近日，嶗山發布LS0704063地塊預出讓公告，這地塊位于遼陽東路以北、蜀山路以西，18812元/㎡的住宅起拍樓面價，刷新了張村河片區的歷史起拍價紀錄，而與之相對的，是低到讓人扎眼的1.3容積率。

▲LS0704063地塊位置

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刷新紀錄的最貴宅地

LS0704063地塊，總占地面積為39499.4㎡，在寸土寸金的張村河南岸，這絕不是一個可以被忽視的盤。規劃地上總建面51349.22㎡，其中住宅部分48349.22㎡，另外的3000㎡，是零售商業、社區商業網點。

整個地塊，商住比1:9左右，這意味著未來這里會是一個極其純粹的居住社區。容積率不高于1.3，建筑密度不大于30%，綠地率30%以上。對比一下之前張村河南岸那些動輒2.8甚至3.0容積率的大高層項目，這里即將誕生一個低密洋房+疊拼別墅的項目。

在價格上，住宅起始樓面地價開到了18812元/㎡，整個地塊的起拍總價算下來達到了9.66億元。回看之前的地王項目，越秀青鐵和樾府當時的起拍價也不過是18300元/㎡。

這次官方設置的預公告規則，也給出了甜頭，近10億的土地款可以分期，首付只要交50%，剩下的可以在一年內付清，僅僅按照中國人民銀行的同期LPR算點利息，這極大緩解了開發商的現金流壓力。

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超級低密黃金地塊

從純粹的規劃角度來看，LS0704063地塊的基因確實相當優秀。整個地塊呈現出非常規整的長方形，南北進深、東西面寬都比較開闊。這種方正的地塊，在排布樓棟的時候幾乎沒有死角和浪費，能把1.3的低容積率發揮到極致。

▲LS0704063地塊

更讓人心動的是成熟度，這里周邊早就是一片高品質的社區，東側緊鄰著融創嶗山壹號院，北側是盛世悅府（也就是改名之前的靜山悅園）和海逸公館，城市界面非常干凈，清一色的高端低密住宅氛圍。

▲地塊北側是盛世悅府

這里的交通很方便，地塊南邊就是遼陽東路，東側幾百米是松嶺路，北邊隔著兩個路口是合肥路。步行大概800米，就是地鐵11號線的青島科大站。周邊配套成熟，生態與醫療資源同樣豐富，向北不遠是張村河生態公園。

▲東側是融創嶗山壹號院（一期）

這個項目，大概率會和金茂同安路項目（金茂璞玉東方）的打法類似——用6到8層的低密洋房和4到5層的疊拼進行組合，直擊嶗山高凈值人群。洋房預計均價在3.5萬到4.2萬/㎡之間，疊拼產品則可能5萬/㎡上下。

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王炸地塊美中不足

任何一宗土地，都有瑕疵，這塊地也有讓改善客群糾結的短板。LS0704063地塊，最直接的沖擊來自于日常雜音，地塊的南側幾乎是毫無遮擋地緊貼著遼陽東路。遼陽東路是主干道，此前隔壁嶗山壹號院南側樓棟的業主，就曾在政務平臺上，反饋過這條路的噪音襲擾。而這宗新地塊的位置比嶗山壹號院還要靠南，距離馬路邊緣的綠化帶不足20米，低樓層未來的居住感受可想而知。

▲地塊南側緊鄰遼陽東路

更讓人擔心的是遠期規劃——遼陽路快速路高架東延的不確定性。目前的快速路高架雖然只修到了海爾路，但關于它未來繼續向東延伸到松嶺路的規劃傳聞從來沒有停過。未來，如果高架橋的上下橋的匝道口正好落在附近，那么對于極其講究安靜、私密氛圍的低密疊拼和洋房業主來說，是難以接受的。

另外一個問題，是這塊地的地勢，處于一個小倒坡。當然，開發商可以通過抬板設計的手段，把整個小區的地面適度抬高去化解。

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嶗山地價不降之秘

回看張村河這三年的供地變遷史，2023年的時候，張村河南岸正是最火的階段，魯信、華潤、越秀、海信等項目相繼入場，容積率分別卡在的相對高位。可是到了今年，金茂同安路地塊到了1.2，如今遼陽路北地塊也給出了1.3。

▲LS0704063地塊由商業變性而來

這讓人不免產生疑問：為什么容積率越來越低了？核心動機就三個字：保地價。

張村河板塊，目前的整體新房均價，基本穩定在3.5萬到4.2萬元/㎡的區間內，想要再往上沖，購房者基本不會買單。如果嶗山區依然按照3.0的容積率供地，同時還要堅守著1.8萬/㎡的樓面地價，大概率會遇冷，整個土地市場骨牌效應就會被觸發。

▲張村河小學

土地單價不能降，房價又漲不動，中間能夠用來挪移的指標，就只剩下了容積率。把容積率砍到1.3，總建面縮水了大半，如此一來，雖然樓面單價依然維持在歷史高位，但拿地的絕對門檻被大大拉低，原本只有頭部大房企才能玩得起的嶗山高端局，現在一些中型房企也能進來分一杯羹。

開發商拿到了1.3的低容積率，就可以拋棄同質化嚴重的高層卷王產品，轉而去建溢價能力更強的低密洋房和疊拼。這樣一來，開發商通過高溢價產品拿到了利潤空間，高昂的土地成本，通過低密產品，傳導給了愿意為舒適度買單的高凈值購房者，高地價的預期得以維持。

▲LS0704063地塊

目前圈內普遍猜測，這塊LS0704063王炸地塊，某特、某茂、某信出手的概率極高。當然，半路會不會殺出個程咬金，不到最后正式土拍的那一天，誰也不敢打包票。

整個張村河板塊，正在發生一場深刻的變化。張村河樓市的下半場，才剛剛開始。