投建運一體化機制通過微利定位、長期合作、精細(xì)服務(wù)，推動實現(xiàn)民生、治理、經(jīng)濟三重價值有機統(tǒng)一

　　堅持問需于民，將居民“想要的”與改造“能做的”精準(zhǔn)對接，有助于科學(xué)布局消費場景，確保經(jīng)營性業(yè)態(tài)順利運轉(zhuǎn)

　　只有與居民同向而行，讓居民得到實惠，項目才能持續(xù)運行，為長周期運營管護打下基礎(chǔ)

　　文 |《瞭望》新聞周刊記者 張康喆 李思遠(yuǎn)

　　飛線纏繞成網(wǎng)、閑置空地私搭亂建……以前，這樣的情況在位于湖北省宜昌市西陵區(qū)的劉家大堰社區(qū)日常可見。

　　劉家大堰社區(qū)始建于20世紀(jì)90年代，占地1320畝，擁有6個小區(qū)、58棟樓、6000余名居民，一度基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)短缺。該社區(qū)在2008年和2021年進行過兩輪改造，但效果未達預(yù)期。

　　2020年7月，國務(wù)院辦公廳就全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作下發(fā)指導(dǎo)意見，提出“推動社會力量參與”，明確要求“吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計、改造、運營”。

　　2024年5月，中國建筑第三工程局有限公司（以下簡稱“中建三局”）與宜昌市西陵區(qū)人民政府簽下3年建設(shè)、20年運營合作協(xié)議，在劉家大堰社區(qū)探索實踐“投建運一體化”模式，從開發(fā)一次性獲利轉(zhuǎn)向綜合服務(wù)運營，實現(xiàn)微利可持續(xù)；通過摸底調(diào)研，將居民需求轉(zhuǎn)化為建設(shè)清單；盤活閑置資源，依靠社區(qū)經(jīng)營性收入支持后續(xù)管護。

　　“央企參與，提高了社區(qū)前期改造和后續(xù)運營的順暢性和穩(wěn)定度。社區(qū)與企業(yè)長期綁定、共同成長、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，有助于在細(xì)水長流中實現(xiàn)對民生溫度與商業(yè)盈利的兼顧。”湖北省宜昌市住房和城市更新局辦公室副主任王凌志說。

　　今年1月，劉家大堰社區(qū)新一輪提檔升級改造建設(shè)提前完成，廢棄車棚更新成智能充電棚，閑置的廢棄倉庫變身健身中心……在居住環(huán)境改善提升的同時，9000多平方米的閑置空間被盤活，建設(shè)起鄰里中心、社區(qū)食堂、生鮮超市、托管中心等14項服務(wù)設(shè)施，有效滿足居民日常需求。

　　劉家大堰社區(qū)黨委書記嚴(yán)明容介紹，小區(qū)改造后，至少有20戶居民搬回來住，小區(qū)樓房的月租金相較改造前上升了200元左右，二手房交易價格每平方米上升了200～500元。

劉家大堰社區(qū)組織小區(qū)學(xué)生在鄰里中心觀看《今日說法》（2026 年 2 月 2 日攝） 受訪者供圖

　　變“快進快出”為微利可持續(xù)

　　過去，老舊小區(qū)改造依賴公共財政投入，建設(shè)方“快進快出”，較少關(guān)注改造后運營情況。劉家大堰社區(qū)實行的“投建運一體化”機制，側(cè)重微利可持續(xù)，為老舊小區(qū)改造和城市更新提供長效解法。

　　首先，優(yōu)化投入結(jié)構(gòu)，從政府財政包攬轉(zhuǎn)向激發(fā)社會資金活力。

　　引入社會力量，能有效減輕財政壓力。對中建三局來說，參與劉家大堰社區(qū)這樣的老舊小區(qū)改造，也為企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、拓展業(yè)務(wù)賽道搭建了“試驗場”。

　　中建三局宜昌城市運營項目部（以下簡稱“項目部”）項目經(jīng)理何玉飛說，“投建運一體化”模式有助于推動企業(yè)從單一工程承包商向城市綜合服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型，依托項目全周期服務(wù)延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，有效拓展持續(xù)盈利空間，更好適應(yīng)城市存量提質(zhì)增效的發(fā)展需求。

　　其次，創(chuàng)新收益模式，瞄準(zhǔn)長期共生，深耕長效運營。

　　中建三局提供的數(shù)據(jù)顯示，改造工程啟動兩年多以來，已在劉家大堰社區(qū)投入建設(shè)資金約1620萬元；未來20年間，運營投入預(yù)計8837萬元，預(yù)計總收入為11419萬元，大約在第11年時實現(xiàn)收支平衡，預(yù)計最終盈利為962萬元。

　　“投建運一體化”模式重在長周期持續(xù)深耕，年均僅有幾十萬的微利，但只要后續(xù)運營得當(dāng)，企業(yè)就可以從中獲得穩(wěn)定的可持續(xù)收益。

　　從收入構(gòu)成看，項目部作為運營方，自營收入構(gòu)成基本盤。例如，通過停車收費、物業(yè)收費、健身房和食堂等的經(jīng)營收入，覆蓋社區(qū)日常運營中的人員薪酬、設(shè)施維護等基礎(chǔ)成本。在此基礎(chǔ)上引入外部商戶聯(lián)營，參與優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)收益分成，拓寬收入渠道。

　　“老舊小區(qū)改造不是簡單的物理修繕，投建運一體化機制通過微利定位、長期合作、精細(xì)服務(wù)，推動實現(xiàn)民生、治理、經(jīng)濟三重價值有機統(tǒng)一，為更多老舊小區(qū)改得好、可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。”王凌志說。

劉家大堰社區(qū)組織居民在社區(qū)停車場舉辦百家宴活動（2025 年 12 月 26 日攝） 受訪者供圖

　　問需于民促煥新“長青”

　　“投建運一體化”模式下，堅持問需于民，將居民“想要的”與改造“能做的”精準(zhǔn)對接，有助于科學(xué)布局消費場景，確保經(jīng)營性業(yè)態(tài)順利運轉(zhuǎn)。

　　摸底式調(diào)研，讓居民成為改造主角。劉家大堰社區(qū)現(xiàn)有居民2728戶、6032人，項目部聯(lián)合社區(qū)黨組織、居委會，發(fā)放1500多份調(diào)查問卷、組織126場壩壩會，收集到解決停車難、擴大公共活動空間、管網(wǎng)更新、飛線入地等378條訴求，并據(jù)此設(shè)計改造方案，確保每一項改造都源于民意、回應(yīng)民需。

　　結(jié)合居民特征，回應(yīng)全齡段需求。經(jīng)統(tǒng)計，劉家大堰社區(qū)的青年、老年、兒童人口比例為6︰3︰1。基于此，改造團隊聚焦全齡友好，實施針對性改造，讓不同年齡段居民都能享受便捷服務(wù)。

　　面向老年群體，對樓梯扶手、涼亭座椅等既有設(shè)施進行防滑防撞、無障礙升級；增設(shè)休息區(qū)域、緊急呼叫裝置，更安全便捷。面向兒童群體，建設(shè)專屬行走步道、游樂區(qū)，并配備安全防護設(shè)施、加裝感應(yīng)照明裝置。面向青年群體，匹配常見生活場景完善充電樁、健身房等配套設(shè)施等，并引入專業(yè)托育服務(wù)，解決家庭照護難題。

　　項目部和劉家大堰社區(qū)立足既有條件，通過場地錯峰共享、分齡使用等方式回應(yīng)不同人群需求。例如，對拆違清雜后騰出的公共空間做動態(tài)化功能設(shè)計：日間布設(shè)休憩點位，作為居民社交休閑場所；夜間則設(shè)置臨時車位，提升存量資源利用效率。

　　“聚焦居民需求、補齊服務(wù)短板，把惠民實事做到居民心坎上，讓大家樂于跟運營方良性、高效、長期互動，老社區(qū)的‘煥新’才能‘長青’。”劉家大堰社區(qū)居民徐先生說。

　　用好社區(qū)每一寸空間

　　“長達20年的運營合作協(xié)議，意味著對于社區(qū)里的每一個公共空間、每一處服務(wù)設(shè)施，我們都不會一建了之或者棄之不用。”何玉飛說。

　　記者在劉家大堰社區(qū)看到，項目部通過功能置換、設(shè)施嵌入等方式，推動空間從低效、無用變得有用、好用。

　　激活微小空間。原本是社區(qū)閑置資產(chǎn)的廢棄倉庫被改造為健身房，80平方米的空間內(nèi)配備跑步機、力量器械等專業(yè)器材，以每年518元的價格對外開放，既滿足居民的就近健身需求，又為社區(qū)運營補充了現(xiàn)金流。

　　單一空間復(fù)合化。占地3220平方米、曾經(jīng)閑置兩年的菜場被改造為“中建·星鄰”鄰里中心，集社區(qū)食堂、生鮮超市等于一體，還配有咖啡輕食區(qū)、圖書角和觀影區(qū)等，不同功能區(qū)域?qū)崿F(xiàn)客流互通、收益疊加，日均服務(wù)居民超500人次。

　　邊角地再開發(fā)。項目部利用樓棟周邊低效用地380平方米面積，嵌入式投建新能源汽車充電樁、電動自行車充電樁、自助售賣機、自助打印機、自助飲水機等。

　　此外，社區(qū)入口處500平方米的人行道被打造成“網(wǎng)紅市集”，設(shè)置文創(chuàng)售賣、手工藝制作、特色小吃等15個攤位，通過輕資產(chǎn)運營激活社區(qū)商業(yè)生態(tài)。“社區(qū)臨近CBD商圈，合理布局業(yè)態(tài)、打造特色場景，有助于聚人氣、添活力。”何玉飛說。

　　目前，劉家大堰社區(qū)的碎片化空間已被重組、優(yōu)化為“一軸四團”格局：貫穿社區(qū)主干道的“底商服務(wù)軸”側(cè)重商業(yè)屬性，引入便利店、餐飲、零售等業(yè)態(tài)，培育居民消費習(xí)慣，創(chuàng)造穩(wěn)定收益；散落在小區(qū)各個角落的社區(qū)客廳、氛圍風(fēng)貌、文化休閑、生活服務(wù)四大“組團”則以公益屬性為主，提供養(yǎng)老、托育、文化、健身等平價服務(wù)，滿足居民日常公共服務(wù)需求。

　　改造完成至今已有5個月，商業(yè)收益反哺公益服務(wù)的良性循環(huán)正在形成。例如，在社區(qū)口袋公園設(shè)置智能售賣機器，在不同季節(jié)引入咖啡、輕食等零售業(yè)態(tài)，靠人流帶動商業(yè)轉(zhuǎn)化，收益用于公園維護；社區(qū)食堂推出老年低價套餐、青年小碗菜，并開展承接社區(qū)小型聚餐、便民配送等增值服務(wù)，以商業(yè)補公益、以公益聚人氣。

　　嚴(yán)明容介紹，改造也對社區(qū)志愿服務(wù)品牌起到了正向激勵作用。布局商業(yè)業(yè)態(tài)時，項目部主動為社區(qū)新成立的“敲門嫂社區(qū)服務(wù)社”提供場地，并支援部分裝修材料。此后，服務(wù)社面向社區(qū)居民推出10元剪發(fā)活動，累計服務(wù)超2000人次。此外，項目部還提供健身房、食堂等場所的消費抵扣券，供社區(qū)做志愿服務(wù)積分兌換使用，讓志愿者為民服務(wù)更有動力。

　　“在這種類型的老社區(qū)改造中，企業(yè)集投資、建設(shè)、運營功能于一體，必須統(tǒng)籌算好經(jīng)濟賬和民生賬。只有與居民同向而行，讓居民得到實惠，項目才能持續(xù)運行，為長周期運營管護打下基礎(chǔ)。”何玉飛說。■