廣東
深圳終于有小區連著3年沒跌了，但卻不是位于大家以為的南山、福田等核心區。
而是在龍華。
最近，龍華紅山一個小區，不僅賣出多套11-12萬/㎡高價的房源，而且已經維持這個價格長達3年時間。
那就是：金亨利·瑜璟苑。
對此，有不少網友不理解：
“12萬一平，為啥不買福田南山這種核心區呢？”
12萬/㎡！龍華最貴小區
跌幅跑贏南山豪宅？
這個小區的房價表現非常特別。
它是龍華價格最貴的住宅（別墅除外）。
目前，龍華能接近10萬/㎡的小區，只有金亨利都薈首府、熙園山院、萊蒙水榭春天五期等少數小區。
但只有金亨利·瑜璟苑，價格穩定在10萬/㎡以上。
而且，小區的跌幅也相對比較小。
最高峰時，小區最高成交價大概是15萬+/㎡左右，同戶型今年最新成交價約12萬/㎡，跌了約20%——跑贏深圳近30%的跌幅。
▲同戶型最高15萬+/㎡→12萬/㎡ | 圖源：行舟深房
甚至，從2023年開始，成交單價就穩定在12萬/㎡上下，相當于房價已經止跌3年。
▲從2023年起，房價在12萬/㎡上下波動 | 圖源：行舟深房
而同一時間，深圳二手房價一度又跌了12%。
甚至，同在紅山，或是科技園/安托山等的豪宅，也逃不過一跌再跌的命運。
▲小區2023年至今，已穩住了價格 | 數據來源： 行舟深房
你覺得這個跌幅能接受嗎？
名校學區
88㎡做4房，實用率130%！
那么，小區的價格又憑什么比周邊，甚至比福田南山還要貴呢？
一是，戶型實用率高，套內單價低。
比如約88㎡的戶型，實用率達到約130%，相當于115㎡左右，以總價1062萬計算，套內約9.2萬/㎡。
而周邊的萊蒙水榭春天5期的88㎡，套內面積約79㎡，總價約740萬，套內單價約9.3萬/㎡。
算下來，反而是樓齡更新的金亨利·瑜璟苑，價格更劃算。
而且88㎡的不靠飄窗就能做到4房2衛，比現在的新規戶型只能做3房2衛還要狠。
▲金亨利·瑜璟苑88㎡做4房2衛 | 圖源：貝殼找房
但這種高實用率是靠搭板實現的，如果不能搭板，這個戶型只能做到88㎡1房。
現在樓市更為規范，開發商很難再通過搭板偷面積，所以哪怕有新房出現，也很難撼動金亨利的地位。
二是，買房就能上“名校”的學區。
金亨利一二期都屬于“龍華第一名校”深高北小學+初中雙單片區，幾乎無分流、買房就能讀。
所以，這一學區內的小區比周邊房價貴2-4萬/㎡左右。
三是，總價低、密度低
從戶型來看，總價1000萬+的88㎡戶型，幾乎是片區最便宜的4房了。
同時，小區是圍合式中型小區，容積率約3.2，梯戶比2梯4戶，居住舒適度高，也是部分次新房很難比的。
▲容積率3.2、樓高32層左右 | 圖源：貝殼找房
如果你手握千萬，會買這個小區嗎？
跌幅＜20%、2年沒跌價！
這些小區也穩住了？
最后，再給大家列舉幾個跌幅較小的小區。
香蜜湖熙園，大平層高峰期時接近30萬/㎡，如今25.3萬/㎡，跌幅約15%，跑贏大市。
由于在老牌豪宅區，周邊生態、學位都比較好，其他如香蜜湖生態苑、水榭花都等，跌幅也比較小。
天鵝花園三期，高峰期最高16萬/㎡，如今還能維持12-13萬/㎡，跌幅約20%。
小區位于南山區密度最低的華僑城片區，周邊山水資源豐富、交通便利，房價長期占據高位。
其他大部分片區，無論是深圳灣、寶中，還是外圍郊區，跌幅大多在25%以上，部分當年過熱的小區，跌幅甚至超過50%。
另外，近兩年價格表現比較穩定的小區和戶型：
福田梅林一村，主力戶型97㎡，2024年至今，成交單價都在約5萬+/㎡上下浮動，2年間沒有明顯下跌。
▲圖源：行舟深房（下同）
福田皇御苑一期，101㎡戶型今年成交價約5.4萬/㎡，和2024年底差不多。
寶安壹方中心玖譽，約52㎡小戶型，今年成交價接近14萬/㎡，比2024上半年的價格還高。
南山觀海臺，82㎡2房，最新成交價約12萬/㎡，同樣比2024上半年要高。
你家小區的價格穩住了嗎？
你覺得接下來深圳房價能不能止跌？
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