213萬元，換算下來，掛牌起拍樓面價約3.67萬元/平。（不扣配建）
｜圖源：廣州日報
這也是白云區近10年來出讓宅地中容積率最低的一宗，比2025年成交的龍歸六片山地塊1.7容積率還要低。
未來極有可能打造疊墅或聯排等墅級產品，填補白云核心區高端低密產品的空白。
而前幾天，白云設計之都宅地剛剛被三家房企爭搶，政通路西側地塊的熱度，不會弱于設計之都！
我們接著往下 聊聊。
政通路西側地塊的地段大家都很熟悉了，核心程度基本不亞于白云新城。
地塊東臨白云區政府，南靠麓湖公園、雕塑公園，東北向可遠眺白云山，被萬畝綠肺環繞，是廣州中心六區少有的"區府+山水"雙重buff地塊。
｜廣州樓市發布 制
交通方面，距地鐵11號線環線與12號線（在建）換乘的中醫藥大學站僅約100米，往南兩站即達環市東，往東接駁天河CBD，通達性極佳。
周邊老牌名校不少，初步預計是省一級的廣園小學+中學，教育牌還是比較穩。
商業方面，地塊周邊社區底商非常成熟，不遠處有三元里萬科里，基本生活需求不用擔心。
當然，如果開車的話，10分鐘內也可以到白云萬達廣場、凱德廣場及越秀公園前、環市東商圈。
｜廣州樓市發布 制
而除了基礎配套之外，在樓市君看來，政通路西側地塊至少兩個結構性的優勢。
其一，板塊土地供應斷供多年，片區升級居住需求旺盛。
地塊所在的景泰、廣園板塊已斷供新房多年，周邊多以2000年前樓齡老舊小區為主。
唯一能算得上的次新盤力迅·觀麓公館，目前僅有2套房源掛牌，并且掛牌價格高達8.5-10萬/平！
｜圖源：貝殼找房
貝殼找房上顯示，目前周邊二手掛牌不少。
比如桂花崗板塊掛牌305套、三元里板塊掛牌196套、景泰路板塊掛牌450套機場路板塊掛牌超1200套，大金鐘路也有123套。
簡單算算，地塊周邊1公里的潛在置換家庭就超過了2500個！
并且，板塊購買力也不弱，政、教、醫等單位以及大型國企人群集中，未來并不缺買家。
其二、地塊1.1的容積率也是板塊絕無僅有。
政通路西側地塊容積率僅為1.1，是白云近十年最低！
這意味著開發商可做疊墅或聯排等墅級產品，產品層級直接向天河奧體低密墅區、番禺星河灣等類別墅產品看齊。
地塊起拍樓面價3.67萬/平，與白云新城的白云云瑞相差無幾（約3.77萬/平）。
若參考中心區低密墅級產品的定價邏輯，未來項目入市價格有望沖擊10萬+！
特別是，如果能做出高贈送、大尺度的真正豪宅，也精準填補了區域超千萬級終極改善的產品斷層。
｜圖源：藍皮書
可以看到，穗八條后廣州土拍溫度漸回升，設計之都是"試溫計"，政通路西側才是真正檢驗核心區超低密地塊價值的"試金石"。
樓市君認為，在設計之都地塊剛剛上演“三國殺”——27輪競價、溢價24%的背景下，房企對核心區稀缺低密地塊的渴求度只增不減。
這宗麓湖旁1.1容積率的低密宅地，大概率是今年白云乃至廣州土拍市場最具話題性的地塊之一。
再加上地塊體量不大、起拍總價不高，再加上客群明確、產品優勢，未來的去化確定性較強，中小型優質民企也有機會參與角逐。
地塊預計在7月18日左右正式競價，最終是否會觸發溢價、溢價幅度多少，樓市君也將持續關注。
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