手握超4500億元資產(chǎn)的廣州城投調(diào)整地產(chǎn)營銷架構(gòu)，既是盤活積壓存量的現(xiàn)實(shí)選擇，也是集團(tuán)全年提質(zhì)攻堅(jiān)的落地動(dòng)作。

6月22日，市場渠道傳出廣州城投地產(chǎn)組織調(diào)整消息，原本拆分運(yùn)營的品牌策劃、兩大銷售部門合并成立品牌營銷中心，配套人事輪崗?fù)铰涞兀嚓P(guān)調(diào)整細(xì)節(jié)在2026年6月23—24日陸續(xù)通過行業(yè)財(cái)經(jīng)渠道對(duì)外披露。這次部門整合并非臨時(shí)內(nèi)部微調(diào)，而是貼合集團(tuán)今年“強(qiáng)身健體、提質(zhì)增效”整體目標(biāo)，落地效率倍增、存量掘金、精品工程、合規(guī)建設(shè)四大攻堅(jiān)行動(dòng)的實(shí)操舉措。

回看2025年地產(chǎn)板塊經(jīng)營數(shù)據(jù)，存量盤活的緊迫性清晰顯現(xiàn)。負(fù)責(zé)市場化商品房開發(fā)的城投發(fā)展全年?duì)I收20.37億元，從前一年0.26億元微利轉(zhuǎn)為凈利潤虧損7.94億元；集團(tuán)整體商業(yè)地產(chǎn)營收23.36億元，同比下滑47.67%，毛利率僅5.52%。兩大核心高價(jià)地塊成本與售價(jià)嚴(yán)重倒掛，經(jīng)營壓力突出：天河城投·天禧整體投資96億元，地塊需無償配建大量保障房、商業(yè)物業(yè)，剔除配套后僅19萬㎡可售物業(yè)，綜合開發(fā)成本達(dá)5萬/㎡，項(xiàng)目市場最低成交單價(jià)僅4.1萬/㎡；越秀東園公館綜合開發(fā)成本12.6萬/㎡，現(xiàn)房成交均價(jià)回落至8萬元區(qū)間，存量去化節(jié)奏緩慢。

圖源：廣州城投2025年債券年報(bào)

地產(chǎn)銷售疲軟之外，早年投向五家出險(xiǎn)民企合計(jì)226億元資金持續(xù)產(chǎn)生資產(chǎn)減值壓力。其中100億元恒大股權(quán)投資計(jì)入其他權(quán)益工具投資，已足額計(jì)提93億元減值；60億元雪松債權(quán)計(jì)提22.48億元壞賬，富力、華邦、東環(huán)物業(yè)相關(guān)債權(quán)長期逾期。多重虧損疊加，直接造成集團(tuán)2025年合并凈利潤虧損29.27億元，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅12.72億元，難以覆蓋在建、擬建項(xiàng)目持續(xù)資本投入。

圖源：廣州城投2026年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告（聯(lián)合資信）

圖源：廣州城投2026年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告（聯(lián)合資信）

聯(lián)合資信發(fā)布的廣州城投2026年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2025年末，集團(tuán)在建、擬建項(xiàng)目總投資2945.99億元，尚需持續(xù)投入2082.76億元，僅六大城中村改造待投資金就達(dá)1403.58億元，占地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部待投金額的67.39%。2024年集團(tuán)仍拿出85.02億元參與土地招拍掛，2025年起全面停止公開市場拿地，存量住宅、商業(yè)物業(yè)成為地產(chǎn)板塊唯一穩(wěn)定回款渠道。此前三套營銷體系獨(dú)立分割，住宅、大宗商辦、自持長租業(yè)務(wù)分開運(yùn)營，缺少統(tǒng)一統(tǒng)籌渠道，批量資產(chǎn)處置效率偏低，組織整合因此提上日程。

圖源：廣州城投2026年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告（聯(lián)合資信）

2025年11月鄭洪偉履新集團(tuán)黨委書記、董事長后，搭建“135”現(xiàn)代化企業(yè)治理框架，配套推進(jìn)權(quán)責(zé)清單、風(fēng)險(xiǎn)防控、審計(jì)中心建設(shè)等六項(xiàng)合規(guī)核心工作，本次營銷一體化改革，正是前端業(yè)務(wù)梳理流程、規(guī)范運(yùn)營的落地載體。

本次架構(gòu)調(diào)整重新劃分業(yè)務(wù)邊界，撤銷原有分散運(yùn)營部門，全新設(shè)立品牌營銷中心，下設(shè)銷售管理、大宗交易、客戶關(guān)系、租售四大專業(yè)化板塊，統(tǒng)一全項(xiàng)目定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、渠道拓客、機(jī)構(gòu)合作、自持物業(yè)運(yùn)營全流程規(guī)范，解決過去多部門定價(jià)不一、業(yè)務(wù)資源內(nèi)耗的問題。

人員布局采用外部專業(yè)人才引入、內(nèi)部本土骨干輪崗復(fù)用的模式。2026年3月入職、擁有華南區(qū)域大宗資產(chǎn)完整操盤經(jīng)驗(yàn)的羅康，借本次組織整合契機(jī)升任品牌營銷中心總經(jīng)理，全權(quán)統(tǒng)籌商品房住宅、商業(yè)全部營銷業(yè)務(wù)；安居集團(tuán)、城市更新板塊保留獨(dú)立營銷團(tuán)隊(duì)，權(quán)責(zé)劃分清晰。原有營銷管理層全部跨條線輪崗，未開展大規(guī)模人員精簡，依托本土團(tuán)隊(duì)長期積累的片區(qū)客群、政企渠道資源穩(wěn)定業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。放眼廣州本地行業(yè)，越秀、廣州地鐵、花都城投等市屬平臺(tái)近期同步引入民營房企營銷從業(yè)者，區(qū)域存量資產(chǎn)市場競爭持續(xù)加劇。

短期經(jīng)營層面，統(tǒng)一營銷平臺(tái)打通內(nèi)部團(tuán)購、機(jī)構(gòu)整售、政企資產(chǎn)置換多條去化路徑，能夠縮短庫存消化周期，持續(xù)壓降高額財(cái)務(wù)費(fèi)用，階段性緩解集團(tuán)流動(dòng)性壓力。中長期發(fā)展層面，集團(tuán)十五五階段布局新城建、新生活、新能源、新材料、新產(chǎn)融五大核心業(yè)務(wù)，逐步收縮純商品房開發(fā)規(guī)模，加大保障房、城市更新、持有型商業(yè)布局。新架構(gòu)增設(shè)大宗交易、租賃運(yùn)營專職板塊，搭建“住宅快速回款+持有物業(yè)穩(wěn)定租金”雙向運(yùn)營模式，同步落實(shí)全業(yè)務(wù)鏈條風(fēng)險(xiǎn)管控，匹配集團(tuán)合規(guī)建設(shè)整體要求。

集團(tuán)自身基本面具備充足緩沖支撐：聯(lián)合資信維持廣州城投AAA主體信用評(píng)級(jí)，截至2026年3月末，銀行總授信2633.83億元，剩余可用授信977.56億元；集團(tuán)本部及子公司合并持有上市公司總市值160.54億元，全部未質(zhì)押。廣州水投、廣州酒家等業(yè)務(wù)板塊持續(xù)穩(wěn)定盈利，可對(duì)沖地產(chǎn)板塊階段性虧損；疊加2026年廣州樓市整體回暖，核心改善住宅、大宗商業(yè)需求穩(wěn)定，存量折價(jià)出貨具備市場承接基礎(chǔ)。

圖源：廣州城投2026年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告（聯(lián)合資信）

但改革落地存在多重客觀約束，短期難以從根源修復(fù)項(xiàng)目盈利：早年土地、配套成本已鎖定，折價(jià)銷售僅能小幅收窄虧損，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利；千億級(jí)城中村改造資金缺口，僅依靠房產(chǎn)銷售回款只能階段性紓困；恒大、雪松相關(guān)投資減值已足額計(jì)提，后續(xù)虧損空間極小，但富力、華邦、東環(huán)物業(yè)逾期債權(quán)仍處于訴訟流程，回款進(jìn)度存在不確定性。同時(shí)全新組織架構(gòu)、內(nèi)外人員團(tuán)隊(duì)存在磨合周期，集團(tuán)暫未對(duì)外披露配套市場化考核激勵(lì)細(xì)則，改革成效釋放存在滯后性。

放到行業(yè)維度來看，土地增值紅利逐步消退后，各地城投普遍收縮高價(jià)土地競拍，經(jīng)營重心轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)盤活與現(xiàn)金流安全。前端土地研判、舊改開發(fā)調(diào)整流程復(fù)雜、周期漫長，營銷后端調(diào)整落地門檻更低，成為多數(shù)城投提質(zhì)改革的先行試驗(yàn)板塊；同時(shí)業(yè)務(wù)分層運(yùn)營特征凸顯，市場化商品房與政策性保障房、城中村更新分開管理，兼顧經(jīng)營收益與城市公共配套職能。

想要客觀評(píng)判本次架構(gòu)整合的實(shí)際成效，可長期跟蹤兩組量化指標(biāo)：一是天禧、東園兩大存量項(xiàng)目全年成交均價(jià)與去化規(guī)模；二是2026年度集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊營收、毛利率變動(dòng)情況，兩組數(shù)據(jù)可直觀體現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活效果。

綜上，通過優(yōu)化營銷體系盤活存量，是廣州城投落實(shí)全年提質(zhì)攻堅(jiān)的務(wù)實(shí)一步，后續(xù)仍需多項(xiàng)配套改革同步推進(jìn)。