北京
文/廣州進深 嚴明會
今天一大早，進深君在刷廣州規(guī)自局網站時，看到又有樓盤調規(guī)了。
這回的主角是，花都城投·花都湖壹號。
花都湖壹號于去年10月開盤，目前已入市8個月，去化相對穩(wěn)健。
它的開發(fā)商花都城投，是區(qū)屬國企，在項目操盤上動作不快，但“慢工出細活”。
此次調規(guī)，花都城投在原來的總平圖上繼續(xù)優(yōu)化，整體改動還挺大的。
01
具體來看，涉及住宅樓棟高度、戶數(shù)、健身場所、風雨連廊等多個方面。
1）住宅建筑層數(shù)、高度降低。
其中，2棟建筑層數(shù)由37層調整為36層，建筑高度由131.3米調整為117.65米，降低了13.65米。
4棟，由30層調整為29層，高度由103.7米調整為95.6米，降低8.1米。
8棟，由30層調整為28層，高度由103.7米調整為92.45米，降低11.25米。
花都湖壹號共規(guī)劃10棟住宅，包括1棟超高層、3棟高層和6棟小高層。
此次涉及調整的三棟住宅，也是小區(qū)里個子相對較高的樓棟。
而高度集體下調后，高層壓迫感有所減弱。
樓棟之間的采光、通風與觀景視野也將得到優(yōu)化，居住舒適度明顯提升。
2）平均層高變矮。
需要注意的是，雖然層數(shù)變少，建筑高度也降低了，但平均層高卻有所“縮水”。
調整前，2棟、4棟、8棟住宅的原平均層高分別約為3.55米、3.46米、3.46米。
調規(guī)之后，2棟平均層高降至約3.27米，4棟、8棟平均層高均降至約3.3米。
變矮16-28公分。
目前，這三棟樓尚未取證開售。
3）總戶數(shù)增加。
由于前面三棟住宅樓層數(shù)的調整，戶數(shù)也隨之發(fā)生改變。
2棟戶數(shù)由55戶調為65戶、4棟由57戶調為56戶，8棟由57戶調為54戶。
如此一來，總共增加6戶。
項目全盤原本414戶，現(xiàn)變?yōu)?20戶。
3）新增居民健身場所、風雨連廊。
在2棟、8棟首層均增設居民健身場所，完善社區(qū)運動配套，方便業(yè)主就近休閑健身。
在小區(qū)大門架空門廊西側，新增一處公共開放性風雨連廊，強化社區(qū)空間的連通性與便民屬性。
其他方面，還涉及綠化、車道等細節(jié)方面的調整。
按這個方案調整后，項目總建筑面積由110890.36㎡調整為111477.37㎡，計算容積率建筑面積不變?yōu)?5271㎡。
容積率不變，仍為2.8。
建筑密度由28.00%調整為26.6%。
綠地率不變?yōu)?5%，機動車位數(shù)不變?yōu)?03個，非機動車位數(shù)不變?yōu)?50個。
02
花都湖壹號項目地塊，是花都城投在兩年前拿下的花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北CA0303017地塊。
即廣花公路東三（一期）地塊。
地塊底價成交，總價約67744萬元，折合樓面價約9000元/㎡。
花都城投不追求速度，從拿地到入市足足花了一年多時間。
去年10月，項目低調開盤。
截至目前，累計網簽110套，成交金額3.17億元，地價款覆蓋率46.8%。
成交均價1.95萬元/㎡，套均價288.44萬元。
整個小區(qū)定位還是蠻高的。
兩梯兩戶、純板式改善大宅，以“定制化”“智能化”的空間設計，匹配功能性與儀式感的雙重追求。
戶型主要為建面約138-188-220-300㎡的產品，主打改善。
項目優(yōu)點的話。
正如其名——花都湖壹號，樓盤距離花都湖直線僅150米，周邊自然生態(tài)不錯。
另外，樓下就是在建的地鐵8號線雅瑤站，未來開通后，地鐵通勤上是一大亮點。
不足的話。
項目雖然靠近花都湖，但北邊有奧園譽湖灣遮擋。
所以項目只有西邊的部分樓棟，以及高層能看到花都湖景觀。
另外，小區(qū)西邊靠近廣花公路，部分樓棟也可能有一定噪音影響。
周邊總體，也有待發(fā)展和完善。
項目開發(fā)主體廣州市花都區(qū)恒悅房地產開發(fā)有限公司成立于2024年6月，注冊資本200萬元。
股權上，該公司由廣州花都城投西城經濟開發(fā)有限公司100%持股，后者為廣州花都城市建設投資集團有限公司（簡稱“花都城投”）全資子公司。
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