北京
說真的，最近上海樓市有個信號挺有意思的——開發商開始“硬氣”了。
寶山南大板塊有個樓盤，二期均價干到了6.85萬元/平方米。110平米的中間套，一期賣6.3萬，二期漲到6.6萬；133平米的戶型，從6.9萬漲到了7.1萬。部分戶型單價直接往上躥了超過2000塊。
更夸張的是徐匯濱江。中海旗下一個項目6月18號啟動認購，均價20.6萬元/平方米。跟三年前開盤的云錦東方比，每平米貴了大概4萬塊。一套房子總價6000萬到一個億不等。
你沒看錯，二手房還在“以價換量”的尾巴上掙扎，新房卻已經有樓盤開始悄悄漲價了。
這就有意思了。開發商哪來的底氣？
底氣之一：二手房把路鋪好了
這輪漲價不是開發商一拍腦袋決定的。你往前翻三個月就知道了。
3月上海二手房成交31436套，4月28936套，5月28023套，連續三個月穩穩站在2.8萬套以上的高位。5月的網簽量同比大漲31%，創了近六年同期新高。6月上半月已經干了1.33萬套，全月大概率還能守住2.8萬套。
價格也在跟。5月上海二手房價環比漲0.6%，連續四個月上漲，漲幅領跑全國。新房這邊，5月環比漲0.2%，同比漲3.2%，是唯一新房價格同比正增長的一線城市。
二手房成交活躍了，置換鏈條就轉起來了。老房子賣掉了，改善需求就釋放出來了。低總價的剛需房源快速去化之后，置換客群開始進入改善市場。5月總價500萬到800萬的改善型房源成交量環比大漲9.3%。這個價格段的成交占比從3月的7.56%漲到了5月的8.37%。
置換鏈條向上傳導，新房就有了接盤的人。
底氣之二：政策給了一腳油門
2月25號，“滬七條”正式落地。非滬籍買外環內房子，社保從3年縮短到1年。公積金首套最高能貸到240萬，多子女家庭還能再加碼到324萬。房產稅方面，成年子女買唯一住房暫免征收。
門檻低了，能買的人多了。外環內的樓盤去化明顯加快。有人看房、有人下單，開發商自然腰桿子硬了。
底氣之三：核心區的地是真的稀缺
你再看徐匯濱江那個20.6萬的項目。去年10月中海拿這塊地的時候，樓面價就干到了148503元/平方米，直接刷新了徐匯區住宅樓面價紀錄，成了全國非風貌住宅用地的新單價地王。
徐匯濱江開發進入后期了，新增住宅用地越來越少。這種低密度的洋房產品，賣一套少一套。全盤就88戶。物以稀為貴，開發商不愁賣，自然敢往上報價。
但別高興太早，這只是“結構性上漲”
注意一個詞——“冷熱并存但邊際走強”。翻譯成人話就是：有人吃肉，有人連湯都喝不上。
外環外的新盤還在以價換量。5月新增的39個新盤里，外環外供應面積占了將近78%，套數占了77%。這些區域供貨主力是300萬到800萬的剛需和中端改善產品。跟核心區的豪宅完全是兩個世界。
上海新房去化周期已經降到了8.4個月，庫存結構相對健康。但這輪漲價更多集中在部分區域和高改善需求產品上。市場是不是真的進入全面上行周期，還得看后續成交能不能持續。
開發商為什么敢在這個時候提價？
說白了，他們看到了三個信號。
第一個信號，二手房連續幾個月高位成交，市場底部特征已經比較清晰了。低價房源在持續消化，剩下的賣家心態變了，不再恐慌拋售。
第二個信號，政策托底的預期很明確。“滬七條”之后，市場信心在修復，剛需和改善需求都在釋放。
第三個信號，核心區的土地供應越來越少，開發商手里的好地塊就是稀缺資源，不愁賣。
寶山南大那個項目，一期從去年年底開始分四批次開盤，整體去化率超過80%。賣得好，才有漲價的底氣。而且人家也沒完全取消優惠，二期還是按97折在賣。漲歸漲，姿態還是要有的。
這輪漲價能持續多久？
說實話，現在誰也說不準。
上海樓市確實在從“成交修復”走向“價格分化后的局部抬升”。但這種上行還不是全面開花。遠郊的劣質房源、缺乏配套的板塊，該冷還是冷。
有一種說法是“淡季不淡”。6月雖然是傳統淡季，但熱度還在延續。不過房價漲幅可能會小幅收窄。市場是否真的進入全面上行通道，后續的政策走向和成交數據才是真正的試金石。
開發商硬氣了，對購房者來說不是壞事。至少說明市場最冷的時候可能已經過去了。但要不要追漲，還得看自己的錢包和需求。剛需該上車就上車，投資客還是悠著點。這屆市場，已經不吃“閉眼買”那一套了。
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