大風起于青萍之末，上海土拍的細微變化，注定了樓市的一次洗牌

今天公示了六批次土地清單，關注度極高

徐匯、楊浦都是王炸地塊，很多買房人都在期待

楊浦地塊是大名鼎鼎的八埭頭，當年楊浦濱江一號項目

2005年完成出讓，規劃總體量160萬方，跟徐匯濱江的香港置地西岸金融城差不多

上圖八埭頭濱江園范圍并不準確，僅供參考位置

這是東外灘位置最好、體量最大、定位最高的地塊，住宅上市時號稱楊浦湯臣一品

八埭頭原規劃

不幸爛尾至今，果斷商辦改住宅重新入市

新地塊跟建成的八埭頭濱江園已經拆分，是獨立小區

位置極好，遠超楊浦現有的20多個樓盤，是楊浦樓市最大的一條鯰魚

楊浦濱江最大問題是不連片，中間大量的建成區拆不了

八埭頭地塊好得多，周邊都在施工，建成后跟翡麗甲第連成一片

這要開盤入市了，所有樓盤都得避其鋒芒

想在楊浦買房的客戶也會持幣觀望，誰也不想錯過這個一號項目

徐匯地塊位置也極好

這里是12、15號地鐵雙軌交，南北要沖

更重要的是，這是漕河涇城市更新最快的地方

不遠處的天悅已經交房，項目西側是吉利總部大廈，2024年剛拿地

北側是鑫耀中城綜合體、越界綜合體，基本也是連片開發

漕河涇產業為主，住宅不多；田林老舊小區多、底商為主

鑫耀中城這里成了實際意義上的區域中心

鑫耀中城開盤時單價10萬左右，現在還能賣到12萬以上，是少數未破發的新房

徐匯天悅交付的一塌糊涂，戶型也很差，小三房有兩個臥室都很小，價格依舊堅挺

托底力量就是區域更新做得好，生活方便，城市環境煥然一新

新房上市，如果也做中小套型，天悅會受影響，產品實在太拉了

兩個王炸地塊非常震撼，但真正震撼到環二的反而是奉賢地塊

這里是奉賢新城核心區，都是高樓大廈，突然要建一個容積率1.05的低密小區

極有可能是純別墅

放在地圖上是不是很突兀？

在奉賢人民眼中這里就是市區，奉賢市區都要建別墅了

5月27日公示的五批次土拍、更早的四批次土拍都有這個跡象了

第五批土拍閔行、松江地塊都是低密社區，嘉定地塊在新城核心區，子地塊容積率也只有1.3

第四批土拍閔行浦江地塊，容積率也只有1.05

跟之前的地塊相比看似微漲，其實換算容積率后，地價降了

樓面價不變的情況下，容積率越低，土地總價越低

比如第六批的奉賢地塊，容積率如果翻倍到2.10，樓面價變化不大的情況下，地價能翻倍

為什么賣地不把容積率標高一些？

一方面各區總體容積率有約束，更重要的是能不能賣掉

現在郊區賣得好的，大部分都是低密小區

2026年上海共計上市25個樓盤，平均去化率只有36%

奉賢南橋天譽原墅3月29日開盤，已經去化65.64%

該項目容積率只有1.2

截止周日，2025年上市新房平均去化率54%，保利西郊和煦·領墅去化率達到了97.58%

該項目實際容積率1.05

2025年閔行旗忠的尚園、浦東宣橋的懷山望都逆勢觸發積分，靠的也是低密度

有了這些火爆案例，今年奉賢南橋、松江洞涇、閔行旗忠才有信心再出讓低密地塊

我們終于走向了美國道路：市區建公寓、郊區修別墅

最慘的是高位接盤郊區公寓的

房地產最火爆的那幾年，土地很值錢，郊區容積率也不低

低密社區批量入市，這些郊區公寓遭遇背刺

樓面價沒有明顯上升，容積率不斷下滑，實際地價就在下滑

房子主要成本就是土地，地價下滑了，房價遲早下滑

郊區樓市是幼兒園的排座游戲，高總價客戶人數固定，誰搶到誰有溢價

縣城中有錢人就幾類，體制內的、企業主等等，喜歡群居幾個小區

恒大、碧桂園一來，有錢人集體搬家，原來的二手小區直接崩盤

很多人說不影響，郊區別墅總價更高

高總價客戶預算也固定的，別墅會自動匹配他們購買力

松江大學城譽品谷水灣是高層住宅，之前賣1200-1300萬

現在新房別墅也基本控制在1200萬以內

低密新房不斷的建，譽品谷水灣高凈值客戶早晚搬空

地標二手房下滑，區域房價會整體性的洗牌

上海是大平原根本不缺地，郊區沒必要建那么多普通公寓

就應該放低容積率，讓大家住得舒服一些

只是2003-2016年市場太火爆，需求太旺盛，為了盡快讓大家都買到房子，高層公寓全面開花

現在周期結束，郊區回到了郊區定位，大量低密社區入市，原來的公寓很多都會掃進歷史的垃圾堆

特殊階段接盤的，會是樓市最慘的一批人，跟接盤環滬的一樣

比如松江名盤國貿天悅，地段沒有任何稀缺性，也做成了高層住宅

2016年90多平小三房也要400多萬

隨著郊區全面低密化，國貿天悅將來完全找不到接盤對象

2016年買入的客戶傻嗎？

不是傻，是那個年代你們沒得選

買房人花了幾個月做攻略，天天看直播、看視頻，天天出去看房，終于買到一個滿意的樓盤

你以為是自己千挑萬選，其實是樓盤選擇了你