來源：市場資訊

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本月樓市政策聚焦

中央城市更新頂層設(shè)計落地，地方公積金與購房補(bǔ)貼雙線發(fā)力

2026年5月，我國房地產(chǎn)政策整體保持寬松導(dǎo)向。中央層面，城市更新領(lǐng)域頂層設(shè)計落地，國務(wù)院審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確管網(wǎng)改造、危舊房改造、老舊小區(qū)整治等量化目標(biāo)，預(yù)計總投資規(guī)模達(dá)15萬億元，將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和拉動內(nèi)需的重要抓手；同時，發(fā)布《關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實(shí)施意見》，從住房保障、公共服務(wù)、用地配置等方面為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供配套支撐；央行發(fā)布2026年一季度貨幣政策執(zhí)行報告，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，5月LPR繼續(xù)維持歷史低位。

地方層面，本月出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策47條，其中寬松性政策41條。政策重心集中在兩個方向：一是公積金政策密集調(diào)整，惠州、蘇州、廣州、濰坊、三明等城市普遍上調(diào)貸款最高額度、放寬“商轉(zhuǎn)公”限制、推行代際互助提取；二是購房補(bǔ)貼與“以舊換新”全面落地，廣州以2億元級“賣舊買新”補(bǔ)貼領(lǐng)跑，聊城、包頭、德宏州、江陰等地同步跟進(jìn)。本期報告主要對5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

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中央政策：城市更新“十五五”規(guī)劃出臺，公共服務(wù)均等化助力住房保障擴(kuò)圍

1. 政策跟蹤

2. 政策小結(jié)

5月資金面整體延續(xù)寬松格局，中下旬稅期走款、MLF到期及政府債凈繳款集中疊加，央行順勢開展“收短放長”操作，資金面邊際收斂。具體來看：公開市場操作方面，央行7天OMO投放12699億元，到期7801億元，凈投放4898億元；MLF投放6000億元，到期5000億元，凈投放1000億元；國庫定存投放1000億元，到期800億元，凈投放200億元；買斷式回購?fù)斗?000億元，到期16000億元，凈回籠10000億元，合計凈回籠3902億元。資金利率方面，DR001價格穩(wěn)步回升至1.33%，DR007價格月末收在1.38%的位置。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 繼續(xù)分別維持3%、3.5%歷史低位水平。

在房地產(chǎn)方面，中央層面持續(xù)釋放積極信號：一是國務(wù)院審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，為未來五年城市更新工作確立了量化目標(biāo)和行動綱領(lǐng)，城市更新將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和拉動內(nèi)需的重要抓手；二是國務(wù)院發(fā)文推行常住地提供基本公共服務(wù)，明確將未落戶常住人口納入公租房保障范圍，并建立人口與土地指標(biāo)掛鉤機(jī)制、穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，為房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展完善制度基礎(chǔ)；三是央行在一季度貨幣政策執(zhí)行報告中強(qiáng)調(diào)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，用好用足政策工具，促進(jìn)社會綜合融資成本穩(wěn)中有降，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供宏觀政策支持。四是城市體檢工作全面部署。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開2026年城市體檢工作部署視頻會，要求設(shè)市城市全面開展城市體檢，堅(jiān)持“先體檢后更新、無體檢不更新”原則，推動城市體檢與城市更新一體化推進(jìn)。

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地方政策：公積金與購房補(bǔ)貼雙線發(fā)力

1. 寬松性政策

（1）行政干預(yù)政策

（2）土地政策

（3）公積金政策

（4）人口人才政策

（5）城市更新政策

（6）“十五五”規(guī)劃綱要

（7）其他支持

2. 中性政策

（1）住房保障政策

3.緊縮性政策

（1）行政政策

（2）市場監(jiān)管政策

4. 政策小結(jié)

地方公積金政策全面加力，購房補(bǔ)貼同步跟進(jìn)

中房研協(xié)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2026年5月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策47條。其中，寬松性政策41條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化住房公積金貸款及提取政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、推進(jìn)住房“以舊換新”等；中性政策2條，內(nèi)容主要涉及公共租賃住房保障方式調(diào)整及收購存量商品房用作保障性租賃住房；緊縮性政策4條，內(nèi)容主要涉及商品房銷售價格監(jiān)管、自媒體承銷行為規(guī)范、住房租賃市場管理及豪宅印花稅上調(diào)。總的來看，本月地方寬松政策以住房公積金調(diào)整和購房補(bǔ)貼/“以舊換新”為兩大主線。

行政干預(yù)核心舉措包括支持“好房子”建設(shè)、發(fā)放購房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”等

在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括支持“好房子”建設(shè)、發(fā)放購房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”、推進(jìn)房票安置、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)、優(yōu)化土地和商品住房供應(yīng)等。典型代表如：廣州出臺《廣州市“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)行動方案》，支持海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)創(chuàng)建“四好”建設(shè)試點(diǎn)區(qū)，打造不少于20個新建商品房及保障性住房項(xiàng)目樣板，并在稅費(fèi)優(yōu)惠、審批許可、金融支持等方面給予全鏈條政策保障，同時，推出“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套最高3萬元，資金總規(guī)模2億元，同時優(yōu)化房票安置政策并探索“一二手聯(lián)動”；聊城發(fā)放住房“以舊換新”消費(fèi)券，按新房總價1%補(bǔ)貼；包頭對首套房、多孩家庭給予購房總價款2%—3%的補(bǔ)貼；德宏州發(fā)放契稅24%—27%的購房補(bǔ)貼；江陰對基本居住需求家庭提供購房款15%的資助；湖南以縣市區(qū)為單位認(rèn)定住房套數(shù)，核減1套，全面推行二手房“帶押過戶”；佛山明確自持商品房在補(bǔ)繳地價后可轉(zhuǎn)為可銷售商品住房等。

土地政策核心舉措主要包括存量自持物業(yè)盤活和土地出讓金計收規(guī)則優(yōu)化等

在土地政策方面，核心舉措聚焦存量自持物業(yè)盤活和土地出讓金計收規(guī)則優(yōu)化。典型代表如：廣州發(fā)布自持物業(yè)轉(zhuǎn)可銷售規(guī)則，明確自持商品住房在滿足去化周期條件下可補(bǔ)繳地價后轉(zhuǎn)為可售住房，并建立“取新舊時點(diǎn)地價差額高者”的補(bǔ)繳原則，為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供了明確路徑。

公積金政策核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等

在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大對多子女/人才等特定群體支持、實(shí)現(xiàn)代際互助與“商轉(zhuǎn)公”放寬等。典型代表如：蘇州將個人公積金最高貸款額度調(diào)至150萬元，家庭調(diào)至200萬元；惠州將個人額度提至100萬元，家庭提至150萬元；濰坊多孩家庭、購買高品質(zhì)住宅最高貸款額度可達(dá)180萬元；廣州大幅放寬“商轉(zhuǎn)公”條件，取消原商貸銀行限制和“唯一住房”限制，并將申請對象擴(kuò)展至粵港澳大灣區(qū)及廣州都市圈；廈門新增提取公積金用于住房裝修和購買車位；六安支持提取公積金直接支付購房首付款等。

人口人才政策主要涉及加大購房補(bǔ)貼力度、發(fā)放人才房票等

人口人才政策主要涉及加大購房補(bǔ)貼力度、發(fā)放人才房票等。典型代表如：江陰對大專至博士學(xué)歷人才發(fā)放8萬至40萬元的人才房票；淮安對各類人才給予公積金貸款最高額度1.5倍至4倍的支持；蘇州將南京、無錫、常州、鎮(zhèn)江的居住期限視同為蘇州居住年限，進(jìn)一步放寬積分落戶門檻。

“十五五”規(guī)劃綱要核心舉措聚焦房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和住房品質(zhì)提升

在“十五五”規(guī)劃綱要方面，河南、深圳、廣州等省市發(fā)布相關(guān)文件，系統(tǒng)部署未來五年房地產(chǎn)發(fā)展路徑。其中，河南提出優(yōu)化保障性住房供給，探索配售型和配租型房源有序轉(zhuǎn)換，推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，建立房屋全生命周期安全管理制度；深圳強(qiáng)調(diào)建立健全“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，加大核心區(qū)優(yōu)質(zhì)居住用地供應(yīng)，建設(shè)“好房子”，完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、配售型保障性住房為主體的住房保障體系；廣州明確積極穩(wěn)步推進(jìn)75個城中村分類改造，推動老舊小區(qū)改造和危舊房自主更新，多渠道籌集保障性租賃住房。

城市更新類政策主要聚焦數(shù)字技術(shù)賦能、工作閉環(huán)機(jī)制及投融資模式創(chuàng)新等

城市更新類政策主要聚焦數(shù)字技術(shù)應(yīng)用、城市體檢與更新銜接機(jī)制、可持續(xù)投融資模式等。典型代表如：重慶發(fā)布城市更新技術(shù)導(dǎo)則，首次明確數(shù)字更新要求，依托CIM平臺實(shí)現(xiàn)全流程作業(yè)；漳州構(gòu)建“體檢－更新－評估”工作閉環(huán)，建立房屋全生命周期安全管理制度；江蘇出臺措施支持城市更新，優(yōu)化供地方式，探索可持續(xù)投融資模式，支持發(fā)行REITs產(chǎn)品等。

住房保障政策主要涉及公租房配租配售細(xì)則完善及存量商品房收購等

中性政策主要涉及公共租賃住房保障方式調(diào)整、租金標(biāo)準(zhǔn)確定、運(yùn)營監(jiān)管，以及收購存量商品房用于保障性租賃住房等。典型代表如：合肥發(fā)布公租房管理實(shí)施細(xì)則，實(shí)行租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租并舉的“梯度補(bǔ)貼”方式，明確新就業(yè)無房職工租金按市場租金70%確定，并嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供公租房轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)；孝義面向社會收購300套存量商品房專項(xiàng)用于保障性租賃住房，單套面積原則上不大于70平方米。

緊縮性調(diào)控主要涉及商品房銷售價格監(jiān)管和住房租賃市場規(guī)范管理等

緊縮性政策主要涉及商品房銷售價格監(jiān)管和住房租賃市場規(guī)范管理。典型代表如：清遠(yuǎn)加強(qiáng)新建商品住房銷售價格監(jiān)管，明確網(wǎng)簽價格不得高于備案價，下浮幅度超過15%需重新備案；寧波將房產(chǎn)類自媒體納入承銷機(jī)構(gòu)管理范圍，要求備案并規(guī)范承銷行為；成都通過《住房租賃條例》，禁止隔斷、按床位出租，建立資金監(jiān)管賬戶。

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2025年至今中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

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5月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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房地產(chǎn)政策展望

1. 中央層面

貨幣政策方面，5月央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告刪除了“降準(zhǔn)降息”的明確提及，將表述調(diào)整為“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具”。這意味著短期內(nèi)全面降息的可能性下降，后續(xù)將更多依賴MLF、買斷式回購等工具維持流動性充裕，適度寬松的總基調(diào)不變但總量寬松力度有限。

房地產(chǎn)方面，后續(xù)重點(diǎn)有三個方向。一是城市更新進(jìn)入資金落地階段。5月22日，財政部、住建部公示2026年中央財政支持的15個城市名單（晉城、鞍山、長春、無錫、寧波、馬鞍山、泉州、煙臺、洛陽、荊州、深圳、桂林、貴陽、昆明、銀川），公示期于5月28日結(jié)束。入選城市按東部、中部、西部地區(qū)分別享受不超過8億元、10億元、12億元的定額補(bǔ)助。公示結(jié)束后，各城市將進(jìn)入實(shí)施方案編制和資金撥付階段，預(yù)計三季度將有一批樣板項(xiàng)目集中啟動。二是存量商品房收購持續(xù)發(fā)力。財政部明確2026年繼續(xù)落實(shí)專項(xiàng)債券支持收購存量商品房用作保障性住房，隨著專項(xiàng)債額度下達(dá)和地方方案成熟，存量房收購將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性提速階段。三是房屋養(yǎng)老金制度加快試點(diǎn)。目前上海等22個城市正在試點(diǎn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項(xiàng)制度，當(dāng)前試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來，隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)積累，預(yù)計下半年將有更多細(xì)化政策出臺，推動三項(xiàng)制度在更大范圍落地。

2. 地方層面

5月房地產(chǎn)市場延續(xù)明顯分化態(tài)勢。成交方面，重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比小幅回升，一線城市增幅領(lǐng)先；二手房成交同比增長近兩成，北京、上海創(chuàng)近年同期新高。價格方面，百城新建住宅均價環(huán)比微漲，一線及核心二線城市同比上漲，三、四線城市環(huán)比、同比均下跌，部分城市去化周期超過50個月。基于此，下一階段地方政策將因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力。

一線及核心二線城市，市場成交已有回暖跡象，但價格尚未全面企穩(wěn)，政策重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向中長期預(yù)期管理。公積金政策仍將是主要工具，預(yù)計更多城市將進(jìn)一步上調(diào)貸款額度、放寬使用條件，以降低購房成本。“賣舊買新”的置換鏈條是當(dāng)前核心堵點(diǎn)，預(yù)計將有更多城市推出購房補(bǔ)貼或契稅優(yōu)惠，打通一二手聯(lián)動。同時，“好房子”建設(shè)將在這些城市率先落地，通過容積率獎勵、預(yù)售資金監(jiān)管比例下調(diào)等配套政策，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品品質(zhì)升級，滿足改善型需求。

普通二線及三、四線城市，市場基本面偏弱，多數(shù)城市新房價格仍在下跌通道，去化壓力突出。政策核心仍是去庫存和防風(fēng)險。土地供應(yīng)將嚴(yán)格與庫存去化周期掛鉤，去化周期過長的城市將繼續(xù)暫停或縮減住宅用地供應(yīng)。價格端，部分城市可能加強(qiáng)商品房銷售價格監(jiān)管，防止價格過快下跌引發(fā)市場恐慌。存量商品房收購是當(dāng)前最具實(shí)質(zhì)性的去庫存手段，隨著專項(xiàng)債額度逐步下達(dá)，預(yù)計更多城市將啟動或擴(kuò)大收購規(guī)模，用于保障性住房和安置房，實(shí)現(xiàn)去庫存與保障房籌集的聯(lián)動。此外，公積金政策將繼續(xù)向首次購房、多子女家庭傾斜，降低購房門檻，穩(wěn)定本地剛需。

總體來看，市場分化格局下，核心城市政策將聚焦于置換鏈條暢通和產(chǎn)品品質(zhì)升級，非核心城市則著力于存量消化和價格穩(wěn)定，政策工具箱的使用將更加精準(zhǔn)、務(wù)實(shí)。