本文為城市財經(jīng)團(tuán)隊出品

從近日央行與國家統(tǒng)計局公布的5月份各種與房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)來看，除了深圳、上海樓市在微微回暖外，其他城市以及全國整體依舊完全沒有轉(zhuǎn)向的意思。

佐證數(shù)據(jù)有三個：

第一，房地產(chǎn)投資與銷售數(shù)據(jù)。

第二，房貸數(shù)據(jù)。

第三，消費數(shù)據(jù)。

01

房地產(chǎn)，仍在兩位數(shù)調(diào)整

6月17日，國家統(tǒng)計局公布了5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

不過主流媒體依舊在選擇性報道，報喜不報憂，聚焦在了一線城市二手房環(huán)比連續(xù)上漲，而完全忽略甚至沒有怎么報道銷量與房地產(chǎn)投資情況。

5月份，房地產(chǎn)投資與銷售數(shù)據(jù)依舊在兩位數(shù)調(diào)整：

第一，房地產(chǎn)投資兩位數(shù)調(diào)整。

1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30356億元，同比下降16.2%；其中，住宅投資23426億元，下降15.6%。

來源：國家統(tǒng)計局

這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，就一直沒有回過正，其每月的波動差異，僅僅表示跌多跌少而已。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況。表面上看，最近一段時間，不少地方都有地王誕生，尤其是深圳，一周內(nèi)誕生了一個全市單價10萬+的地王和一個前海片區(qū)的地王。

但全國整體土地市場，依舊肅殺蕭瑟，這一點還可以從財政部發(fā)布的賣地收入數(shù)據(jù)中得到印證。

去年的賣地收入41518億元，相比于2021年的高點，腰斬不止。今年前4個月賣地收入只有6801億元，同比下降27.2%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

第二，商品房銷售數(shù)據(jù)兩位數(shù)調(diào)整。

國家統(tǒng)計局披露：

1-5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；其中住宅銷售面積下降12.1%。新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；其中住宅銷售額下降14.1%。

來源：國家統(tǒng)計局

商品房銷售面積與銷售額自2022年開始全面下降，規(guī)模從當(dāng)初的“雙18”降至去年的“雙8”。

進(jìn)入2026年，跌幅整體比去年擴(kuò)大，持續(xù)維持兩位數(shù)調(diào)整。

分區(qū)域來看，房地產(chǎn)投資方面，無論東部、中部、西部還是東北，均在兩位數(shù)調(diào)整。

商品房銷售面積與銷售額，東部、西部和東北也都仍在兩位數(shù)調(diào)整。

來源：國家統(tǒng)計局

02

房貸，罕見連續(xù)兩個月下降

持續(xù)收縮的商品房銷量，與央行公布的房貸數(shù)據(jù)相呼應(yīng)。

央行披露反映房貸的中長期貸款增量，去年僅增加1.28萬億，相較于2024年的2.25萬億，又出現(xiàn)了大跳水。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

而2026年前5個月，有三個月房貸單月負(fù)增長，尤其是四五月份，罕見出現(xiàn)了連續(xù)兩個月負(fù)增長的局面。

4月份中長期貸款（主要是房貸）減少3408億元，5月份減少571億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

結(jié)合央行、國家統(tǒng)計局與權(quán)威媒體的報道來看，這次的房貸減少主要是提前還貸增加與全款買房的人增加所致。

央行披露4月份住戶存款減少了1.94萬億元，5月再減少1100億元。存款正在搬家，一部分流入了股市，一部分則用于提前還貸。

同時，時代財經(jīng)報道，深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，該平臺成交的二手房中，全款買家占比達(dá)到25.1%；在總價200萬元以下房源中，這一比例進(jìn)一步升至34.1%。

意味著，越來越多的人全款買房。

更意味著，樓市依舊在降杠桿，居民購房邏輯正從“掏空六個錢包”轉(zhuǎn)向“量力而行”。

換句話說，民眾越來越不敢負(fù)債了。

這一點，5月份的消費數(shù)據(jù)也在佐證。

03

消費急需提振

5月份的消費數(shù)據(jù)實在不好看。

先看央行的數(shù)據(jù)。

央行公布， 前4個月住戶貸款減少4902億元，前5個月減少6314億元。其中4月份短期貸款減少4562億元，5月份減少840億元。

短期貸款主要指消費貸，特別是車貸。

與此同時，國家統(tǒng)計局披露：

1-5月份，社會消費品零售總額206031億元，同比增長1.4%。其中，除汽車以外的消費品零售額190022億元，增長2.7%。5月份，社會消費品零售總額41090億元，同比下降0.6%。其中，除汽車以外的消費品零售額37781億元，增長1.1%。

來源：國家統(tǒng)計局

5月份社零增速轉(zhuǎn)負(fù)，這是自 2022年12月以來的首次。

官方對此的解釋是， 5月商品零售額下降主要由于去年大規(guī)模“以舊換新”政策，以及“618”購物節(jié)拉高了同期基數(shù)。部分地區(qū)5月高溫多雨，也影響了居民線下消費。

這的確是一個重要因素。

但導(dǎo)致這種“內(nèi)冷外熱”的現(xiàn)象背后，就業(yè)難、錢難賺更是一個無法忽視的因素。

在這種背景下，當(dāng)下的 民眾依舊采取著防守型或者說收縮型的消費策略。

04

房地產(chǎn)何時止跌

從目前的調(diào)整幅度來看，全年商品房銷售面積與銷售額大概率會跌入“雙7”，也即商品房銷售面積7億平方米左右，商品房銷售額7萬億左右。

“雙7”，大概率就是市場底，畢竟真實的剛性需求和改善置換需求依舊存在，這些需求大概也在每年7億平方米左右，往后即便再降，也沒有多少空間了。

但這僅僅是銷量低而已，并非房價低。

房價筑底需要一個硬性條件，人們重新相信未來、敢于消費、敢于負(fù)債的時候。

房價何時筑底，其實可以參考日本的經(jīng)驗，這一點我在之前多篇文章中提到過。

1990年日本房地產(chǎn)泡沫破裂，之后四年日本各地房價無差別下跌，1995年開始東京房價緩慢下跌，2002年東京房價與整個日本房價出現(xiàn)K型分化，東京筑底反彈，日本整體房價直到2021年前后才勉強(qiáng)筑底，但沒有明顯反彈。

也即是說，日本在房價泡沫破裂開始的五年內(nèi)，全國各地房價無差別回調(diào)。五年后首都東京緩慢下跌，直到2002年才筑底反彈。東京房價調(diào)整用了12年。

日本全國房價筑底則用了31年，且筑底后日本全國整體房價沒有明顯反彈。

我一直在強(qiáng)調(diào)，我們雖然一直想擺脫日本的老路，但始終在跟隨日本的腳步前行，無論是人口出生率還是房價，每一步都精準(zhǔn)跟隨。

按照這個時間周期來看，即便是北上廣深，房價距離筑底還為時尚遠(yuǎn)，三四線城市的房價調(diào)整，更是遠(yuǎn)未結(jié)束。

因此，對于未來各類城市的房價中長期分析，本號的觀點是：

一線城市：

北京、上海、深圳、廣州的核心區(qū)域依舊具備較強(qiáng)支撐，但房價調(diào)整周期可能遠(yuǎn)比很多人預(yù)期得更長，未來即便筑底，也不會重現(xiàn)過去那種動輒翻倍的上漲行情。

二線城市：

杭州、成都、南京、武漢、西安、合肥等具備產(chǎn)業(yè)競爭力和人口吸附力的城市，核心區(qū)房價有望率先企穩(wěn)，而產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口流出的二線城市，則可能長期承壓。

三四線城市：

能夠承接都市圈外溢、擁有產(chǎn)業(yè)和就業(yè)支撐的城市，還有維持房價穩(wěn)定的機(jī)會；但多數(shù)人口持續(xù)流出的普通三四線城市，未來面臨的或許不是短期調(diào)整，而是長期價值重估。

主筆 | 余飛；總編輯 | 余飛

運(yùn)營 | 麥廣豪

數(shù)據(jù)整理 | 濟(jì)少；美工 | 江右居士

責(zé)任編輯 | 張琪；檢校 | 子非魚