截至6月24日收盤，中證REITs全收益指數(shù)“七連跌”，點(diǎn)位失守1000點(diǎn)后下探至928.96點(diǎn)。在這一背景下，公募REITs的流動(dòng)性擔(dān)憂受到市場(chǎng)熱議。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交量、交易活躍度等數(shù)據(jù)來看，公募REITs的流動(dòng)性呈現(xiàn)出“總量尚可、結(jié)構(gòu)惡化、分層加劇”三大特征，中尾部資產(chǎn)的交易深度和抗沖擊能力受到大幅削弱。業(yè)內(nèi)人士建議，流動(dòng)性環(huán)境改善要從增量資金入市、投資者多元化、市場(chǎng)配套制度等方面入手，修復(fù)行情要看長(zhǎng)線增量資金入市配套政策落地的情況。

單體REIT日均成交額中位數(shù)下降65%

市場(chǎng)對(duì)公募REITs流動(dòng)性的擔(dān)憂，源于近期的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)。

截至6月24日收盤，中證REITs全收益指數(shù)走出一波“七連跌”行情，其中在6月22日跌幅超過2%。從更長(zhǎng)維度看，這是公募REITs二季度以來承壓行情的延續(xù)。根據(jù)行情數(shù)據(jù)，中證REITs全收益指數(shù)本輪探底始于4月底，后于5月14日跌破1000點(diǎn)，5月中旬指數(shù)持續(xù)下探。六月初，指數(shù)有過短暫反彈，但很快開啟更大幅度下探，24日下跌1.35%后點(diǎn)位跌破930點(diǎn)。

指數(shù)下跌之下，公募REITs成交量沒有明顯改善。根據(jù)中金公司分析，公募REITs市場(chǎng)日均總成交額從2021年的1.7億元穩(wěn)步增長(zhǎng)至2025年的5.9億元，2026年至今維持在5.2億元（截至5月底，下同）。表面上市場(chǎng)容量在擴(kuò)大，但這主要由產(chǎn)品數(shù)量和總市值規(guī)模增加驅(qū)動(dòng)，而非單體資產(chǎn)流動(dòng)性改善。單體REIT日均成交額中位數(shù)從2021年的1363萬(wàn)元下滑至2026年YTD的477萬(wàn)元，降幅65%，說明資金分散化導(dǎo)致單券交易深度明顯變薄。

交易活躍度方面，公募REITs流通盤換手率從2021年的1.64%一路下行至2026年的0.42%，降幅超過74%。中金公司認(rèn)為，這一趨勢(shì)與流通盤規(guī)模的逐步擴(kuò)大有關(guān)，但也反映出該市場(chǎng)從初期的非理性炒作熱度消退后，長(zhǎng)期配置型資金占比上升，短期交易意愿顯著降溫。

從內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，公募REITs的流動(dòng)性還存在明顯分化現(xiàn)象。以Amihud非流動(dòng)性指標(biāo)（指標(biāo)值越大，流動(dòng)性越差）為例，截至今年5月末REITs市場(chǎng)的中位數(shù)從2021年的3.5攀升至2026年的8.9，75%分位數(shù)更是從6.5快速抬升至22.2，漲幅超過240%。中金公司表示，這意味著大額交易對(duì)價(jià)格的沖擊成本急劇上升，尾部資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。但25%分位數(shù)上升幅度相對(duì)溫和（從1.7升至3.3），表明頭部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動(dòng)性仍保持相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)內(nèi)部流動(dòng)性分層加劇。

增量資金入場(chǎng)意愿不高

中金公司認(rèn)為，公募REITs當(dāng)前的流動(dòng)性環(huán)境呈現(xiàn)出“總量尚可、結(jié)構(gòu)惡化、分層加劇”特征，頭部資產(chǎn)仍具備一定流動(dòng)性，但中尾部資產(chǎn)的交易深度和抗沖擊能力已大幅削弱。北京一位機(jī)構(gòu)投資者對(duì)券商中國(guó)記者表示，他所在機(jī)構(gòu)的固收資金從前年起就開始配置公募REITs產(chǎn)品，過往一段時(shí)間里也呈現(xiàn)出較好的配置效果。但REITs市場(chǎng)的整體規(guī)模偏小，難以滿足他們的配置需求。“我們固收的資金量不小，但REITs整體規(guī)模不大，我們能買到的量也并不多。加上近期二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，大家的熱情似乎有所下降。”

根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至6月24日在二級(jí)市場(chǎng)交易的REITs產(chǎn)品大約有86只，總市值2200億元出頭，流通市值只有1200億元出頭。以6月24日為例，當(dāng)天只有中金唯品會(huì)商業(yè)REIT1只產(chǎn)品成交量達(dá)到1億元（1.54億元），其余85只產(chǎn)品均在九千萬(wàn)元以下，其中有59只產(chǎn)品成交額在千萬(wàn)元以下。

前述機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)一步說道，流動(dòng)性不佳、整體規(guī)模小表象背后，REITs投資者熱情不高有更深層原因。“每只REITs產(chǎn)品背后，對(duì)應(yīng)的是具體的資產(chǎn)項(xiàng)目。從二級(jí)市場(chǎng)看，這些多是傳統(tǒng)舊資產(chǎn)，如自來水、工業(yè)園區(qū)、高速公路等，新型資產(chǎn)比較少。在有其他可選配置資產(chǎn)情況下，增量資金入場(chǎng)的意愿并不高。”

中金公司對(duì)比了77只REITs在上市時(shí)和2025年二季度時(shí)的前十大持有人數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，券商是五類機(jī)構(gòu)投資者中唯一普遍加倉(cāng)的，平均持倉(cāng)占比上升6.1ppt，其中62只加倉(cāng)、15只減倉(cāng)；產(chǎn)業(yè)資本與私募股權(quán)，整體呈現(xiàn)出較廣泛的減持行為，平均持倉(cāng)占比下降1.8ppt，77只產(chǎn)品中19只加倉(cāng)，58只減倉(cāng)；銀行理財(cái)與信托持倉(cāng)總體略有收縮，平均占比分別下降1.7ppt和0.8ppt，部分產(chǎn)品持倉(cāng)未變，但減倉(cāng)標(biāo)的數(shù)量多于加倉(cāng)標(biāo)的。

多舉措擴(kuò)大有效自由流通盤

針對(duì)上述情況，業(yè)內(nèi)從增量資金入市、投資者多元化、市場(chǎng)配套制度等方面給出建議。銀河證券研報(bào)認(rèn)為，公募REITs后續(xù)修復(fù)行情仍要看長(zhǎng)線增量資金入市配套政策落地的情況，一是關(guān)注險(xiǎn)資入市增持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs時(shí)點(diǎn)、二是5月中旬申報(bào)的REITs指數(shù)基金，7月前后或可期待。

根據(jù)中金公司預(yù)測(cè)，首批4只REITs場(chǎng)外指數(shù)基金有望帶來10億元左右的增量資金。這一假設(shè)將市場(chǎng)流動(dòng)性限制納入考慮，按5億元全市場(chǎng)日均成交額計(jì)算，假設(shè)4只產(chǎn)品在盡量對(duì)市場(chǎng)價(jià)格沖擊可控的前提下建倉(cāng)，將成交額占比控制在3%以內(nèi)，若建倉(cāng)期為6個(gè)月，市場(chǎng)可容納的指數(shù)基金買入上限為18億元。

華南一家中型公募的不動(dòng)產(chǎn)投研人士對(duì)券商中國(guó)記者稱，提升公募REITs的流動(dòng)性，需要從擴(kuò)大有效自由流通盤、吸引更多元的主體入場(chǎng)豐富底層資產(chǎn)供給，這樣才能做大市場(chǎng)規(guī)模，吸引更多投資資金進(jìn)入，進(jìn)而提升流動(dòng)性。

該投研人士表示，國(guó)資仍是公募REITs發(fā)行的主要主體，但民營(yíng)企業(yè)與外資企業(yè)已在陸續(xù)入場(chǎng)。主體持續(xù)多元，會(huì)在較大程度上豐富底層資產(chǎn)的供給層次。其中，民企與外企在相關(guān)資產(chǎn)領(lǐng)域高度市場(chǎng)化、精細(xì)化的治理經(jīng)驗(yàn)，能夠提升REITs行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)管理水平。中金公司數(shù)據(jù)顯示，截至5月底已上市的82只REITs中有64只的原始權(quán)益人為國(guó)資背景，底層資產(chǎn)多為高速路及產(chǎn)業(yè)園。但在部分項(xiàng)目中，已看到了京東、順豐、潤(rùn)澤、聯(lián)東等民營(yíng)企業(yè)以及凱德、安博等國(guó)際知名資產(chǎn)管理人。

責(zé)編：戰(zhàn)術(shù)恒

排版：劉珺宇

校對(duì)：冉燕青

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