浙江
原來的市場，我們關(guān)于地段跟產(chǎn)品力的抉擇是非常清晰的。老李先生講過一句話：“地段地段還是地段”，地段永遠(yuǎn)是第一指標(biāo)。但是在越來越接近存量市場的情況下，這個純地段論是要有所修正的。
現(xiàn)在的房價，基本上是地段+社區(qū)感+產(chǎn)品力，三合一的最終表現(xiàn)。地段跟產(chǎn)品力嚴(yán)格意義上沒有哪一個更重要的問題。
無論是上海還是杭州，很多好地段的地拍出來都比邊上的房價貴，這意味著，邊上的這些房子，地面以上部分已經(jīng)不值錢了，甚至是個負(fù)資產(chǎn)。那你說這個地段還是唯一的嗎？所以不完全。
如果一定要有一個偏重，那地段依然在靠前。
因為如果地段是不可替代的，那它的硬價值永遠(yuǎn)在。但是如果硬地段上面的產(chǎn)品太老了，那么沒有辦法，也會被上面的產(chǎn)品所拖累。
社區(qū)感涉及到人群以及周邊的配套。再加上產(chǎn)品力，這三者才能完整的構(gòu)成房價，相輔相成。
光有地段，產(chǎn)品力不行體現(xiàn)不出價值，如果周邊的社區(qū)感不強，價值也會打折扣。
舉一個非常簡單的例子，比如說采荷這一帶確實也有次新譬如凱旋門，但是因為周邊的社區(qū)感的原因，它的價格受到拖累就相對來說略低。
也就是說，產(chǎn)品力不僅僅是房子本身的產(chǎn)品力，周邊的產(chǎn)品力所帶來的人群效應(yīng)都會對產(chǎn)品的價格造成影響。
這段時間，杭州房產(chǎn)產(chǎn)品力的影響，在房價的構(gòu)成里占比非常大，是因為杭州前幾年限價的原因，那個特殊時代，產(chǎn)品力是有所倒退的。
所以，這一輪新規(guī)放開、限價放開之后產(chǎn)品力爆發(fā)，在很大程度上對地段論是有一定的顛覆的。
非常典型的案例是，奧體核心區(qū)受到環(huán)奧體產(chǎn)品力的沖擊非常明顯，環(huán)奧體的一些產(chǎn)品，甚至在價格上已經(jīng)超過了地段明顯占優(yōu)的奧體核心區(qū)，尤其是奧體核心區(qū)的老房子。
所以，未來大家會看重哪一個，我的答案是，我會看中這三者更均好一些的，也就是說地段有一定保障下，社區(qū)感跟產(chǎn)品力都是正向的，那么，它的生命力會更強，而不是單純的只看重哪一個。
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